מרבה בעלים מרבה דאגה: מהו פירוק שיתוף וכיצד נערכים אליו?

לפני כמה חודשים ניתן פסק דין בתביעה לפירוק שיתוף במתחם סומייל ברחוב אבן גבירול בתל אביב, שבו קבע בית המשפט כי המגרש, המוחזק בידי 58 בעלים ואשר ניתן לבנות עליו פרויקט של 174 יחידות דיור, יימכר למרבה במחיר במסגרת הזמנה לציבור. בפסק הדין נדחו בין היתר טענות בדבר חוסר תום לב של יוזמי פירוק השיתוף, כמו גם טענות חלק מהשותפים כי מכירת המגרש בפירוק שיתוף תגרום להם נזק בלתי-מידתי.

מקרה סומייל אינו יוצא דופן, ונובע מכלל העל שבחוק המקרקעין לפיו כל שותף בזכויות בקרקע מסוימת זכאי לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, כשאף אם במסגרת הסכם השיתוף נקבע סעיף המגביל פירוק כזה, רשאי בית המשפט להורות על פירוק השיתוף לאחר שלוש שנים.

מעמדה הרם של הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין מקורו בתפישה שאין לכפות על אדם שותפות בנכס עם מישהו אחר כאשר הדבר לא רצוי מבחינתו. אף שהפסיקה קבעה שכמו כל זכות אחרת, גם הזכות לפירוק כפופה לעיקרון תום הלב, בפועל בית המשפט מתייחס לזכות זו כאל זכות מוחלטת כמעט, ודוחה תדיר טענות הגנה של מתנגדי פירוק.

כך למשל, גם אם יזם קונה חלק קטן בקרקע, ומיד לאחר מכן מבקש "לפרק את החבילה" – בית המשפט לא יראה בכך במרבית המקרים חוסר תום לב, שכן הזכות לפירוק שיתוף אינה כפופה להסכמת הצדדים ויכולה לבוא מצדו של כל אחד מהשותפים, אף מי שמחזיק בזכויות מיעוט בקרקע.

לדברי עו"ד אבי גרודברג, בעלים שותף במשרד קורן-גרודברג ושות' עורכי דין , המומחה בתחום המקרקעין, "גם טענות מצד שותפים לחוסר תום לב בעיתוי תביעת פירוק השיתוף, למשל כאשר צפויה עליית שווי בעתיד, וכן טענות לנזק ליתר השותפים עקב מיסוי גבוה בהשוואה למיסוי בהליכי בנייה עצמית או עסקת קומבינציה – נדחות בדרך כלל על ידי בתי המשפט ואינן מהוות הגנה".

מתחם סומייל. הטענות בדבר חוסר תום לב של יוזמי הפירוק נדחו | צילום: תומי הרפז

שיתוף רעיוני

השאלה מסתבכת מעט כשמדובר בפירוק שיתוף בזכויות שטרם נרשמו על שם השותפים בטאבו. כך למשל במקרים שבהם מגרשי תמורה עוד לא נרשמו על שם הבעלים, אלא נקבעו מכוח טבלת הקצאות שבהליכי איחוד וחלוקה ולפי תוכניות בניין עיר. במצבים אלה מוקצה מגרש לכמה בעלים, לעתים מחלקות רשומות שונות, ומי מהשותפים יוזם הליך פירוק שיתוף עוד לפני השלמת רישום האיחוד והחלוקה והרישום כבעלים במשותף.

"גם במצב זה ניתן לפרק שיתוף בזכויות שטרם נרשמו", אומר עו"ד גרודברג. "בפסיקה נקבע שאפשר לתבוע פירוק שיתוף במגרשי תמורה, בין שהזכויות נחשבות זכויות במקרקעין ובין שהן נחשבות זכויות אובליגטוריות שכמוהן כזכויות במיטלטלין. ההבדל הוא שבזכויות במקרקעין, בסמכות בית משפט השלום לפסוק על פירוק, ואילו כאשר הדבר נוגע למיטלטלין הדבר תלוי בשווי הזכויות ועל כן מצוי בדרך כלל בסמכות בית המשפט המחוזי".

עו"ד גרודברג מוסיף כי "הפסיקה בעניין זה אינה אחידה בשלב זה, אולם ברוב פסקי הדין האחרונים נקבע כי הסמכות נתונה לבית משפט השלום, שהוא הערכאה שבה ממילא נדונים רוב תיקי הפירוק שיתוף".

התפישה היא שאין לכפות על אדם שותפות שהוא אינו רוצה בה | צילום: דנה קופל

מפרקים בניינים

ככלל, ובהתאם להוראות החוק, בתי המשפט מעדיפים לבצע פירוק שיתוף בפרקטיקה הקרויה "פירוק בעין", דהיינו חלוקה פיזית של נכס בין בעליו, ככל שהדבר מתאפשר. כך למשל, כשמדובר בבניין דירות, הפירוק בעין יכול להתבצע על ידי רישום הבניין כבית משותף תוך ייחוד של הדירות לבעלים לפי שווי הזכויות של כל אחד מהם. במידה שניתן לחלק בעין אך החלקים הפיזיים אינם שווים או שקולים לשווי הזכויות, או אז ניתן לפסוק על חלוקה בעין בתוספת תשלומי איזון.

אולם, ישנם מקרים שבהם פירוק בעין אינו מתאפשר. כך למשל כאשר הנכס בלתי-ניתן לחלוקה כך שלא ניתן לאשר תשריט חלוקה לפי תב"ע קיימת בפרק זמן סביר ובאופן ודאי. כך למשל, מספר גרודברג, בית המשפט לא אישר חלוקה של בניין ישן המכיל חנות ומבני עזר וכולל מספר גדול של חדרונים קטנטנים, עקב ריבוי בעלים וקושי בהשגת דרכי גישה ראויות לכל אחד מחלקי הבניין.

מקרה אחר בו לא יתבצע פירוק בעין הוא כאשר בית המשפט נוכח כי אופן חלוקה כזה יגרום הפסד ניכר למי מהשותפים. "כך הוא במקרה שבו חלוקת קרקע למגרשים קטנים מביאה לאובדן זכויות בנייה, או לחילופין במקרה שבו מדובר בבניין ישן המיועד להריסה עם זכויות בנייה שלא נוצלו, ששוויו כבית משותף נמוך באופן משמעותי משווי מכירת הנכס בשלמותו", מדגים עו"ד גרודברג.

כשאחד מהחריגים האלה מתקיים, בית המשפט פועל על פי סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, הקובע פירוק באופן שבו נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל – כלומר, העמדת הנכס למכירה לציבור בהליך של התמחרות. באופן זה, גם אם נוצר רוב של בעלי זכויות, הוא אינו יכול לכפות על מיעוט בעלי הזכויות למכור לו את זכויותיהם.

לדברי עו"ד גרודברג, פירוק בדרך זו מועדף בעיקר על חברות יזמיות המהוות את אחד מהשותפים. במקביל, בית המשפט קובע לעתים מנגנונים שונים המגינים על יתר השותפים אם ראה שהדבר צודק בנסיבות העניין, כגון זכות השתתפות בהליך ההתמחרות או לעתים רחוקות יותר מתן זכות סירוב ראשונה. זאת, כדי למנוע מכירה כפויה בהפסד ניכר.

כך למשל, גרודברג מציין מקרה שבו היה חוסר שוויון בולט בין השותפים: "בית המשפט הגן שם על המיעוט על דרך קביעת מחיר מינימום שנקבע על פי הערכה שמאית לנכס בתוספת פרמיית שליטה, דהיינו אותו שווי נוסף שהקונה 'מרוויח' עקב היותו בסוף ההליך בעלים יחיד בנכס".

עו"ד אבי גרודברג. "כדי למצות את מלוא הפוטנציאל של הקרקע על בעלי הזויות להיות אקטיביים"

בונים על פירוק

"בראייה רחבה, פירוק שיתוף הינו פעולה חיובית, והיא הכרחית לפיתוח קרקעות שעומדות ללא שימוש שנים רבות עם ריבוי בעלים", קובע גרודברג.

כיצד אפוא יכולים בעלי זכויות להיערך למצב של פירוק שיתוף? לפי עו"ד גרודברג, יש להניח כי במקרה שבו אחד השותפים מבין בעלי הזכויות הוא יזם, הוא יפעל לפירוק שיתוף בכדי לרכוש את מרבית הזכויות בנכס. "יזמים פועלים לרכוש חלקים בקרקע מרובת בעלים ולפעול לפירוק שיתוף בעיתוי הנוח להם. כדי להקנות לו יתרון, היזם מתחיל 'לאסוף' זכויות, כלומר קונה את חלקיהם של השותפים האחרים. בנוסף הוא יכול להתקשר עם חלק מהבעלים בהסכם קומבינציה או מתן שירותי בנייה, על מנת להפחית את הסיכון עבורו ולהגדיל את כוח המיקוח שלו במסגרת התמחרות.

"על כן, בעלים משותף למגרש בהחלט עשוי להיות חשוף לסיכון שיזם (או בעלים אחרים) יגרור אותו למכירה כפויה של זכויותיו בכל עת, לרבות בעיתוי הנוח ליזם בלבד".

מכל מקום ברור כי במקרים שבהם מבקשים השותפים ליהנות ולמקסם את שווי הנכס שברשותם, עליהם להיערך למצב זה. "לכן", מסכם עו"ד גרודברג, "חשוב שבעלי הזכויות במגרש יהיו אקטיביים, יתארגנו עם בעלי זכויות נוספים מבעוד מועד במערכת הסכמית מחייבת ויצרפו אליהם שותפים, על מנת להביא בעצמם יזם ולהוביל תהליך שימצה את מלוא הפוטנציאל הכלכלי של הקרקע".