הצפת המשרדים בת"א מפילה את המחירים בהרצליה

מחירי השכירות למשרדים באזור התעסוקה של הרצליה פיתוח רשמו ירידה חדה של 7% בחצי שנה ל־92 שקל למ"ר. מנגד, בתל אביב חלה עלייה בשיעור של כ־3% לסכום של 106 שקל למ"ר. כך עולה מסקירה של חברת אינטר ישראל יועצי נדל"ן, הנציגה של חברת קושמן וויקפילד (Cushman & Wakefield) הבינלאומית, המתפרסמת מדי חציון.

עד כה גילתה הרצליה עמידות מחירים על אף היצע המשרדים המתרחב בתל אביב, אך נראה כי התחרות בין השתיים מתחילה לתת את אותותיה. זאת בין היתר על רקע אפשרות להתמקם טוב בשטחים מרכזיים בתל אביב, נגישות גבוהה של תחבורה ציבורית והתגברות התחרות על טאלנטים בענף ההייטק. כל אלה הביאו להתרבות השטחים הפנויים בהרצליה, אף שפרויקטים חדשים מצליחים להתאכלס במלואם, כגון הרצליה הילס ובית רוגובין – ריט 1.

מגדלי תוצרת הארץ בת"א | צילום: שאול גולן

לדברי אופק גבאי, שותף באינטר ישראל, כבר שנתיים שחברות צעירות, בעיקר סטארט־אפים, עוזבות את הרצליה ועוברות לתל אביב: "אנשי ההייטק הצעירים גרים בתל אביב, ולא רוצים להגיע להרצליה. מי שרוצה אותם צריך להגיע לתל אביב. לעומתם, חברות ותיקות ומבוססות כמו מיקרוסופט, שמגייסות אנשים מבוגרים יותר, קובעות את משכנן בהרצליה".

החדשות הרעות מבחינת בעלי המשרדים בהרצליה הן שהמגמה צפויה להתעצם בעשור הבא. על פי הצפי, בחמש השנים הקרובות צפויים להתווסף לתל אביב כ־1.27 מיליון מ"ר של שטחי משרדים, מהם כ־315 אלף מ"ר ב־2020.

הנתונים בנוגע לתל אביב לקוחים מחמישה צירי מע"ר (מרכז עסקים ראשי) מרכזיים: רוטשילד, שאול המלך, מנחם בגין, יגאל אלון ומתחם הבורסה ברמת גן. בנוסף לכך הסקירה כוללת את רמת החייל ואת מתחם BBC בבני ברק. ללא רמת החייל ובני ברק, הגיעו דמי השכירות הממוצעים לשיא של כל הזמנים בעיר: 106 שקל למ"ר. זאת לעומת 103 שקל למ"ר בחציון השני של 2018 (עלייה של כ־3%). בחישוב בני ברק ורמת החייל, דמי השכירות הממוצעים עלו מכ־97 שקל למ"ר לכ־99 שקל למ"ר (עלייה של כ־2%).

יגאל אלון מפתיע

מגמת ההתחזקות בתל אביב נוגעת גם לקצב האכלוס: 104 אלף מ"ר, פי שניים מששת החודשים האחרונים של 2018. גם בשיעור התפוסה (כולל בני ברק ורמת החייל) נצפתה עלייה: 96.5% לעומת 94.4% בחציון הקודם. זהו שיעור התפוסה הגבוה ביותר שנרשם מאז החציון השני של 2016. מלבד צירי הבורסה ורמת החייל, שבהם שיעור השטחים הפנויים גדל, בשאר הצירים נרשם צמצום משמעותי, והגדול ביותר נצפה בציר יגאל אלון.

דוגמה לקצב האכלוס הגבוה ניתן לראות בפרויקטים כגון TOHA של אמות וגב ים, הממוקם ברחוב תוצרת הארץ, ובניין WE של סופרין ופנדום ברחוב מנחם בגין. בניית השניים הושלמה במהלך המחצית הראשונה של השנה, ואכלוסם כמעט שהושלם עוד לפני קבלת טופס 4. בהמשך השנה יצטרפו לתל אביב כ־78 אלף מ"ר: מגדל אדגרC 360, הנבנה בסמוך להיכל הספורט מנורה מבטחים (כ־17 אלף מ"ר), ומגדל ספיר במתחם הבורסה ברמת גן (61 אלף מ"ר).

בחלוקה לאזורים, ציר מנחם בגין ממשיך לשמור על המקום הראשון והיוקרתי בגובה דמי השכירות במע"ר תל אביב, עם עלייה נוספת בשיעור של 1.8% במחיר, מ־113 שקל למ"ר בחציון השני של 2018 ל־115 בחציון הראשון השנה. גם היקף השטחים הפנויים לאורך הציר ממשיך להצטמצם, והגיע בחציון המסוקר לכ־3.6% לעומת 8.3% בחציון השני של 2018 .עם בניית התחנה של הרכבת הקלה בציר, פיתוח הנגישות התחבורתית ותחנת רכבת ישראל הקיימת, לצד השטחים שמתוכננים להתווסף בשנים הקרובות (כ־350 אלף מ"ר עד 2022), נשמרת האטרקטיביות של ציר זה, והביקושים הנצפים לו גבוהים.

ציר שאול המלך עלה בדירוג מהמקום השלישי למקום השני, עם עלייה של 1.85% בדמי השכירות הממוצעים, שהגיעו לכ־110 שקל למ"ר. שיעור השטחים הפנויים הגיע ל־4.6%, לעומת 5.4% בחציון הקודם. בניגוד לרוב הצירים בעיר, ציר שאול המלך אינו לוקח חלק בפיתוח העתידי בעיר, ולא צפויים להתווסף לו שטחים עד 2023.

הפתעת המחצית הראשונה של 2019 היא ציר יגאל אלון, בו זינקו דמי השכירות בכ־10%, והגיעו לרמה של 108 שקל למ"ר, שמדרגת אותו במקום השלישי. זאת לאחר שבמשך יותר משלוש שנים רשם הציר יציבות בדמי השכירות, שעמדו על 98-97 שקל למ"ר. גם היקף השטחים הפנויים הצטמצם משמעותית והגיע לשיעור של 2.7%, לעומת 7.9% בחציון הקודם. נתונים אלו ניתן לזקוף להמשך אכלוסם של מגדלי אלון, לצד אכלוס פרויקט TOHA החדש והיוקרתי.

הרצליה | צילום: אוראל כהן

רוטשילד בדרך למטה

ציר רוטשילד, שעד 2017 עמד בראש טבלת המחירים, ובשתי הסקירות האחרונות דורג שני, יורד עוד שני שלבים בדירוג. אמנם לאורך הרחוב נותרו דמי השכירות יציבים לעומת הסקירה הקודמת, והם עומדים על כ־109 שקל למ"ר, אלא שהחל מהסקירה הנוכחית מתאחד ציר רוטשילד עם מגדלי החוף לאזור ניתוח אחד, שבו מחיר השכירות הממוצע עומד על 106 שקל למ"ר, מחיר הממקם אותו במקום הרביעי. על פי ההערכה, ירידה זו בדירוג נובעת מהגדלת הנגישות התחבורתית למקומות אחרים בעיר. השטחים הפנויים בציר רוטשילד ומגדלי החוף דווקא הצטמצמו מ־3.3% ל־1.5%.

מתחם הבורסה ברמת גן רשם עלייה של כ־1% בדמי השכירות החודשיים, שהגיעו לכ־91 שקל למ"ר. עם זאת, היקף השטחים הפנויים עלה לכ־4%. למתחם הבורסה צפויים להתווסף כ־45 אלף מ"ר שטחי משרדים בחמש השנים הקרובות, בין היתר במגדל ספיר שצפוי להתאכלס השנה, Icon Tower מקבוצת בסר ב־2021, והפרויקט של אקרו נדל"ן ורוגובין ב־2022.

עליות נרשמו גם במתחם רמת החייל. דמי השכירות הממוצעים עלו ב־1% והגיעו לכ־82 שקל למ"ר, ושיעור השטחים הפנויים עלה ל־30%. בשלב זה, מלבד פרויקט דבורה הנביאה של חברת ויתניה שנמצא בבנייה והושכר במלואו לחברת טבע, לא צפויה שם תוספת משמעותית של שטחי משרדים.

במתחם BBC של בני ברק נרשמה יציבות, ודמי השכירות נותרו שם על כ־78 שקל למ"ר. על פי הערכה, יציבות זו תשתנה בעקבות תוספת של כ־375 אלף מ"ר בשנים הקרובות, בין היתר בפרויקט הכשרת היישוב, כ־50 אלף מ"ר, מגדל לאומי כארד, כ־40 אלף מ"ר, ופרויקט של חברת הפניקס, כ־40 אלף מ"ר.

בניגוד למגמה השלילית שאפיינה את הרצליה, ביתר ערי השרון נרשמה יציבות יחסית. לדברי גבאי, הסיבה לכך היא ש"הסטארט־אפים מלכתחילה כמעט ולא הגיעו לערים הללו, ולא ראו בהן אלטרנטיבה לתל אביב. הרצליה, שהיוותה תחרות לתל אביב, מושפעת ממנה יותר".

ברעננה נותרו דמי השכירות הממוצעים על 71 שקל למ"ר. במקביל לאזור התעסוקה הוותיק בצפון־מזרח העיר, מתפתח בימים אלה מתחם תעסוקה חדש בצומת רעננה דרום, באזור שבו נפתחה לאחרונה תחנת רכבת חדשה, בנקודת המפגש של רעננה, כפר סבא והוד השרון. במתחם שלושה פרויקטים בבנייה.

בכפר סבא חלה עלייה של 1.5% בדמי השכירות הממוצעים, שהגיעו ל־68 שקל למ"ר. על פי הערכה, הסיבה לכך היא בניית פרויקטים חדשים בעיר, לצד השלמת כביש 531, שקיצר משמעותית את זמן הנסיעה מהמרכז.

בנתניה עלו דמי השכירות הממוצעים ב־3.4% לסכום של 59 שקל למ"ר. בהוד השרון נרשמה יציבות עם דמי שכירות ממוצעים שנותרו על 68 שקל למ"ר.

בירושלים דמי השכירות במלחה שמרו על יציבות של 80 שקל למ"ר. בהר חוצבים חלה עלייה של כ־1.4% לסכום של ל 74 שקל למ"ר. בבאר שבע, שבה ממשיך לגדול היצע המשרדים עם הפיכתה למוקד הייטק, נרשמה ירידה מינורית במחירי השכירות: 75 שקל למ"ר, לעומת 76

שקל למ"ר בחציון הקודם. בשנתיים וחצי האחרונות הסתיימה בנייתם של שלושה מבנים בפארק הטכנולוגי גב־ים נגב (פארק הסייבר), וכיום נבנה הבניין הרביעי. בפרויקט, ששטחו כ־60 אלף מ"ר (כולל הבניין הרביעי) קרוב ל־100% תפוסה. כמו כן החלה בניית פרויקט O-TOWER של חברת אושירה, בסמוך לקריית הממשלה בעיר, והוא מתוכנן להכיל כ־16 אלף מ"ר משרדים ומסחר.

יציבות בערי הצפון

דמי השכירות הממוצעים באזור הצפון, הכולל את חיפה יקנעם וקיסריה, רשמו יציבות ונותרו על כ־64 שקל למ"ר. בחיפה חלה עלייה קלה ל־70 שקל למ"ר לעומת 69 שקל למ"ר בחציון הקודם. ביקנעם נרשמה יציבות של 63 שקל למ"ר. בפארק התעשייה קיסריה דמי השכירות הממוצעים הגיעו ל־61 שקל למ"ר, לעומת 60 שקל למ"ר בחציון הקודם.

אזורי תעסוקה נוספים המצויים במרכז הארץ ונכללו בסקירה הם נס ציונה/ רחובות, פתח תקווה וראש העין. בפתח תקווה חלה עלייה קלה של כ־1.4% למחיר של כ־74 שקל למ"ר. באינטר מעריכים כי באזור זה קיים כיום עודף שטחים. אינטל למשל פינתה לאחרונה 20 אלף מ"ר בפארק עופר לטובת מעבר לקמפוס חדש שהקימה, ושטחים רבים יתווספו בשנים הקרובות, בהיקף של כ־300 אלף מ"ר. בראש העין חלה עלייה של כ־2.1% ודמי השכירות בה הגיעו לכ־49 שקל למ"ר. בנס ציונה/ רחובות נרשמה ירידה של כ־3% למחיר של כ־69 שקל למ"ר.