הסכמי הגג צריכים להשתפר, לא להיעלם
בשנים האחרונות חתמה המדינה עם רשויות מקומיות על הסכמים לבנייה בתחומן תמורת תקציבים ממשלתיים. אבל מתברר שרוב ההסכמים לא צלחו, כי מישהו שכח שלאותן אלפי יחידות דיור צריך להעניק שירותים שלרשויות אין מימון עבורם
בשנים האחרונות התבשרנו בקול תרועה רמה שלא מעט ערים חתמו על הסכמי גג עם הממשלה, אולם כעת מתברר שבשורה התחתונה רוב ההסכמים לא צלחו וחלק מהרשויות משכו את התוכניות מהוועדות, ולא בכדי. מישהו שכח כנראה שלכל אותן אלפי יחידות דיור נדרש לספק שירותי תפעול ואחזקה ברמה המוניציפלית עם כל מה שמשתמע מכך ומדובר בעלויות כבדות משקל.
קראו עוד בכלכליסט
התכנון נותר מאחור עם אותם שיקולים של פעם
כמעט 180 אלף דירות אמורות היו להיבנות במסגרת הסכמי-הגג שחתם משרד השיכון עם 12 ערים. בינתיים מעט בוצעו או שווקו בפועל, ואלו שתוכננו מעוררים מחלוקת על איכות התכנון. למעשה זה לא מפתיע, מרבית המתחמים, השכונות שנבנות בארץ, נבנות עם בעיות תפעוליות מובנות שקשה לממשן. צריך להבין שהבנייה השתנתה היום, היא צפופה יותר, עם יותר משתמשים, יותר מערכות מורכבות וחכמות ולגובה רב. אבל התכנון נותר מאחור עם אותם שיקולים של פעם, בכלים של לפני 20 שנה. כיום בהליך התכנון המסורתי יש מעט מאוד שיקולים של תפעול ואחזקה ושל צרכי המשתמשים, כך מתוכננות ונבנות שכונות שהשירותים בהם מרוחקים וכדי לקנות חלב צריך להיכנס לרכב ולנסוע, שירותים בסיסיים לתושב מפותחים רק לאחר שהשכונה מאוכלסת כך שלתושבים יש שנים ללא מענה פרקטי בקרבת הבית או אפילו דרכי גישה עבירות. דרכי הגישה וההגעה לשכונות מתוכננות כך שבשעות השיא תושבי השכונה מוצאים עצמם עומדים למעלה מחצי שעה בפקק רק כדי לצאת מהשכונה.הדוגמה הטובה של אשדוד
דוגמה לחשיבה תכנונית מחוץ לקופסה של מנהלת הסכמי גג, שמשלבת שיקולים כאלו כבר בשלב התכנון, היא המנהלת באשדוד, הליך התכנון תואם מול הגופים השונים של העירייה ותואם מול אנשי מקצוע בתחום.
גם גופים כמו משרד הביטחון ועיריית תל אביב הבינו שכדי לקבל תכנון איכותי לשלב ההפעלה והאחזקה ולא רק לשלב ההדמיה, נדרש לשלב שיקולים של תפעול ואחזקה לאורך כל שלבי הפרויקט. כאשר אם מזניחים שיקולים אלו בשלב מסוים, הם חוזרים כבומרנג בשלב ההפעלה.
המסקנה היא שנדרש שינוי בתפיסה - צריך לעבור למודל שיכלול מיפוי נכון של צרכי המשתמשים והתפעול כבר בשלבים מוקדמים של התכנון. בלי הכנה נכונה, לקראת ההפעלה והצרכים לאורך זמן, יתקבל פרויקט שאינו מותאם לצרכים האמיתיים. עלות השינויים בפרויקט יכולה להגיע עד 30% מערך ההקמה, ובנוסף עלויות התפעול והאחזקה יעלו הרבה יותר.
רק מתוך שינוי תפיסה ושימוש במודל תכנון הפוך, כאשר מיפוי צרכי המשתמשים העתידיים, מקורות המימון ועלות התחזוקה צריכים להיות הבסיס לתכנון פרויקט הבינוי, יצליחו לבנות הסכמי הגג ברי קיימא.
הכותב הוא מנכ"ל COR - בינוי תומך תפעול
לא התפרסמו תגובות לכתיבת תגובה