הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עו"ד עמית גריידי, פרסם היום (ב') נייר עמדה ובו קבע מהם המאפיינים המרכזיים אשר מבדילים בין קבוצות רכישה אמיתיות לבין פרויקטים יזמיים המתחזים לקבוצת רכישה, על מנת לזכות בהטבות שונות, ובהן פטור מהעמדת בטוחות לפי חוק המכר – שבהם מחוייבים יזמים בלבד.
נייר העמדה, המכוון למארגני קבוצות הרכישה, מתפרסם כשלושה שבועות לאחר שגריידי החליט
לקנוס ב-4.25 מיליון שקל את קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה", המקדמת
פרויקט מגורים בן מאות דירות במתחם שרונה במרכז תל אביב. הקנס הוטל על הקבוצה לאחר שנמצא כי בפרויקט נמכרו דירות לרוכשים חיצוניים לקבוצה, באופן דומה למכירת דירות על ידי יזם, אך זאת מבלי שניתנו לרוכשים ההגנות שבהם מחוייבים יזמים על פי חוק המכר.
בנייר העמדה מבהיר גריידי כי "קבוצת רכישה הינה צורת התארגנות לגיטימית בענף הנדל"ן בישראל אשר מטרתה בנייה עצמית של דירות לחברי הקבוצה, תוך חיסכון בעלות הרווח היזמי אשר נגבה על ידי יזמים העוסקים במכר דירות", וכן כי "מארגני קבוצות רכישה אינם כפופים לחוק המכר, ובהתאם אינם נדרשים לספק בטוחות לחברי הקבוצה ולעמוד בשאר החובות הקבועות בחוק המכר".
עם זאת מבהיר גריידי כי "לא כל פרויקט אשר מציג את עצמו כקבוצת רכישה, הוא אכן כזה, על פי מהותו". לדבריו, המבחן לעניין זה איננו אופן הצגת הקבוצה, אלא מערכת היחסים המשפטית שבין כלל הצדדים לפרויקט, כפי שהיא עולה מההסכמים ביניהם. אשר נחתמה. "בהתאם לכך, ישנם מקרים בהם מארגן של קבוצת רכישה יחשב כיזם המוכר דירות", הוא מבהיר כאשר לצורך כך "נבדקת בין היתר מידת שליטתו של הגורם המארגן בפרויקט אל מול חברי הקבוצה במטרה לקבוע עד כמה השליטה בפרויקט, כפי היא של מארגן הקבוצה, ואינה מצויה, הלכה למעשה, בידי חברי קבוצת הרכישה".
לצורך כך ייבדקו הדברים הבאים: האם המארגן הוא הבעלים של הקרקע טרם גיבוש הקבוצה; האם הקבוצה אכן מקבלת זכויות קנייניות בקרקע; האם המארגן ביצע בפרויקט פעולות משמעותיות טרם הקמה של הקבוצה; האם גורמי מקצוע מהותיים בפרויקט כגון קבלן מבצע, יועץ משפטי, אדריכל, בנק מלווה וכו' נקבעו מראש במערך ההסכמים הכולל, והחלפתם כרוכה במנגנון סבוך שאינו מאפשר זאת למעשה. "ככל וישנו קשר אישי/עסקי בין המארגן לגורמי המקצוע המועסקים בפרויקט, החשד לשליטה של המארגן בפרויקט גובר", נכתב.
עוד סימן מחשיד מבחינת משרד השיכון הוא כאשר המארגן בעצמו, באמצעות חברה קשורה או באמצעות משקיע, שמר לעצמו מספר גדול של יחידות בפרויקט, כך שהוא נהנה משליטה בפרויקט במישרין מתוקף היותו חבר משמעותי בקבוצה; וכן כאשר המארגן או גורמים מטעמו מכהנים כחברי הוועד המנהל בנציגות הקבוצה.
היבט משמעותי נוסף, לצד מבחני השליטה, הוא בחינת הגורם הנושא בסיכונים הכלכליים של הפרויקט. "בקבוצת רכישה הפועלת כיזמית, מוטל הסיכון הכלכלי על חברי הקבוצה, ככל יזם. מאידך, במקרה בו נמצא כי המארגן התחייב לחברי הקבוצה למחיר סופי עבור יחידות הדיור מתחזק החשד שמדובר ברכש דירה מקבלן במסווה של קבוצת רכישה, ואין מדובר, לאמיתו של דבר, בפרויקט יזמי של חברי הקבוצה".
צילום: מינהל מגורים ישראל
2 תגובות לכתיבת תגובה