הפתרון לקיפאון הדיור: השבת קרקעות חקלאיות

מוגש מטעם DUN'S 100

מצוקת הדיור והמחסור בקרקעות הובילה את המדינה באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), להבנה שיש צורך בפתרונות מידיים לטיפול בבעיה. שינוי היעוד של קרקעות חקלאיות לבניית מגורים היווה את הפתרון המרכזי למצוקה. אבל הטיפול בבעיה היה כרוך לא רק בשחרור מיידי של קרקעות חקלאיות אלא גם בצורך לפצות את החוכרים באופן מידתי. לצורך כך החליטה המדינה לעשות שימוש בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל להשבת הקרקעות החקלאיות.

השבת הקרקעות פועלת לצד תמריצים שניתנים לחקלאים שחוכרים אותן, וכוללים פיצוי כספי וזכות ייזום – קרי, זכות לחוכר (או מי מטעמו) לרכוש מגרשים בפטור ממכרז. במסגרת הפיצוי הכספי נקבע כי, השבת קרקע חקלאית תאפשר פיצוי כספי קבוע בהתאם למטרת החכירה או לפי שומה פרטנית. הפיצוי הקבוע לא נקבע לסוג הגידול אלא לפי מטרת החכירה בהתאם להסכם שנחתם עם החקלאי ועומד על פיצוי משוקלל (כולל הצמדה) בגובה של כ-55 אלף שקל לדונם.

תמריץ נוסף שמאפשרת המדינה במסגרת השבת קרקעות הוא זכות ייזום. הזכות הזאת מקנה לחוכר זכות לרכוש בפטור ממכרז, ובתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים, מגרשים בתחום התוכנית, בשווי של 20% (או 25% באזורי עדיפות לאומית) מהשווי היחסי של מקרקעי החוכר במצב הקודם של התכנית – ערב ההשבה. זכות זאת, כמובן, לא מתייחסת דווקא למגרשים שנמצאים בתחום הגיאוגרפי של הקרקע שהושבה, אלא מתוך כלל המגרשים הסחירים שאושרו בתוכנית ומצויים בקו הכחול שלה.

החל ממחצית שנת 2016 ניתן לזהות עלייה ניכרת בעסקאות ההשבה עם חוכרים פרטיים, קיבוצים ומושבים. העלייה בעסקאות אלו נובעת, בין היתר, מהסמכויות המנהליות הרחבות שהוענקו לרמ"י לצורך אכיפת השבת הקרקעות החקלאיות. למעשה מי שמחזיק בקרקע חקלאית שחל עליה חוק הוותמ"ל והחלטות המועצה בעניין פדיון קרקע, ולא חותם על עסקת ההשבה במועד, יכול לאבד את זכויות הקניין ואף לקבל צו פינוי מהקרקע, מבלי שיזכה בתמריצים הקבועים בהחלטה – שהנם משמעותיים יחסית לגובה הפיצוי הבסיסי.

סיבה נוספת לעלייה בעסקאות מעין אלו היא אותה זכות ייזום המדוברת. בשנים האחרונות שוק הנדל"ן צבר ניסיון חיובי במכירת האופציה שהוענקה לחוכר לרכישת מגרשים בפטור ממכרז, כך שהתמורה בגין האופציה היוותה תמריץ כלכלי ראוי לחוכר, הקהה במידת מסוימת את הפגיעה בקניינו של החוכר, ושיפרה במעט את מצבו הכלכלי בעקבות הפיצוי הזעום שקיבל בעד השבת הקרקע (ביחס לשווי של קרקעות חקלאיות במגזר הפרטי).

עו"ד אלירן דדון | צילום: יח"צ

יצוין, כי בתקופה זו רשות מקרקעי ישראל הפסיקה כמעט לחלוטין את שיווק הקרקעות למגורים לשוק החופשי, והתחילה לשווק את רובן במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. בשל כך, נוצר חסר עצום בשוק של קרקעות למגורים שמיועדים למשפרי דיור ולמשקיעים, שמהווים את החלק הארי בשוק הנדל"ן. בשל כך, הביקוש מצד יזמים לקרקעות המשוחררות ממגבלות תוכניות הממשלה זינק, והזכות לרכישת מגרשים בפטור ממכרז הפכה להיות מוצר נדיר שיזמים מוכנים לשלם עליו פרמיה סבירה.

יש לציין כי סוגיית מס הרכישה הכפול שדורשת רשות המסים מעיבה (עדיין) על הכדאיות הכלכלית של מכירת זכות הייזום, ואף גורמת למספר לא מועט של חוכרים לוותר על זכותם זו בשל חוסר רצון להתחכך עם רשות המסים ולהיות במצב של אי-ודאות. ובכן, נראה שככל שתתקבל עמדתה המחמירה של רשות המיסים בעניין זה, לפיה על החוכרים לשלם מס רכישה כפול בעת מכירת זכות הייזום (שהנה רק אופציה במקרקעין מבחינת דיני המס), אז הרי שהמרוויחה הגדולה מתהליך ההשבה והייזום תהייה קופת המדינה (רשות המיסים). עמדה מחמירה זו של רשות המיסים, שגובלת באבסורד של ממש, הינה רעיונית ומלאכותית, והיא עלולה להחזיר את הקיפאון התכנוני ששרר בשוק קרקעות המדינה מאז בג"צ הקשת המזרחית, ושהמדינה כה חוששת ממנו.

התמריצים והזכויות שהמדינה נותנת, לצד סוגיית המיסוי, מחייבת ליווי משפטי רציף ומקיף של החוכר החקלאי. ובחינת התמריצים והאפשרות למקסם את הזכויות הנוספות מחייבים בחינה מדוקדקת של בעלי מקצוע המעורים בדין.

במשרדנו ליווינו וביצענו מספר רב של עסקאות השבה וייזום, הן מצד החוכר והן מצד היזם. כך לדוגמא, רק לאחרונה משרדנו עסק בייצוג חוכרים פרטיים במכירת זכות ייזום לכ- 180 יחידות בקרית אונו לקבוצת אאורה השקעות. ייצגנו גם חוכרים פרטיים במכירת זכות ייזום לבניית 40 יח"ד ושטח מסחרי באור יהודה. כמו כן, משרדנו ייצג יזם ברכישת זכות ייזום מאת קיבוץ אדמית בצפון לבניית כ- 500 יח"ד צמודות קרקע במועצה המקומית שלומי, וכן את קבוצת אלמוג ברכישת זכות ייזום ל–180 יח"ד בעיר שוהם, פרויקט שהוקם על אדמות המושב בית נחמיה. בנוסף, ליווינו חוכרים פרטיים בהשבת קרקעות בנחלת יהודה בראשון לציון, ברצועת הנופש בהוד השרון, וליווי חוכרים פרטיים ותאגידים במתחמי צריפין 1 ו –2 בבאר יעקב.