"זכויות המדינה בשדה דב נופחו ב-2 מיליארד שקל"

מדינת ישראל ועיריית תל אביב קיבלו בתוכנית הבנייה החדשה בשדה דב זכויות עודפות בשווי מצטבר מוערך של 2 מיליארד שקל על חשבון בעלי הקרקע האחרים - כך טוענים מאות בעלי קרקע פרטית בהתנגדות שהגישו ואשר הגיעה לידי "כלכליסט". היום תחל הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז תל אביב לדון בעשרות התנגדויות שהוגשו בשבועות האחרונים נגד התוכנית, ובהן התנגדות זו, שהוגשה באמצעות עו"ד מיכאל שטיינבך.

תוכנית המתאר החדשה לרובע המגורים בשדה דב חלה על כ־1,300 דונם, וכוללת 16 אלף דירות, 3,700 חדרי מלון, 322 אלף מ"ר שטחי משרדים ו־126 אלף מ"ר למסחר.

המתנגדים צירפו חוות דעת של משרד השמאים קמיל, טרשנסקי, רפאל, שלפיה שוויים של 400 דונם שבבעלות המדינה הוערך בהערכת יתר הגבוהה בכמיליארד שקל משוויים האמיתי בשוק. כתוצאה מכך המדינה תקבל זכויות לבניית כ־1,000 דירות שיקוזזו מהזכויות של בעלי הקרקע הפרטיים האחרים.

ההתנגדות תוקפת את עקרונות האיחוד והחלוקה שקבעה המדינה בתוכנית שדה דב. עקרונות אלה הם כללים שמאיים שלפיהם מחשבים את שווי השטח של כל אחד מבעלי הזכויות בטרם אישור התוכנית, ובהתאם לכך מקצים לו זכויות בתוכנית החדשה. השאיפה היא כי חלקו היחסי בשווי הקרקע יישאר זהה.

"שגיאה מהותית"

התוכנית התקפה כיום בשטח מאפשרת לבנות על חלקה של המדינה, קרקע הסמוכה לים, מלונות ויחידות נופש. על פי עקרונות תוכנית האיחוד והחלוקה המקודמים בתוכנית הנוכחית, שוויו של דונם בקרקע זו שווה 25% יותר מדונם סמוך המיועד לבנייני מגורים. ובמספרים: דונם בבעלות המדינה באזור המיועד לדירות נופש או מלונות מקנה זכויות בשווי 7.5 דירות. לעומת זאת, שטח שהיה מיועד למגורים הקנה שווי של 6 דירות לדונם.

אלא שהמתנגדים הציגו תוכנית אחרת, תא/3700 שאושרה ב־2015 וחלה על שטח בעל מאפיינים דומים מצפון לשדה דב — שם נקבע כי דונם בייעוד מלונאות ונופש שווה רק ל־83% מערכו של דונם המיועד למגורים. כלומר כל דונם של המדינה בשדה דב אמור להניב לה 5 דירות, ולא 7.5. מכאן ששווי 400 הדונם של המדינה זכו להערכת יתר של כ־1,000 יחידות דיור, שלפי קמיל, טרשנסקי, רפאל שוויין הכספי הכולל הוא כ־1.2 מיליארד שקל.

בחוות הדעת שלהם מוזכר כי מקדמי השווי בתוכנית תא/3700 נקבעו על ידי שמאי הוועדה המקומית תל אביב "על בסיס נתוני עסקאות וניתוחן אשר עברו בקרה של הוועדות השונות לרבות המועצה הארצית". עוד צוין כי "לא ראוי לקבוע בשתי תוכניות מקבילות ודומות באופיין יחסי שווי שונים באופן מהותי בין מגורים למלונאות". בחוות הדעת הם לא מסתפקים רק בהשוואה לעקרונות שנקבעו בתוכנית הסמוכה, אלא גם בחנו את השוק וקבעו כי "התנהגות השוק מעידה על הפרש בין הייעודים לטובת חלקות בייעוד מגורים".

בשיחה עם "כלכליסט" אמר דני טרשנסקי: "אין מנוס מלקבוע כי המדינה מנסה שוב להתעשר על חשבון האזרחים מן השורה, שהמתינו 40 שנה לפינוי השדה וכעת ימתינו לשווא לקבל את מלוא זכויותיהם".

בהתנגדותו כותב שטיינבך כי מדובר ב"שגיאה מהותית באופן חסר בסיס תכנוני ושמאי, ללא סימוכין כלשהם לשווי זה, ובסתירה לשווי נמוך יותר שנקבע ליעוד זה בתוכנית 3700".

דורשים פיצוי

ההתנגדות מעלה טיעון נוסף, ולפיו התוכנית מקנה לעיריית תל אביב מתנה נאה בדמות קרקע לבניית 2,400 דירות, שלהערכת טרשנסקי שווייה גם כן כמיליארד שקל. הדירות מיועדות לדיור בר השגה. זאת בנוסף, וללא קשר לזכויות הבנייה שמקבלת העירייה, מתוקף היותה בעלים של כ־3% מהשטח.

שטח שדה דב. על פי התוכנית, הקרקע של המדינה שווה יותר | צילום: עמית שעל

את השטח לדיור בר השגה מקבלת העירייה בזכות תיקון לחוק שעבר ב־2014 ומגדיר גם דיור בר השגה כצורכי ציבור. אלא שהמתנגדים מתקוממים על כך שמוקצה לעירייה שטח בשווי כספי כה רב, בלי שניתן פיצוי לבעליה הקרקע האחרים.

החוק מגדיר רשימה של צרכים ציבוריים שמאפשרים להפקיע קרקע ללא פיצוי: דרכים, גן ציבורי, שטחי נופש וספורט, חינוך, דת ותרבות. המשותף לשימושים האלה הוא שאין להם שווי כספי והם לא סחירים. המתנגדים טוענים כי דיור בר השגה לא כלול ברשימת השימושים שאינם מחייבים פיצוי, וכן הם מעריכים כי דיור בר השגה יניב לעירייה הכנסות, ומכאן התקוממותם על שהיא קיבלה את הזכויות האלה ללא תמורה. "העובדה כי דיור בהישג יד נקבע כצורך ציבורי אין בה כדי לאפשר ולהצדיק לקיחת זכויות אלו על ידי הרשות ללא פיצוי", כתב שטיינבך בהתנגדות. טרשנסקי אומר על כך: "זהו למעשה תהליך לקיחת זכויות חד־צדדי ואף תקדימי, תוך התעלמות ממתן פיצוי כספי או חלק מסוים מהשטחים הייעודיים לבעלי הקרקעות". מנגד, גורמים בממשלה מסבירים כי הערכות הן כי פרויקט הדיור בר השגה לא יניב לעירייה רווחים, אלא להפך - יעלה לה כספים.

מרמ"י נמסר: "בעלי הקרקעות הגישו התנגדויות כדי להעלות את שווי המקרקעין שבבעלותם. רמ"י תענה באופן פרטני לכל הטענות בדיון שיתקיים בוועדה המחוזית. בתוכנית זו נקבע שדיור בר השגה יהיה מכוח הכללת דיור זה בשטחים ציבוריים והוא מקבל את ביטויו בטבלאות, כחלק מהשטחים הציבוריים ולא מהשטחים הסחירים".

מעיריית תל אביב נמסר: "בניגוד לנטען, אין בהקצאה הנ"ל כל פגיעה בזכויות הבעלים, שקיבלו את זכויותיהם במגרשים הסחירים, על פי הזכויות שמקצה התוכנית. נוסיף כי החוק קובע שדיור בר השגה להשכרה הוא 'מטרה ציבורית'".