אחרי שנסוגה פעמיים: רני צים גייסה ממוסדיים 58 מיליון שקל באג"ח

אחרי שנסוגה פעמיים מגיוס אג"ח, חברת המרכזים המסחריים רני צים השלימה ביום ראשון את השלב המוסדי בהנפקת האג"ח הראשונה שלה. החברה שבשליטת רני צים (74.86%) גייסה אתמול 58 מיליון שקל מגופים מוסדיים, שהזרימו ביקושים של 275 מיליון שקל. הריבית נסגרה על 2.65% - מתחת לריבית המקסימלית שהוצעה במכרז שעמדה על 4.2%. המח"מ של האג"ח החדשות טרם נקבע, שכן המכרז הציבורי עוד לפניהן וצפוי להתקיים בימים הקרובים.

במסגרת ההנפקה הציעה החברה למשקיעים אג"ח צמודות למדד המחירים לצרכן, מגובות בבטוחות, במח"מ של כ־3.75 שנים, כאשר מועד הפירעון הסופי יהיה בחודש יולי 2024. חברת הדירוג מידרוג העניקה לאג"ח את הדירוג Baa1 באופק יציב. את ההנפקה הוביל ווליו בייס חיתום ולצדו קונסורציום החתמים - ברק קפיטל חיתום, דיסקונט קפיטל, רוסאריו קפיטל ואגוז הנפקות. את הגיוס ליוו עורכי הדין יעקב שטיינמץ, מרים טולדנו ואסיה רבינוביץ ממשרד שטייינמץ, הרינג גורמן ושות'.

אג"ח שנסחרות בתשואה לפדיון ברמה דומה לריבית שהושגה במכרז המוסדי הן לדוגמה אלה של הכשרת הישוב (אג"ח סדרה 22), שנסחרת בתשואה של 2.9%, ותנופורט (סדרה א'), שנסחרת בתשואה של 2.685%. שתי הסדרות האחרונות נסחרות במח"מ של 4.5 שנים.

בלילה של יום רביעי האחרון נודע כי צים עצמו נחקר באזהרה על ידי רשות המסים במסגרת חקירה שאינה נוגעת לחברה הציבורית שבה הוא שולט. החקירה הסתיימה בלי שהוטלו על צים מגבלות, ובחברה ציינו כי למיטב ידיעתם, ולפי ייעוץ משפטי שקיבל צים "האירועים שלגביהם התבקש להתייחס בחקירה, אין בהם משום עבירה פלילית מצידו". נראה כי האירוע לא השפיע על הנפקת האג"ח של החברה, שמסרה כי היא מנועה מלהתייחס לנושא מעבר לכך.

הניסיונות הקודמים של החברה לגיוס אג"ח לא צלחו. בחודש דצמבר האחרון החליטה רני צים על גיוס אג"ח של 60 מיליון שקל, כאשר הדירוג שקיבלה מחברת מידרוג אפשר לה לגייס 130 מיליון שקל. בשל הירידות החדות בשווקים ברחבי העולם החליטה רני צים לסגת מהגיוס שכן אם היה יוצא לפועל, הריבית שהחברה היתה נאלצת לשלם היתה גבוהה.

במרץ 2018, בעת שרני צים הונפקה בבורסה, ויתרה החברה על גיוס החוב שתכננה כחלק מההנפקה, שעמד על כ־100 מיליון שקל. הליך ההנפקה היה מלווה בקשיים, ולבסוף גייסה החברה לפי שווי הנמוך בשליש מזה שתכננה - 200 מיליון שקל במקום 300 מיליון שקל. לבסוף הונפקו 25.5 מיליון מניות וכתבי אופציות בגיוס שהסתכם לבסוף בכ־48 מיליון שקל.

הסיבה לחיתוך החד בשווי החברה היה שבאותה העת נודע כי בכוונת אמזון להיכנס לישראל. מניות חברות הקניונים והמרכזים המסחריים צנחו, שוק הקמעונאות עבר טלטלה ונדמה שמאז גם חברות חזקות וגדולות כמו עזריאלי מחפשות תחומי פעילות חדשים, כמו משרדים ודיור מוגן. עזריאלי, שפעילה בשני התחומים האלו, אף נכנסה לתחום חדש בחודש שעבר - נדל"ן מניב בדמות חוות שרתים. היא רכשה 20% מחברת קומפאס בארה"ב תמורת 135 מיליון דולר, כשבאפשרותה להגדיל את האחזקה ל־33%.

הצלחת ההנפקה הנוכחית נבעה מכך שרני צים ממוקדת במרכזים מסחריים בפריפריה, ובעיקר ביישובים הערביים. שטחי ההשכרה של החברה במגזר הערבי מהווים כ־15.7% מכלל השטחים שלה, או כ־7,600 מ"ר מתוך 48.4 אלף מ"ר בסך הכל. עם זאת, בכוונת החברה להוסיף עוד 28.5 אלף מ"ר עד ל־2022. כלומר להכפיל פי 4.7 את היקף השטחים להשכרה במגזר הערבי ולהגיע ל-36.1 אלף מ"ר להשכרה. צים הסביר כי "האיומים על תחום הקמעונאות במגזר הערבי הם פחותים, זה התחום הכי פחות מועד לאיומי אינטרנט כי אין במגזר הערבי נגישות למשלוחים ולדואר".

ישנם איומים נוספים, לא רק אמזון. ישראל לא מוצפת במרכזים מסחריים?

"אנחנו עם עיניים פקוחות לכל דבר. יש לחברה אסטרטגיה להמשיך ולהתפתח ולהיות שחקן ראשון במגזר הערבי. יש שם פוטנציאל עצום לעוד 30-50 מרכזי קניות. אנחנו מקדמים תוכניות בניין עיר (תב"ע) על פני שטח כולל של 100 דונם ל-5 השנים הקרובות. יש לנו פרויקט בטירה שיוצא לביצוע מידי אחרי שהתקבלה החלטת ועדת התכנון. אנחנו מתקדמים חזק גם בטייבה ובטמרה. יש כיום ביקוש עצום. כל הבנקים רוצים להתפתח במגזר הערבי.

ועדיין, אמזון כבר פה. ההתמקדות בסקטור קטן יותר מובנת מהבחינה הזו, אבל האם הסקטור הזה לא מסוכן יותר?

"עולם מרכזי קניות בכללו הוא לא עולם שימות. אם האנליסטים חושבים שבעקבות כניסה של אמזון - עולם מרכזי הקניות ימות, הם טועים טעות מרה. זה כמו שהטלוויזיה בכבלים והלוויין הנגישו בעבר את כל עולם הסרטים לציבור. ואז כולם הרגו בצפיות שלהם, לפני 15-20 שנה, את בתי הקולנוע. היום אנחנו רואים בדיוק את ההיפך. כולם רוצים את בתי הקולנוע שיחזרו למרכזים שלהם. ומחזירים אותם בעוצמה רבה. וזה בגלל שהחוויה תמיד מנצחת. צים מדגיש כי "עולם מרכזי קניות הופך לעולם מאוד מקצועי. בעוד 5 שנים הגופים הלא מקצועיים ייפלטו מהתחום בשעה שהגופים המקצועיים ישגשגו הרבה יותר. כמו שיש קניון מצליח ולידו קניון לא מצליח. הלא מצליח בנוי לא נכון, אין לו תמהיל נכון וגם הניהול השוטף שלו לא נכון. התמהיל שלנו נכון".

האם אתם, בדומה לעזריאלי וחברות אחרות, מתכוונים להיכנס לתחומי פעילות נוספים? מהם מנועי הצמיחה שלכם?

"יש לנו הרבה תוכניות בקנה. נפנה לתחום המרכזים השכונתיים ונפתח גם את תחום האנרגיה הסולארית".