חמשת מנהלי הקרקעות בגוש הגדול יזכו בשכר טרחה של 118 מיליון שקל

רשימת בעלי הקרקעות בשטח שדה דב, שבמשך שנים היתה סוד שמור, נחשפה לפני כשבועיים בהוראת בית המשפט. כעת חושף "כלכליסט" כי על בעלי הקרקע נמנים גם שניים מחמשת עורכי הדין שמונו ב־2009 על ידי בית המשפט למנהלי שטח "הגוש הגדול" בצפון תל אביב, שבחלק ממנו פעל גם שדה דב. השניים הם עורכי הדין גלית רוזובסקי וד"ר מיכאל שפטלר, המחזיקים בזכויות בנייה השוות מיליוני שקלים, מכוח ירושה.

תפקיד מנהלי המתחם הוא לייצג את בעלי הזכויות בקרקע ולנהל באופן מרוכז את קידום התכנון והבנייה במתחם היוקרתי. החזקותיהם של השניים היו ידועות לשופטת המחוזי תל אביב מיכל רובינשטיין, שמינתה אותם לתפקיד, והיא קבעה כי ככל שיסברו כי תפקידם מציב אותם בניגוד עניינים בהקשר של בעלויותיהם בקרקע יהיה באחריותם להודיע על נבצרות בדיונים הספציפיים המציבים אותם בניגוד עניינים.

לרוזובסקי שטח של חצי דונם בגוש הגדול, המקנה לה על פי הערכות שמאים זכות לכשתי דירות, ששווייה כיום עומד על כ־2.4 מיליון שקל. לרוזובסקי בני משפחה נוספים עם זכויות במתחם, וביחד הם מחזיקים בכשני דונם, שמקנים להם זכות לכשמונה דירות, כ־9.6 מיליון שקל. לשפטלר שטח בגודל 1.6 דונם, שמקנה לו זכות לבניית כ־6.5 דירות, ששווייה מוערך היום ב־7.8 מיליון שקל.

פרט מעניין נוסף שנחשף ברשימת הבעלויות הוא היקף שכר הטרחה של חמשת המנהלים — 4.75% מכלל זכויות הבנייה בגוש הגדול. על פי הערכות זהירות, שוויו הכספי של שכר הטרחה כולו הוא 118 מיליון שקל, כלומר 23.5 מיליון לכל אחד.

עורכי הדין גלית רוזובסקי ומיכאל שפטלר | צילום: טל שחר

תוכנית הבנייה שנרקמת על חורבות שדה דב תאפשר לבנות 16 אלף דירות ומאות אלפי מ"ר מלונות, מסחר ומשרדים, זכויות השוות מיליארדי שקלים. מלבד 1,700 הבעלים הפרטיים, שטח זה כולל בעלי זכויות נוספים, ובהם המדינה ועיריית תל אביב.

חלוקת הזכויות בין כולם נעשית על ידי שמאי. סל הזכויות של הגוש הגדול, לאחר העברת 50% מהזכויות למדינה המגיעות לה על פי הסכם, הוא 2.5 מיליארד שקל. את הזכויות האלה יצטרכו לחלק בין כל בעלי הזכויות בגוש הגדול. השווי הכספי שכל אחד מהם יקבל תלוי במשתנים רבים, ובהם מיקום המגרש, הרכב השותפים למגרש וסוג הזכויות (למשל מגורים או משרדים). כל החלטה בהקשר זה עלולה להיטיב עם בעל זכויות אחד ולהרע את מצבו של אחר.

עו"ד משה רז כהן, מומחה לתוכניות איחוד וחלוקה שאף פרסם ספר בנושא, סירב להתייחס למקרה הספציפי של הגוש הגדול אך טען כי עקרונית, מצב שבו המנהלים הם בעלי זכויות בנייה בעצמם יוצר קושי: "המנהל אמור לעמוד בקשר עם המתכננים ועם היועצים השונים כדי להיטיב את התכנון במקרקעין, כל זאת בשם שולחיו. כל נגיעה או קשר עם המתכנן שיקבע את מתחמי התכנון, את מקבצי הקרקע המיועדים לאיחוד וחלוקה, וכל קשר עם השמאי שעורך את טבלאות האיזון וההקצאה — עלולים להציב מנהל שהוא גם בעל קרקע בניגוד עניינים. די בקביעת הגבול בין המתחמים, כדי להשפיע על התועלת האישית של כל בעל קרקע על חשבון בעלי קרקע אחרים. די בהשפעה על השלביות, כדי להשפיע לטובת חלק אחד של בעלי על חשבון אחרים. מכל הסיבות הללו קיים חשש לניגוד עניינים, וכידוע די בחשש כדי להצביע על פגם".

מנגד, עו"ד שפטלר טוען כי אין כל קושי במצב: "חלוקת הזכויות תתבצע בהגרלה או על ידי ועדה מסדרת בראשות שופט עליון, כפי שהדבר

נעשה בחלק המזרחי של הגוש הגדול, אותו ניהלה קבוצה אחרת של עורכי דין שגם החזיקה בו זמנית בזכויות בקרקע". לדבריו, לפני שהפך למנהל הגיש בשמו כבעל קרקע "עשרות רבות של בקשות וערעורים נגד המנהלים הקודמים של הגוש הגדול בשלל נושאים. השופטת רובינשטיין, שניהלה את התיק והיתה מודעת לפועלי ובעלותי, מינתה אותי".

מנהלי הגוש הגדול מסרו בתגובה: "בית המשפט שמינה את המנהלים לפני עשור היה מודע לעובדות וקבע כי כאשר מנהל יהיה סבור לפי שיקול דעתו שיש ניגוד עינינים, הוא לא ייטול חלק בדיון. עד כה לא היה חשש לקיום ניגוד עניינים, שכן כל פעולותיהם כוונו ומכוונות למקסום זכויות החלקה, ומכאן לזכויות כלל הבעלים בה. אין מדובר בהתייחסות לזכויות בעלים מסוימים ביחס לבעלים אחרים, אלא כאמור לזכויות החלקה. כאשר יינתנו הזכויות למנהלים, יהיו המנהלים בעלי זכויות בחלקה כמו כל שאר הבעלים. חלוקת הזכויות בין הבעלים תתבצע בבוא היום בדרך של הגרלה, שתיערך בחסות בית המשפט או בוועדה מסדרת בראשות שופט עליון בדימוס, כפי שבוצעה חלוקת הזכויות בעבר בחלק המזרחי של הגוש הגדול".