הריבית הנמוכה מעוררת מחדש את העניין בנדל"ן בצפון אמריקה

לאחר חודש אוגוסט, שהיה חלש מבחינת היקף גיוסי החוב בבורסת תל אביב, שהסתכמו במיליארד שקל (אוגוסט החלש ביותר מזה 8 שנים), ספטמבר מאותת על התאוששות חדה בהיקפי הגיוסים, בעיקר בקרב חברות הנדל"ן האמריקאיות, שנראה שהשוק מוכן לחזור ולהעמיד להן אשראי, לאחר משבר שפגע במוניטין שלהן.

שמונה ימים לתוך ספטמבר, ישנן שתי חברות אמריקאיות חדשות בדרך לבורסה - אחת תהיה האמריקאית הראשונה שתבצע הנפקה ראשונית של מניות בבורסת תל אביב, השנייה תגייס חוב במודל האג"ח המסורתי. בנוסף, שלוש חברות שכבר גייסו אג"ח בישראל, מבקשות לגייס סדרות חדשות. לכך יש להוסיף את אלעד קנדה - חברה פרטית של יצחק תשובה, שפועלת בתחום הנדל"ן המניב בקנדה. שש החברות האלו, שחלקן טרם קבעו את היקף הגיוס, יגייסו 1.6 מיליארד שקל לפחות.

הפד הבהיר: הריבית לא צפויה לעלות בקרוב

הסיבה להתאוששות נעוצה בסביבת הריבית הנמוכה ובהבהרות של הפדרל ריזרב שלפיהן הריבית לא צפויה לעלות, אלא להיפך. במידה רבה, מדיניות הפד מבטיחה את המשך סביבת הריבית הנמוכה בישראל. ריבית נמוכה מיטיבה עם חברות הנדל"ן, מה שמעלה את האטרקטיביות של החוב שלהן. "אנחנו רואים התאוששות בגיוסים", אומר יהונתן כהן, בעלי חברת אינפין קפיטל, שאחראית לחלק מגל הגיוסים הנוכחי של החברות האמריקאיות. לדבריו, "השוק בוחן בזכוכית מגדלת את ההנפקות וממשיך לעבוד עם החברות החזקות יותר. לא מעט מהחששות שהיו לגבי לא מעט מהחברות נרגעו".

אתמול (א') הודיעה חברת אלעד קנדה, זרוע הנדל"ן הפרטי של יצחק תשובה, שהיא בוחנת גיוס סדרה חדשה (ב'). בחברה לא מסרו מידע נוסף בנוגע להיקף הגיוס ומועדו. לאלעד סדרה אחת - א', שהיקפה 280 מיליון שקל.  במקביל הודיעה אתמול ספנסר אקוויטי האמריקאית, שלה שלוש סדרות בהיקף כולל של 1.22 מיליארד שקל, כי היא בוחנת גיוס של סדרה חדשה (ד') של אג"ח שיגובו בשיעבוד על נכס.

חברת MGG, שעוסקת במתן אשראי, ולה סדרה אחת בוחנת גם היא גיוס. החידוש בגיוס שמתכננת MGG הוא שהיא תציע שעבוד ראשון על הסדרה. עד כה לא היה שעבוד דומה בחברות האמריקאיות שפעילותן עוסקת במימון. MGG מתכננת להשתמש בסכום שתגייס לצורך החלפת החוב שלה מול בנק UBS.

אמריקאית חדשה שמבקשת להצטרף לשוק ההון התל אביבי היא ורסה למונט ונצ'רס. החברה מחזיקה ב־23 נכסים מניבים בארה"ב, הכוללים 17 מרכזים מסחריים, 4 בנייני משרדים ושני נכסים לוגיסטיים. החברה מבקשת לגייס 335 מיליון שקל בסדרת אג"ח, בודדת בריבית של עד 6.5%. בכוונתה להציע שעבוד ראשון על נכס.

אחת השחקניות שנחשבות לחזקות בתחום, קורנרסטון, מגייסת סדרה חדשה (ב') במח"מ משוער של 4.4 שנים ובהיקף כספי של 180 מיליון שקל. קורנרסטון עוסקת באחד התחומים הלוהטים בענף הנדל"ן האמריקאי - מקבצי "מולטי־פאמילי" - מתחמי דיור משותפים למגורים. לחברה תיק נכסים בשיעור תפוסה של 100%. התשואה לפדיון של אגרת החוב שלה היא 2.36% במח"מ של 2.39 שנים והיא הנמוכה ביותר בין אגרות החוב במדד התל־בונד גלובל.

בנוסף, חברת נמקו ריאלטי של יגאל נמדר הודיעה אתמול כי גייסה בהצלחה 385 מיליון שקל בשלב המוסדי בגיוס סדרה חדשה (ב'). נמקו מחזיקה ב־69 נכסים מניבים בארה"ב, שמרביתם קניונים ומרכזים מסחריים. למרות שהיא פועלת בתחום שנחשב לבעייתי, המינוף שלה נמוך יחסית ועומד על 44.5% והדירוג שלה גבוה ביחס לאמריקאיות האחרות (AA־). הסדרה הנוכחית שלה (א') נסחרת בתשואה לפדיון של 3.33%.

חברה אחרת ששוקלת לגייס בשוק התל אביבי, היא ענקית הנדל"ן סילברסטין פרופרטיס, שלה סדרה בודדה בתשואה לפדיון של 2.64%. בעל החברה לארי סילברסטין מחזיק בנכסים יוקרתיים במנהטן והחברה קיבלה דירוג AA לגיוס אג"ח בסדרה חדשה (ב'), בהיקף של עד 230 מיליון שקל.

ג'ואל ווינר, בעל השליטה בדה זראסאי | צילום: ישראל הדרי

רק 2 מתוך 34 נסחרות בתשואה דו־ספרתית

ההתאוששות של חברות הנדל"ן האמריקאיות מגיעה כאמור לאחר שנה במהלכה נרשמה דעיכה דרמטית בהיקפי הגיוסים שלהן. בדצמבר 2018 נרשמה קריסה בבורסות ואגרות חוב רבות הגיעו לתשואות דו־ספרתיות גבוהות.

הירידה בתשואות האג"ח של חברות הנדל"ן האמריקאיות משקפת התאוששות כללית של המדד, שמייצרת לחברות השונות קרקע נוחה יותר לגיוסי חוב חדשים.

כיום, רק שתיים מתוך 34 אגרות החוב הנכללות במדד התל בונד גלובל, שמאגד את אגרות החוב של חברות ה־BVI המדורגות מעל ל־BBB+, נסחרות בתשואה דו־ספרתית. זאת מול מעל למחצית בסוף דצמבר 2018.

בגלל הרגולציה בניו יורק: קבוצת אורבך מכרה נכס ב־40% פחות ממחיר הרכישה

בעוד שחלק מהחברות שעוסקות בנדל"ן בצפון אמריקה מחממות מנועים לקראת גיוסים חדשים, אחרות נכוות בשל הרגולציה החדשה בשוק הדיור המפוקח להשכרה בניו יורק שאושרה ביוני האחרון, במסגרתה הוקשחו, בין היתר, התנאים להמרת דירות בשכר דירה מפוקח למודל של קונדו שמאפשר את מכירתה בשוק החופשי. בסוף השבוע דווח על עסקה שביצעה קבוצת הנדל"ן אורבך, שבמסגרתה מכרה בניין שבו 49 דירות שמושכרות בשוק המפוקח. העסקה בוצעה במחיר הנמוך ב־40% (10 מיליון דולר) בהשוואה למחיר אותו שילמה תמורת הבניין - 25.8 מיליון דולר ב־2016.

אורבך לא נסחרת בבורסה התל־אביבית, אך מדובר בחדשות רעות לחברה אחרת שפועלת גם היא בשוק הדיור המפוקח בניו יורק – דה זראסאי, שגייסה בישראל סכום כולל של כ־2 מיליארד שקל בשתי סדרות אג"ח - ד' ו־ג' - שנסחרו אתמול בתשואה של 3.4% ו־7.4% בהתאמה. לאחר פרסום דו"חות הרבעון השני פרסמה החברה מצגת מפורטת שבה הסבירה את ההשלכות השונות של החקיקה, והעריכה כי השינוי ברגולציה לא ישפיע על דמי השכירות המתואמים (NOI) הקיימים מהנכסים המניבים שלה. עם זאת, ציינה החברה כי החקיקה החדשה עשויה להשפיע על קצב הצמיחה העתידי של ה־NOI, והוסיפ כי הכינה מלאי של דירות מפוקחות שהומרו לקונדו ושבכוונתה למכור אותן.

ברבעון השני רשמה דה זראסאי הפסד של 35 מיליון דולר מירידת ערך של נדל"ן להשקעה לעומת רווח של 21.1 מיליון דולר ברבעון המקביל. בשורה התחתונה רשמה החברה הפסד של 44.2 מיליון דולר ברבעון השני, זאת לעומת רווח נקי של 35.6 מיליון דולר ברבעון השני של 2018.