גיא רג'ואן: "מקצועיות ואמינות – הם המפתח להצלחת רילקו השקעות נדל"ן"

מאת סילבי קדוש 16.10.19

ישראלים רבים מרגישים כיום מעט מיואשים משוק הנדל"ן המקומי וממחיריו הגבוהים, וחולמים על הכנסה פאסיבית ובטחון כלכלי. אולם בין כל החברות הרבות שעוסקות כיום בשיווק והשקעה בנדל"ן בחו"ל, קצת קשה לדעת איפה סיכויי ההצלחה הטובים ועל מי ניתן לסמוך.

ישבנו לשיחה עם גיא רג'ואן, שותף בכיר ומנהל מכירות בחברת רילקו השקעות נדל"ן, חברה מובילה המתמחה בשיווק השקעות נדל"ן. רילקו מתמחה במציאת הזדמנויות אטרקטיביות בשוק הנדל"ן בארה"ב, בעיקר בקליבלנד, אוהיו, ומגייסת הון ממשקיעים להשקעה בפרויקטים של נדל"ן בארה"ב בהם יש "שוכרי עוגן" מבוססים. לפי רג'ואן, ברגע שיודעים לעשות את זה נכון, השקעה בנדל"ן בארה"ב מצליחה להיות הגשמה של החלום הישראלי על הכנסה פאסיבית ובטחון כלכלי בעתיד.

מיהי רילקו נדל"ן?

גיא רג'ואן מתמחה כבר למעלה מ-15 שנים בתחום הנדל"ן בארץ ובחו"ל, עוד בתחילת דרכו כאשר היה בעלים של סוכנות תיווך נדל"ן בגבעתיים, וכן עבד כמשווק בחברות יזמות ובנייה מהגדולות בישראל. לפני כעשר שנים, התחיל גיא לקנות בתים להשקעה בארה"ב, יחד עם שותפו תומר חי. עם הזמן, משראו כי טוב וכי ההשקעות הללו מניבות תשואה יפה, החלו חברים ובני משפחה לבקש מהם להצטרף גם כמשקיעים. צעד אחר צעד והשקעה אחר השקעה, נבנתה והתפתחה רילקו נדל"ן, כחברה מובילה המתמחה בשיווק השקעות נדל"ן בארה"ב.

רילקו השקעות נדל"ן פועלת בשיטה ייחודית יחסית בענף. לפי גיא רג'ואן, החברה למעשה אינה מחפשת לקוחות, אלא שותפים: "הרבה פעמים כאשר מגייסים משקיעי נדל"ן, השאלה הראשונה ששואלים את המגייס 'אם זה כזה טוב, אז למה אתה לא משקיע בעצמך?'. אנחנו מבינים מאין השאלה הזאת באה ולכן בכל פרויקט שאנחנו מגייסים אליו משקיעים, אנחנו גם נכנסים ומשקיעים בעצמנו מההון של החברה. אנחנו קושרים את גורלנו עם גורל הפרויקט. כך, אנחנו גם מבססים אמינות למשקיעים, וגם זה מתמרץ אותנו אפילו יותר להצלחתו של הפרויקט".

איך עושים את זה נכון?

"עסקת נדל"ן היא לרוב אחת העסקאות המשמעותיות שאדם עושה בחייו". אומר גיא רג'ואן. "לכן כאשר קונים נדל"ן להשקעה, חשוב לשמור על מספר עקרונות שיגדילו את סיכויי ההצלחה של ההשקעה. ראשית, רילקו השקעות נדל"ן משקיעה רק בנכסים קיימים, ולא רוכשת נכסים על הנייר. נכון, לפעמים פוטנציאל הרווח של נכסים בתכנון או בשלבי בנייה הוא גדול, אבל הסיכונים שבצידו רבים, ותשמעי לי, לרוב סיכונים אלו עולים על הסיכויים. ולכן אנחנו ברילקו השקעות נדל"ן משקיעים רק בנכסים המאוכלסים בשוכרים, ולא סתם מאוכלסים, אלא מאוכלסים בשוכרי עוגן".

תסביר לנו בבקשה מה זה אומר "שוכרי עוגן"?

"כשמדברים על שוכרי עוגן, הכוונה היא לחברות מבוססות, בנקים וכדומה. כאשר אנחנו משקיעים בבניין משרדים, אנחנו קונים את הבניין או המתחם, כך ששוכרי עוגן כבר סגורים בחוזה שכירות ומשלמים שכירות בגובה ידוע ומוסכם לטווח ידוע מראש. אנחנו יכולים לרכוש, למשל, בניין משרדים שיש בו בנק עם חוזה שכירות לעשר שנים קדימה. קונים את הבניין, נהנים מהשכירות ומוכרים את הנכס לאחר מכן כשהבנק עדיין עם יתרה בחוזה השכירות שלו. ואז הסיכון היחידי למעשה הוא שהבנק יפשוט רגל או משהו כזה. כלומר, מדובר בסיכון קטן יחסית ולכן יש פה החלטה מושכלת.

אילו עוד עקרונות מגבירים את סיכויי ההצלחה?

"רילקו השקעות נדל"ן משקיעה רק בנכסים שהתפוסה בהם היא לפחות תשעים אחוזים ומעלה. כך אנחנו מצליחים לצמצם למינימום את האפשרות לאי וודאות ופחות צריכים להתעסק עם השוכרים, שזו לרוב הטרחה האמיתית בעסק הזה של נדל"ן בארה"ב. שנית, נדל"ן זה משהו שלא צריך להיעשות בשלט רחוק. אנחנו משקיעים בקליבלנד אוהיו, עיר שנמצאת בתנופה מדהימה מבחינה עסקית. אחד השותפים שלנו ברילקו גר שם בדרך קבע, והוא אחראי למצוא את העסקאות הטובות והמשתלמות ביותר עבור הלקוחות שלנו, וכמובן לבדוק אותן מכל הכיוונים. באופן הזה, רילקו השקעות נדל"ן מאתרת את העסקאות בזמן, כך היא רוכשת את הנכסים ללא פערי תיווך, ומגדילה את מתח הרווחים בפרויקט, מה שמאפשר בהמשך אפשרות לתשואה גבוהה למשקיעים שלנו".

 

 

ספר לי עוד על קליבלנד

"קליבלנד היא העיר השנייה בגודלה במדינת אוהיו בארה"ב. היא בעיקר מרכז עסקי, עם המון מתחמי משרדים ועסקים בעיר. יש בה עשר חברות מרשימת ה-Fortune 500 ואזורי כנסים רפואיים מהגדולים בכל ארה"ב. באזור המטרופולין של קליבלנד מתגוררים כ-2.1 מיליון תושבים. כמו כן, מדובר בעיר של תרבות (מתחם התיאטראות השני בגודלו בארה"ב אחרי ברודווי בניו יורק) ושל תיירות ספורט אדירה, עם קבוצות ספורט מובילות בליגת הבייסבול, הפוטבול והכדורסל בארה"ב. קבוצת הכדורסל בעיר הייתה בעיקר מזוהה עם לברון ג'יימס שגדל ליד קליבלנד, והביא לקבוצה את האליפות בליגת ה-NBA לפני שנתיים".

"בכלל, ארה"ב בתקופה טובה להשקעות: האבטלה בשפל חסר תקדים, כאשר השנה נפתחו למעלה משבעה מיליון משרות חדשות. בנוסף , הצריכה הפרטית בתנופה והשכר הממוצע במשק האמריקאי עלה. ההפחתה של הריבית בארה"ב על ידי הבנק המרכזי שהתרחשה ממש לאחרונה, תיתן את אותותיה בקרוב ותכניס מרץ נוסף למשק האמריקאי".

 

להשקיע ביחד זה כוח

לפי ג יא רג'ואן, ההזדמנות שמציעה חברת רילקו השקעות נדל"ן פונה למשקיעים "בכל סוגים והגדלים", כלומר גם לאלו שלא הצליחו עד היום לגייס את הסכום המינימאלי להשקעה בנדל"ן בישראל: "מחירי הנדל"ן בישראל גבוהים מדי עבור מעמד הביניים בישראל. אבל ישראלי שהצליח לחסוך חמישים-שבעים אלף דולר, יכול בהחלט להיכנס להשקעה בנדל"ן בארה"ב ולהרוויח על ההשקעה שלו תשואה נאה ביותר. מה שאנחנו עושים ברילקו הוא להשקיע כקבוצה של משקיעים ביחד. אנחנו קונים מתחם משרדים או מתחם מגורים מולטיפמילי (MULTI-FAMILY) וכוח הקנייה שלנו מאפשר לנו גישה לנכסים מניבים וטובים שלא היו נגישים אלינו בצורה אחרת. הכוח שלנו כקבוצה, מאפשר לנו לרכוש נכסים המושכרים לשוכרי עוגן איכותיים, ולאחר כמה שנים, לעשות אפסייד יפה על ההשקעה".