שכונת העתיד מצפון לשדה דב: "בזבזנית בשטח וללא שקיפות"

תוכנית תא/3700, במסגרתה מתוכננות 12 אלף דירות בחלקו הצפוני ביותר של קו החוף התל־אביבי, לוקה ברמת צפיפות נמוכה מדי ובחוסר שקיפות בנוגע לאופן שבו הוקצו זכויות הבנייה לבעלי הקרקע - אלה הטענות המרכזיות החוזרות באלפי ההתנגדויות שהוגשו לתוכנית, בעיקר מצד בעלי הקרקע.

ההתנגדויות נשמעות בימים אלה בדיונים מרתוניים בפני שמאית המקרקעין לבנה אשד, שמונתה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב כחוקרת לשמיעת ההתנגדויות ולגיבוש המלצות. התוכנית, המשתרעת על כ־2,000 דונם, אושרה להפקדה ב־2015. מלבד אלפי הדירות, היא כוללת 147 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, 68 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ־1,500 חדרי מלון.

בשטח הנרחב, הגובל בהרצליה מצפון ובשדה דב מדרום, מחזיקים אלפי בעלי קרקע פרטיים ועיריית תל אביב. כמקובל, היקף הבעלות בקרקע תורגם לזכויות בנייה באמצעות טבלאות איזון, שאותן ערכה הוועדה המקומית לתכנון של עיריית תל אביב. אולם לדברי עורכי דין ושמאים המייצגים בעלי קרקע פרטיים, טבלאות האיזון אינן עומדות בתקן השמאי, כוללות מונחים מעורפלים ולא ברורים, ומסיבה זו יש לבטלן ולערוך טבלאות חדשות.

"ניגוד עניינים מובנה"

עו"ד דוד בסון הציג מקרה בו שלושה שותפים שהוא מייצג החזיקו בנתח זהה בקרקע, אך בעקבות טבלת האיזון אחד קיבל זכויות בנייה במגרש בקו הראשון לים ביחד עם שני שותפים בלבד, ואילו השניים האחרים קיבלו זכויות במגרשים פנימיים עם שותפים רבים. בדיון דרש בסון לדעת איך התבצעה ההקצאה: "מדובר בעוול ואי שוויון משווע".

שטח 3700 | צילום: יאיר שגיא

עוד טוען בסון בשיחה עם "כלכליסט": "העירייה נגועה בניגוד עניינים מובנה, שכן היא מחזיקה באלפי מטרים סחירים בייעודים שונים, ולא מן הנמנע שטבלאות ההקצאה והאיזון נערכו תוך העשרת כיסה על חשבון בעלי קרקע".

רונן וגנר, שמאי מקרקעין ומשפטן: "הטבלאות מוצגות לציבור בלי שניתן לבדוק אותן, הואיל וכל הפרטים שאותם צריך לבדוק מוסתרים". וגנר טען כי העירייה נקטה מקדמי שווי שאינם מוכרים. לצד הגדרות ברורות כגון "מגורים" ו"מסחר" היא השתמשה לטענתו גם במקדם המכונה "אחר", בלי להבהיר מה משמעותו. וגנר ביקש מהחוקרת שתדרוש מהעירייה להציג לציבור את טבלאות ההקצאה והאיזון המלאות כדי שיתאפשר לבדוק אותן.

טיעון נוסף שחזר ברבות מההתנגדויות נגע לצפיפות הבנייה במקום: שש דירות לדונם ברוטו, צפיפות נמוכה מאוד בהשוואה למקובל כיום בערים, ובתל אביב בפרט, שבה ישנן שכונות שבהן הצפיפות גדולה פי שלושה. הכמות הנמוכה של הדירות מקורה בחוסר הוודאות בנוגע לעתיד שדה דב, שכן המשך פעילותו מנע תכנון של בנייה לגובה. אולם לפני חודש פונה השדה, ורבים מהמתנגדים דורשים להגדיל את זכויות הבנייה.

"במקום לנצל חטיבת קרקע מיוחדת זו לתכנון מודרני בסטנדרטים שנקבעו על ידי ועדות התכנון, אושרה תוכנית דלילת בנייה, שבדרומה תוכננה בנייה נמוכה עד כדי קומה אחת", טוען הכלכלן ושמאי המקרקעין עדי צביקל. "מדובר בצפיפות זהה לצפיפויות שנהגו בתוכניות המתאר המנדטוריות טרום הקמת המדינה". לטענתו, מדובר בתכנון לא ראוי: "השאיפה הממשלתית להגדיל את היצע הדירות מחייבת לתכנן את השטח מחדש תוך ניצול מיטבי של הקרקע".

"לא לטרוף את הקלפים"

לטענה זו מצטרף עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות': "העירייה אינה לוקחת בחשבון את פינויו בפועל של שדה דב ומתכננת עם מגבלות גובה המקטינות באופן משמעותי את זכויות הבנייה. נראה כי ועדות התכנון מעדיפות להמשיך במסלול הקיים, בלי לטרוף את הקלפים ולבצע שינויים בעקבות פינוי השדה, אף שמחסור הדירות באזורי הביקוש שריר וקיים".

מעיריית תל אביב נמסר: "אנו בוחנים את המשמעויות התכנוניות הנובעות מהסרת ההגבלות התעופתיות.

"במסגרת הפקדת התוכניות פורסם מסמך עקרונות השומה וטבלאות האיזון כנדרש. המקדמים יפורסמו לכלל המתנגדים ותינתן להם זכות טיעון בקשר עם כך. לאור ריבוי ההתנגדויות בנושאים שמאיים, הוועדה המקומית החליטה למנות חוקרת לשם שמיעת ההתנגדויות ומתן המלצות".