האמריקאיות שוב גדולות? רק 6 מתוך 33 בתשואה דו־ספרתית

האם החלה התאוששות בחברות הנדל"ן האמריקאיות (BVI)? ביום חמישי הסתיים השלב הציבורי בגיוס של חברת סאות'רן פרופרטיס עם ביקושים ערים של 602 מיליון שקל, הרבה מעבר ל־275 מיליון שקל שהקצתה החברה למוסדיים בשלב גיוס זה.

הריבית הנקובה על אגרות החוב עומדת על 4.65%. גופים מוסדיים רבים ביקשו להשתתף בגיוס ובהם חברת הביטוח הפניקס, בתי ההשקעות פסגות, מור, הלמן אלדובי, אפסילון, אי.בי.אי ואחרים. את ההנפקה מובילה אוריון חיתום, בשיתוף חברת הייעוץ רדהאן. לסאות'רן פרופרטיס שתי סדרות אג"ח שכבר נסחרות בתל אביב: סדרה א', שהיקפה 320 מיליון שקל וסדרה ב', בהיקף 210 מיליון שקל. במקור גייסה החברה 610 מיליון שקל באג"ח.

החברה מחזיקה במתחמי נדל"ן, בעיקר למגורים, בארה"ב, שמדורגים בדירוג גבוה (A). יש לה 57 נכסי מולטי פמילי עם 10,913 יחידות דיור והיא מפתחת עוד 2,191 יחידות דיור. המינוף שלה בתום הרבעון הראשון של 2019 עומד על 60%, לעומת מינוף של 63% אשתקד. החברה, שהנשיא והמנכ"ל שלה הוא דניאל מוס, שיעבדה מראש נכס לאגרות החוב, מה שסייע ככל הנראה להצלחת הגיוס. הנכס המשועבד הוא מתחם בשם בראונינג פלייס, שמשמש כבטוחה בשעבוד ראשון למחזיקי אג"ח ג'. זהו נכס שבו כ־70% מחוזי השכירות נגמרים לאחר פירעון חוב האג"ח. חברת האם של סאות'רן פרופרטיס היא קבוצת TCI, שנסחרת ב־NYSE בשווי שוק של 215 מיליון דולר.

החזקות מתאוששות, החלשות נמחקות

במבט על התמונה היותר גדולה, נראה כי חברות הנדל"ן האמריקאיות שגייסו הון בישראל נמצאות במגמת התאוששות, לאחר תקופה בה תשואות האג"ח של חלקן הרקיעו שחקים. בדצמבר 2018 נרשמה נקודת השפל: המסחר באגרות החוב של ברוקלנד, שקרסה ומונה לה מנהל מיוחד, הופסק עקב אי פרסום דו"חות כספיים. בנוסף התפרסמו דו"חות בעייתיים של חברת אולייר ברבעון השלישי ובחברת צ'וזן נכסים התגלה שכספים יצאו בשוגג והוחזרו לחשבונות החברה. השורה התחתונה: אגרות החוב של חברות ה־BVI קרסו בדצמבר ולמעלה ממחציתן הגיעו לשיעורים דו־ספרתיים במדד התל בונד גלובל שבו הן נסחרות. המקרה הבולט ביותר הוא של חברת סטרווד ווסט, שאג"ח א' שלה הורדה בפברואר בדירוג ל־BBB+ בידי S&P מעלות, ונמחקה מהמסחר בתל בונד גלובל בחודש מאי השנה, מכיוון שהדירוג המינימלי לאגרות במדד זה הוא A־ ומעלה.

מתחילת 2019 נראה כי השוק נמצא לקראת התמיינות: חברות שנחשבות ליציבות, זוכות בהדרגה לתשואות נוחות יותר ואף מקבלות מחדש גישה לגיוסי כספים; מנגד, חברות בצרות, שנאלצות לקחת הלוואות יקרות כדי לעמוד בתשלומי הריבית או עומדות בפני הרעה בעסקיהן, רואות את התשואות עמוק באזור חיוג דו־ספרתי. כך למשל, האג"ח של חברת GFI של אלן גרוס, רושמת כיום התשואה של 7.24% ומחירה זינק ב־25%, לעומת דצמבר, אז רשמה האגרת תשואה דו־ספרתית. הרקע היה מימוש נכסים של גרוס לטובת החוב של החברה, העומד על כחצי מיליארד שקל למחזיקי האג"ח שלה בישראל.

מנגד, הצרות של אולייר של יואל גולדמן, שהתתגלו בדו"ח הרבעון השלישי של 2018, והמשיכו לנטילת הלוואות בשיעור חד־ספרתי גבוה בדצמבר, לא הסתיימו - והתשואה על אגרות החוב של סדרות ב' ו־ד' עומדת על 19.2% ו־17.1% בהתאמה - ה"שיאנית" במדד תל בונד גלובל. מחירן של שתי האגרות אמנם עלה בשיעור חד מתחילת השנה, מה שהוביל לקיטון בתשואה, אך עדיין התשואות גבוהות.

שתי חברות עזבו בצורה חיובית את השוק הישראלי. אחת מהן היא צ'וזן נכסים, שגייסה אגרת חוב בודדה בת"א, באוקטובר 2017, שהורחבה פעמיים להיקף כולל של 435 מיליון שקל. היא הודיעה במרץ 2019 כי תשלם למחזיקים 449 מיליון שקל, כלומר יתרת החוב בתוספת ריבית. הסיבה לפדיון המוקדם היא מכירת 14 מנכסיה למוסדיים בארה"ב תמורת 125 מיליון דולר, מכירה שחיסלה את החוב. האג"ח של החברה נגעו ב־12% פעמיים בדצמבר האחרון.

חברה אחרת שעזבה היא WCG. היא גייסה 511 מיליון שקל ביוני 2017 וביוני 2018. בסוף יוני השנה פרעה החברה את החובות, לאחר שקיבלה שתי הלוואות מגורם פרטי בארה"ב של 290 מיליון דולר, האחת בריבית של ליבור+5.15% והשניה בריבית של 5.1%. לחברה היו שתי סדרות אג"ח בתל אביב בתשואה של 5.2% (א') ו־8.2% (ב') שנגעו בתשואות של 11.5% ב־24 דצמבר 2018 ו־26.2% ב־13.1.19. עזיבת החברה את אחוזת בית מראה כי התמחור החריג לשלילה בעת הפאניקה בשווקים בדצמבר וינואר האחרון, לא שיקף את פעילותה, והיא הצליחה להשיג מימון חדש ונוח יותר.

חברה אחרת, סטרוברי נכסים, המחזיקה במתחמי דיור מוגן, נערכת גם היא לפירעון מוקדם מלא של החוב שלה. זאת, לאור העובד שבעלי החברה מעוניינים לקחת את החברה־האחות להנפקה בוול סטריט ועשויים להתבקש לפרוע את החובות שלהם בתל אביב כחלק מהתהליך.

שלושה גיוסי הון בתל אביב מתחילת שנת 2019

הגיוס של סאות'רן הוא השלישי של חברת BVI מאז פברואר 2019, אז חברת סילברסטין, לה נכסים בעיקר בניו יורק, הרחיבה את סדרת האג"ח הבודדה שלה וגייסה 180 מיליון שקל. באפריל גייסה ווסטדייל חצי מיליארד שקל.

מתחילת 2019 עלה מדד התל בונד גלובל, שבו מרבית סדרות האג"ח של חברות ה־BVI, ב־9.2% - עליה לא שגרתית למדד אג"ח, שבין נובמבר לסוף דצמבר 2019 ירד בכ־11%. במדד, שבו 33 סדרות אג"ח, ישנן רק 6 סדרות אג"ח בעלות תשואה דו־ספרתית. מספר זה דומה לזה שהיה במהלך נובמבר, כשהמשבר התחיל. בשיא המשבר, בתחילת 2019, קרוב למחצית מסדרות האג"ח במדד נסחרו בתשואה דו־ספרתית.

לא פחות מ־16 אגרות חוב הנכללות במדד רשמו עליה דו־ספרתית במחירן מתחילת שנה. הבולטת היא האגרת של דלשה קפיטל, שמחירה עלה ב־36.8% והתשואה שלה כיום עומדת על 10.8%. אגרות חוב ה־BVI הנסחרות בתשואה לפדיון בשיעור הגבוה ביותר, כלומר אלה שנתפסות כמסוכנות ביותר על ידי השוק, הן סדרות ב' ו־ד' של אולייר, שנסחרות בתשואה של 19.2% ו־17.1% בהתאמה.

כאמור, מהמדד נפקדת סדרת אג"ח א' של חברת הקניונים סטרווד ווסט, שנסחרת בתשואת זבל של 40.7%. היא כבר איננה חברה במדד, על רקע הורדת הדירוג שלה מתחת לסף הכניסה אליו. בסטרווד כבר מינו לעצמם מחזיקי האג"ח את עו"ד גיא גיסין כיועץ משפטי ואת רו"ח עומר סרבינסקי ורו"ח יצחק עידן כיועצים כלכליים. החברה, המחזיקה בקניונים בארה"ב, נמצאת במצב מורכב, ועבורה השוק הישראלי חסום. הקריסה בסטרווד החלה חודשים ספורים לאחר שגייסה בסוף פברואר 2018 910 מיליון שקל, בריבית של פחות מ־6%.

בנוסף החודש עבר הסדר חוב ראשון בחברה אמריקאית - מדלי קפיטל. אמנם מניותיה נסחרות בוול סטריט, ולכן איננה חברת BVI, אך היא כן גייסה חוב בארץ. החברה, העוסקת במתן הלוואות בארה"ב, סגרה חודש הסדר להקדמת פירעון החוב שלה, בתמורה לויתור מסויים בריבית ושינויים בתנאי האג"ח מול המחזיקים. התשואה שבה נסחרת האג"ח שלה (א') עברה בין לילה מאזור חיוג דו־ספרתי (15.5%) לחד־ספרתי וכיום עומדת על 7.89%.

"יש דיפרנציאציה בשוק", אומר גורם בכיר העוקב אחרי פעילות חברות הנדל"ן האמריקאיות בישראל. לדבריו, "רואים שלחלק נמאס והן יוצאות מישראל. אחרות נחסמו על ידי תשואה שדי משקפת את מצבן בעיני המשקיעים. אבל יש חברות כאלה שחוזרות לגייס ואחת נוספת (ווסטדייל, ח"ש) אפילו הצטרפה השנה, כך שמוקדם להספיד את התחום הזה. הכניסה של מוסדיים בסכומים משמעותיים לאג"ח חדשה בסאות'רן פרופרטיס מלמדת שהשוק לומד את החברות ומגיב על בסיס זה".

דן מוס, נשיא ומנכ"ל סאות'רן פרופרטיס. החברה שיעבדה נכס מראש לאג"ח | צילום: שאול גולן