הארכת תמ"א 38: "מי שלא ימהר לפעול – ימצא את עצמו מחוץ למשחק"

גם אם תחום ההתחדשות העירונית עדיין לוקה בחוסר ודאות מובנה, הרי שכעת יכולים הפעילים בתחום ליהנות לפחות מוודאות בכל הקשור למועדי תוקפה של תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית למיגון וחיזוק מבנים). זאת בעקבות ההחלטה שיצאה בתחילת השבוע ממשרד השיכון והבינוי, לפיה התמ"א תוארך בשלוש שנים, עד אוקטובר 2022, ולאחריה כבר תחול תוכנית חדשה, ככל הנראה שונה בתכלית.

בפגישה במשרדה של השרה יפעת שאשא-ביטון השתתפו כל בכירי גופי התכנון, וסוכמו בה עקרונות המתווה העתידי שיחליף את התמ"א, אשר יכלול שינויים מרחיקי לכת ביחס לתוכנית המקורית. כך למשל, דובר כי ייבחן תיקון חקיקה שיאפשר מתן היטל השבחה חלקי לרשויות, זאת בניגוד למצב כיום בו יזם המקדם תמ"א 38 מקבל פטור אוטומטי. הרציונל מאחורי המהלך הוא לאפשר לרשות המקומית לקבל היטל השבחה חלקי גם ממימוש תמ"א 38 נקודתית ו/או מתחמית ולא רק בתוכניות פינוי-בינוי.

כמו כן, ייבחן מעבר מתוכנית מתאר ארצית (תמ"א) לתוכנית בניין עיר (תב"ע) – דבר שגם הוא יגדיל את כוחן של הרשויות המקומיות בתכלול מדיניות ההתחדשות העירונית בשטחן, ויאפשר להן להתמודד טוב יותר עם הצורך לשדרג את התשתיות ואת המרחב הציבורי.

בנוסף, סוכם כי יקודם תיקון חקיקה בנוגע להקמת קרן ייעודית למימון חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בפריפריה. המימון לקרן יגיע בין השאר גם דרך פרויקטים להתחדשות עירונית שיבוצעו במרכז הארץ ובהתאם לאמות מידה שיוגדרו מראש במסגרת החקיקה.

לגבי פרויקטים של תמ"א שקידומם במוסדות התכנון כבר החל, נקבע כי אלה לא ייפגעו ובהמשך ייקבעו הוראות מעבר שיגדירו את פרק הזמן להגשת בקשות חדשות. בשבועות הקרובים ועדת המשנה של המועצה הארצית (הולנת"ע) צפויה להתכנס ולדון בפרטי המתווה וכן לשמוע את כל הצדדים הרלוונטיים בנושא.

שר האוצר משה כחלון ושרת הבינוי והשיכון יפעת שאשא-ביטון. התוכנית הבאה תגיע גם לפריפריה

ודאות יש, זמן פחות

המהלך זכה להסכמה רחבה של כלל הגורמים הממשלתיים, ובהם מינהל התכנון, משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, מטה הדיור, משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מדובר בבשורה של ממש מאחר שסביב נחיצותה של התמ"א והארכת תוקפה התקיים במהלך התקופה האחרונה ויכוח נוקב בין הגורמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית.

בקרב היזמים בתחום ההתחדשות העירונית, התקבלה הודעת משרד השיכון ברגשות מעורבים: "ההחלטה על הארכת התוכנית היא החלטה נדרשת והכרחית, שכן ללא ודאות תכנונית שמשמעותה תוכנית ברורה ותקפה, יזמים פשוט לא יכולים לפעול בשוק", אומר אלי בן שלום, מנכ"ל משותף בחברת בן שלום, היוזמת ומבצעת פרויקטים רבים של תמ"א 38 בערי גוש דן ובעיקר תל אביב. עם זאת, לדבריו, "עד שלא נדע מהי התוכנית שתחליף את התמ"א וככל שהתוכנית החליפית לא תמוסד ולא תפורסם בזמן הקרוב, לא תתקבל רמת הוודאות הנדרשת להמשך פעולה תקינה בשוק ההתחדשות העירונית.

"הניסיון הרב של חברת בן שלום בפרויקטים של תמ"א 38 לימד אותנו שזהו ענף שזז מאוד לאט. שלוש שנים הן כמעט כלום בעולם הנדל"ן בכלל, ובעולם התמ"א בפרט. לכן להבנתנו, מי שלא יתקדם בקצב מהיר ולא יגיע להסכם בטווח של שנה מהיום – ימצא את עצמו מחוץ למשחק. בפרויקטים שהגענו בהם לרמת בשלות גבוהה, אנו פועלים להשלמת תהליכי המשא ומתן מהר ככל שניתן, על מנת שנוכל לצאת לדרך וליהנות מההקלות שנותנת התמ"א".

אלי בן שלום. פועלים במהירות כדי ליהנות מההקלות שנותנת התמ"א | צילום: יונה שליי

תוכנית מעשירה

בבן שלום מקבלים בהבנה את הכוונה לאפשר לרשויות המקומיות להשית היטלי השבחה על יזמים בפרויקטים עתידיים. לדברי אורי צור, יזם נדל"ן וסמנכ"ל בחברת בן שלום, "מדובר בדרישה לגיטימית ונכונה של הרשויות המקומיות. הצורך בחשיבה רחבה וב'תכנון מתכלל' הוא חשוב, ופעולה ללא תכנון כזה יוצרת בעיות רבות, כפי שראינו ברמת גן למשל. 

"בפרספקטיבה רבת שנים, ניתן לומר בביטחון כי בעיני הרשויות המקומיות תמ"א 38 סובלת מחוסר איזון מובנה. התפישה שלפיה תמ"א 38 לא נותנת ביטוי ומענה לצרכים העירוניים, ומנגד מאפשרת מסלול מזורז להתעשרות של בעלי הדירות, באה לידי ביטוי בשורה ארוכה של החלטות שנבחנו או שכבר מומשו על ידי הרשויות ושמטרתן לכרסם בתמורות לבעלי הדירות. אין ספק שבכל תרחיש, ובוודאי בכזה שבו תבוצע המרה של התוכנית מתוכנית ארצית לתוכנית בניין עיר, הרשויות יגבו היטלי השבחה משמעותיים, וזאת על מנת שיוכלו לממן את מימוש התכנון המתכלל. הדבר נכון גם בנוגע להפקעת שטחים לטובת צורכי ציבור שונים".

לסיכום, מה היית ממליץ כיום לבעלי נכסים – לרוץ לעירייה ולקבל אישור לפרויקטים או לחכות לתוכנית החלופית?

"לעתים אנו רואים הסכמי תמ"א שתקועים בגלל עיסוק נרחב וויכוחים על מרכיבים שוליים וקטנים יחסית. לדעתי, טוב יעשו בעלי הדירות והיזמים אם יסתכלו על התמונה הרחבה ומתוך הבנה שב'יום שאחרי תמ"א 38' כללי המשחק ישתנו לבלי הכר. חשוב להשלים את מיסוד ההסכמים ולמהר לצאת לדרך כדי להספיק להנות מתנאי התוכנית הקיימת, כל עוד הדבר ניתן".

חברת בן שלום מובילה ופועלת בעולם ההתחדשות העירונית עוד מראשיתו של התחום הזה, ותציין בקרוב 50 שנות פעילות. החברה הקבלנית-יזמית מתמחה בבנייה בגוש דן, בדגש על אזורי הביקוש בתל אביב. "במבט על שוק הנדל"ן בגוש דן, אנחנו מזהים שהיצע הדירות ב'פריים לוקיישנס' מתבסס על הבנייה במסגרת ההתחדשות העירונית", אומר צור. "המעבר לתוכנית חדשה יכול ליצור קיפאון בשוק הזה בטווח הקצר, מה שיקטין את היצע הדירות באזורי הביקוש".

אורי צור. "ביום שאחרי התמ"א, הכללים ישתנו לבלי הכר"

מפיקוח נפש למפגע תכנוני

שרת השיכון והבינוי, יפעת שאשא-ביטון, מסרה לאחר פרסום ההחלטה כי "תמ"א 38 לא הגשימה את ייעודה במקומות שלשמם נועדה, לא מומשה בערים בהן קיים סיכון גבוה לרעידות אדמה ובחלק מהערים שבהן מומשה הפכה למפגע תכנוני. לכן הוחלט על הפסקתה תוך שלוש שנים מהיום, ובמהלכן תאושר תכנית חדשה ורלוונטית יותר שתעוגן בחקיקה ותעסוק בהיבטים של תכנון, תקינה, מענה לצרכי ציבור, תקציב למימושה באזורי הפריפריה שאין בהם כדאיות כלכלית והקלה בתהליכים הביורוקרטיים".

גם מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, התייחסה לדברים: "נושא ההתחדשות העירונית הוא המשימה המרכזית של מינהל התכנון וכך גם בתוכנית האסטרטגית של מדינת ישראל לשנים הבאות. תמ"א 38 לא עולה בקנה אחד עם מטרה זו ואף מטרפדת אותה. צריך לחזור לתכנון ראוי שלוקח בחשבון את האינטרס הציבורי הכולל, תוך חידוש המרקם העירוני וחידוש המרחב הציבורי והתשתיות – לא רק בראייה נקודתית וצרה. התמ"א החטיאה את המטרה בכך שאלפי תושבים נותרו ללא מיגון מפני רעידות אדמה דווקא באזורים הרגישים כמו טבריה ובית שאן".