אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
התקדים של השופט שטיין: הפחתה דרמטית של פיצויי ההפקעה צילום: גיל נחושתן

התקדים של השופט שטיין: הפחתה דרמטית של פיצויי ההפקעה

שופט ביהמ"ש העליון אלכס שטיין קבע כי פיצויים על קרקע חקלאית שהופקעה לפני עשרות שנים יחושבו לפי שווי השוק שלה להשכרה. הבעיה: אין כמעט עסקאות השכרה של קרקע כזו, ופסק הדין מתעלם מפוטנציאל ההשבחה של השטח

05.08.2019, 08:28 | נמרוד בוסו

בית המשפט העליון נתן לפני כשבועיים פסק דין דרמטי בתחום הפקעת קרקעות, אשר עשוי להיות בעל השפעות כלכליות משמעותיות לרעת אזרחים שקרקעותיהם הופקעו לפני זמן רב. על פי פסק הדין, פיצוי על קרקע חקלאית שהופקעה לפני שנים רבות ייקבע בהתאם לשווי השוק שלה להשכרה. אלא שכמעט אין עסקאות השכרה של קרקע כזו, וגם אין התייחסות לפוטנציאל ההשבחה של הקרקע. פסק הדין ניתן על ידי השופט אלכס שטיין, שמונה לעליון בתמיכת איילת שקד. בהרכב ישבו גם ניל הנדל וג'ורג' קרא, שהסתייגו מחלק ניכר מקביעותיו, אף שהסכימו לתוצאה הסופית.

קראו עוד בכלכליסט

פסק הדין ניתן בערעור שהגישה פרקליטות המדינה על פסיקת המחוזי בנצרת בשתי תביעות פיצויים שהגישו משפחות ערביות מהגליל שקרקעותיהן הופקעו בשנות השבעים. באחד התיקים פסק המחוזי 2.8 מיליון שקל למשפחה ש־14 דונם מקרקעותיה בשטח כפר משהד הופקעו, ובתיק השני נפסקו כ־10 מיליון שקל למשפחה שכ־38.5 דונם מקרקעותיה בנצרת עילית הופקעו.

העליון ביטל את פסיקת המחוזי לאחר שביקר את העקרונות שלפיהם חושבו הפיצויים, והשיב את התיק למחוזי עם עקרונות חישוב חדשים. מדובר בפסק דין בעל חשיבות רבה, שכן בימים אלה תלוי ועומד מספר רב של תיקים שעניינם הפקעות קרקע שאירעו לפני עשרות שנים וטרם שולם עבורן פיצוי. בכל המקרים הללו המתינו שופטי הערכאות הנמוכות יותר לפסק דינו של העליון.

חורג מהדרך המקובלת

המחוזי מינה את השמאית אילת אלזנר להגיש לו חוות דעת, ובה היא המליצה לקבוע את הפיצוי לפי שווי הקרקע בעת הפקעתה, ולהוסיף לכך 6% תשואה מדי שנה כדי להתקרב לפיצוי המאפשר לנפקעים לרכוש קרקע חלופית דומה. מדובר בדרך המקובלת כיום לחשב פיצויי הפקעה מסוג זה.

שופט העליון שטיין דחה את חוות הדעת של אלזנר בטענה שאינה מסתמכת על עסקאות השכרה שנחתמו בפועל בין משכירים לשוכרים בתקופת ההפקעה, עסקאות שלשיטתו משקפות את ההכנסות שאיבדו הנפקעים בעקבות ההפקעה: "שומת מקרקעין היא תיאור מקצועי של עובדות שעניינו התנהגותם של אנשים ומוסדות אשר מוכרים, קונים, משכירים ושוכרים נכסים בשוק הנדל"ן. תיאור זה מתמקד בחליפין אמיתיים ובנכונות אמיתית, לא היפותטית ולא תיאורטית, של קונה או שוכר לשלם סכום כסף מסוים בעד רכישה או שכירות של נכס מקרקעין בזמן נתון".

שטח חקלאי בנצרת עילית. לפסק הדין חשיבות רבה, שכן בימים אלה תלוי ועומד מספר רב של תיקים שעניינם דומה, צילום: גיל נחושתן שטח חקלאי בנצרת עילית. לפסק הדין חשיבות רבה, שכן בימים אלה תלוי ועומד מספר רב של תיקים שעניינם דומה | צילום: גיל נחושתן שטח חקלאי בנצרת עילית. לפסק הדין חשיבות רבה, שכן בימים אלה תלוי ועומד מספר רב של תיקים שעניינם דומה, צילום: גיל נחושתן

עוד קבע שטיין כי בשל היותה של פעולת ההפקעה סוג של "עשיית עושר שלא במשפט" מצד המדינה, על הנפקעים "להוכיח את הרווח שהמדינה הפיקה מהשימוש במקרקעין בטרם שילמה להם את הפיצויים או לחלופין את דמי השכירות שהם היו יכולים להרוויח בפועל מהשכרת המקרקעין. לסיכום הוא החזיר את התיקים לדיון מחודש בפיצוי הנפקעים.

מתקשים להבין את שטיין

השופט שטיין. פסיקה מעוררת מחלוקת, צילום: אוהד צויגנברג השופט שטיין. פסיקה מעוררת מחלוקת | צילום: אוהד צויגנברג השופט שטיין. פסיקה מעוררת מחלוקת, צילום: אוהד צויגנברג

פסיקתו של שטיין עוררה אי נחת בקרב שותפיו להרכב. השופט הנדל דחה את האמירה כי יש לראות בהליך ההפקעה נגזרת של חוקי עשיית עושר שלא במשפט: "מנגנון החכירה נועד לדמות מצב שבו המדינה חוכרת את הקרקע מן הנפקע במשך התקופה הרלוונטית. הנפקע מפוצה בגין אובדן יכולת השימוש שלו בקרקע, ולא יכולת השימוש של המדינה". עוד הוסיף הנדל כי חוקי ההפקעה מאפשרים למדינה להפקיע רק לצורכי ציבור, ללא כוונות רווח: "טלו למשל מצב שבו המדינה הפקיעה קרקע, אך לא הרוויחה ממנה דבר. האם הנפקע לא יהיה זכאי לפיצוי בדמות אובדן דמי חכירה, רק כי לא חלה התעשרות? סבורני שהתשובה שלילית".

עו"ד משה רז-כהן , צילום: יחצ עו"ד משה רז-כהן | צילום: יחצ עו"ד משה רז-כהן , צילום: יחצ

השופט קרא הסתייג מהאמירה שיש להסתמך רק על עסקאות השכרה דומות בפועל כדי לאמוד את שווי הפיצוי. לדבריו, יש לכלול במנגנון הפיצוי גם את פוטנציאל ההשבחה של הקרקע.  

 

עורכי דין מתחום הנדל"ן התקשו גם הם לרדת לסוף דעתו של שטיין, וטענו כי יישום הגישה הזו עלולה להביא לכך שנפקעים רבים ייוותרו ללא כל פיצוי. "השופט קובע בלעדיות לגישה אחת ויחידה: גישת ההשוואה. דהיינו על שמאי המקרקעין להתבסס אך ורק על עסקאות בשוק, ואם אין עסקאות כאלה, על השמאי להימנע מליתן חוות דעת בכלל", מפרש עו"ד משה רז־כהן. "הבעיה היא שאין כמעט בנמצא עסקאות חכירה שניתן לאתר משנה לשנה בקרקע שבעיקרה היא חקלאית. כלומר בשוק לא קיימות עסקאות שאליהן ניתן להשוות. במקרים כאלה, על פי גישת השופט שטיין, הנפקע כלל לא יהיה זכאי הוא לפיצויי הפקעה, שכן לא יתאפשר להוכיח את מידת נזקיו. טוב שיתר שופטי ההרכב לא הצטרפו לעמדה הזו".

עוד הוא מוסיף: "בנוגע לשווי בגין פוטנציאל, מורה השופט שטיין כי רק אם הפוטנציאל מגולם בעסקאות הוא יובא בחשבון. אלא שבעסקאות שכירות קצרות מועד השוכר אינו משלם על פוטנציאל הקרקע, רק על ייעודה העכשווי".

עו"ד צבי שוב, מסכים גם הוא כי קיים קושי בפסק הדין: "קשה למצוא עסקאות השוואה רלוונטיות, שכן לקרקעות חקלאיות שכאלה אין שוק. ואכן, שמאי המדינה ציינו בחוות דעתם את הקושי הרב במציאת עסקאות השוואה. סוגיה נוספת שראויה לציון היא כי העליון קבע ששווי מקרקעין יכול שיושפע מהפוטנציאל התכנוני העתידי הגלום בהם, ואילו פסיקה זו נוטה להתעלם ממרכיב שווי זה".

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות



37 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

37.
אכן סוף לפסיקת הייטנר הלא מיקצועית
אגב הזוי כמה אנשים שלא מבי נים דבר וחצי דבר בחוקי הפקעה, מקשקשים. לא מדובר בפיצויי הפקעה בכלל אלא רק על חלוף הזמן שלא קיבל את פיצוי ההפקעה המקורי. וגם זה עקב כך שסירב לקבלם. מאד אופייני למיגזר שלא ככ מקבל את סמכות המדינה לבצע הפקעות לצרכי ציבור. אם תהיתם למהה כפרים ועיירות ערביות ניראות ככה - זאת אחת הסיבות
שמאי  |  18.06.20
36.
צודק שטיין לחלוטין
יש עיסקאות למכביר, אך אין ברובן לא רשומות באפן מסודר. שמאים מתעצלים לעשות עבודת שטח ולבדוק. קל לקבוע 6% וזהו. אבל זה עשיית עושר ועושק המדינה. בעל השטח היה מקבל דמש שלא היו עולים על 200 שח לדונם לשנה. וזו לא טעות .... ולא 6 אחוז מערך הקרקע. יש לזכור שלא מדובר על קביעת ערך הקרקע,אלא רק דמש השכירות שהפסיד מיום ההפקעה.
שמאי מנוסה בתחום החקלאי  |  18.06.20
34.
עוד פסיקה הזויה של בתי המשפט נגד האזרחים
מי שבודק באופן רציף את פסיקות בג"ץ יכול לראות רצף ארוך של פסיקות שפוגעות באופן עיקבי באזרחים שומרי חוק הדוגמאות הם רבות: 1. מהגבלות אפשרות חילוט רכוש של משפחות פשע-זו פגיע בכל אזרח אולם נותן זכויות לפןשעים 2.מתן מ"ר לאסירים שגרם לשחרור אלפי אסירים - נותן זכויו לפושעים מורשעים אולם פוגע בכל אזרח שומר חוק 3. פגיע בחזקת הגיל הרך הפוגע בכל הילדים ואימא שלהם משמש כלי נשק שפל בגרושין 4.הרס בתים בשטחים בגלל זכות עמידה, שלא מעניקה מצד אחד שום תועלת וגורמת נזק עצום לבעלי בתים שקנו את הבתים בתום לב , ועוד המון פיסקות מוזרות שאולי נותנות זכויות לפושעים , עובדים זרים , אירגוני שמאל ומנגד פוגעים באופן משמעותי בזכויות של אזרחים שומרי. חוק צר לי שבית המשפט לא מצליח להבין כי צדק זה לשמור ולחזק זכויות של אזרחים שומרי חוק ערך החשוב יותר ממתן סעד לגורמים שיש בהם לפגוע בזכויות האזרח "הפשוט"
קשה להבין את השופטים שם  |  07.08.19
33.
צריך לדייק: מדובר רק בשיטה אחת לחישוב פיצויים
הפיצויים הרגילים הם לפי שווי השוק הנומינלי במועד ההפקעה (שכאן הוא בעבר הרחוק). לכך יש להוסיף "ריבית והצמדה" על הזמן שעבר מאז ההפקעה ועד התשלום: את הריבית אפשר לחשב כריבית קבועה עם הצמדה (או בלי הצמדה - אבל זה לא רלוונטי עבור העבר הרחוק), או כפיצויים על דמי החכירה שאמורים היו להתקבל. עושה רושם שתוצאת פסק הדין (לגבי דמי החכירה) די מבלבלת ולא-ברורה, וללא קביעה פוזיטיבית ברורה של דרך החישוב; נראה אפשרי שתוגש בקשה לדיון נוסף.
א  |  07.08.19
לכל התגובות