הדיירים ניצלו - מיזם התמ"א יימשך, אך הרוכשים איבדו את כספם

שלוש שנים לאחר שנעצרו העבודות בפרויקט תמ"א 38 בבניין ברחוב יהודה הנשיא 7 ברמת גן בשל פירוק החברה היזמית "דרך התאנה", אישר בית המשפט את מכירת הפרויקט לחברת "אגם שביט יזמות", שתשלים את הבנייה ותמכור את הדירות החדשות. האישור התאפשר בזכות ביטול מכירת הדירות שכבר שווקו על ידי דרך התאנה וביטול הערות האזהרה שנרשמו על שם הרוכשים, כל זאת בפסק דין תקדימי שעורר סערה בשוק הנדל"ן.

הבניין ברחוב יהודה הנשיא 7, רמת גן | צילום: אוראל כהן

לאחר ביטול הערות האזהרה הוגשו למנהל המיוחד מספר הצעות לרכישת הפרויקט. בין חמש מהמציעות נערכה התמחרות, ובסופה הגיש המנהל המיוחד בקשה לאישור

מכירת הפרויקט לאגם שביט יזמות, המתמחה בתמ"א 38, תמורת 4.5 מיליון שקל. לחברה, בבעלות עו"ד אביב טסה, שני פרויקטים מאוכלסים ברמת גן ובתל אביב, ומספר פרויקטים בשלבים שונים לפני קבלת היתר. על פי המנהל המיוחד שמונה לחברה, עו"ד מור נרדיה, הצעת אגם שביט היתה הגבוהה ביותר, ואף עלתה על ההערכה שהשמאי נתן לפרויקט, וכן יש לחברה ניסיון בפרויקטים מסוג זה.

תחילת הפרשה ב־2011, אז התקשרה דרך התאנה, שבבעלות גלעד וינקלר, עם 14 בעלי הדירות בבניין בהסכם לביצוע תמ"א 38 מסוג חיזוק ותוספת בנייה. דרך התאנה, שלא נעזרה במימון וליווי בנקאי, מכרה שבע דירות מתוכננות למקורבים במחירים נמוכים ממחירי השוק, ושלוש נוספות במחירי שוק. בתמורה לסכומי הרכישה, עד מיליון שקל לדירה, קיבלו הרוכשים הערת אזהרה כבטוחה. ב־2016 נעצר הפרויקט לאחר שהחברה נקלעה לקשיים כלכליים.

עו"ד מור נרדיה | צילום: עומר מסינגר

בעקבות זאת דיירי הבניין, שנותרו לגור באתר בנייה, הגישו בקשה לפירוק החברה. ביולי 2018 נתן נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב איתן אורנשטיין צו פירוק לחברה בהסכמתה. עו"ד מור נרדיה ממשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות' מונה למנהל המיוחד כדי שיפעל לאיתור מקורות מימון להשלמת הבנייה.

בספטמבר 2018 העביר נרדיה לבית המשפט דו"ח, שלפיו המהנדס צבי רון מצא שהפרויקט רווי בליקויי בנייה שדורשים תיקון. בנוסף לכך הוא ניהל מגעים עם מספר חברות תמ"א 38 להשלמת הפרויקט, אלא שכולן סירבו להשלים את הפרויקט שכל הדירות החדשות בו נמכרו מראש, רובן במחירים נמוכים ממחירי השוק. על רקע זאת ביקש נרדיה לבטל את הסכמי המכר ואת הערות האזהרה.

במאי 2019 קיבלה שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב איריס לושי עבודי את הבקשה, והורתה לבטל את הסכמי המכר ואת הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים בנימוק ש"אין מנוס כי אם להוציא את העגלה מהבוץ ולפעול לקידום הפרויקט בהקדם האפשרי, אף במחיר של פגיעה ברוכשים". בנוסף לכך לא הוכרו הרוכשים כנושים מובטחים, ובהחלטה צוין כי שאלת מעמדם של הרוכשים תתברר במסגרת תביעות החוב שיגישו.

על פסק הדין, שזכה בינתיים לכינוי "פסק דין הערת אזהרה", הוגשו שתי בקשות לעיכוב ביצוע והן נדחו. במקביל הגישו רוכשי דירות בפרויקט ערעור לבית המשפט העליון על חוקיות ומשמעות ביטול הערות האזהרה והסכמי המכר עמם, שעדיין תלוי ועומד. גם בשוק הנדל"ן התגובות לפסק הדין היו נסערות, מאחר שביטול הערות האזהרה הותיר את כספי הרוכשים ללא הגנה. גם באגף חוק המכר במשרד השיכון בוחנים את משמעויות ההחלטה ואת האפשרות לערוך שינויים בחוק המכר במטרה להגן על הרוכשים, שכן לדעתם ההחלטה מחלישה את בטוחת הערת האזהרה.

מחברת אגם שביט יזמות בנדל"ן שזכתה בפרויקט נמסר: "הרבה פרויקטים של התחדשות עירונית תקועים בגלל חוסר ידע וניסיון. במקרה הטוב היזם מפסיד כסף ומסיים את הפרויקט ובמקרה הרע, גם לא מצליח לסיים את הפרויקט. השקענו הרבה מאוד זמן כסף ולימוד וניתחנו את הפרויקט והגענו למחיר המקסימלי שניתן להציע אך עדיין לבצע פרויקט טוב ורווחי לחברה. החברה החלה בהכנות לקראת עבודות הביצוע עצמן וכבר סיירה בכל הדירות הקיימות ונפגשה עם בעלי הדירות. החלטנו לקדם את הפרויקט במהירות מבלי למכור דירות בשלב הראשון, על מנת שקודם תשתית הבניין תתוקן והפיגומים ירדו, ורק אחר כך יגיע הזמן לבצע מכירות. הערכת החברה כי הפרויקט יושלם תוך שנה, אך אנו מאמינים שלקראת פסח כולם יראו את השינוי הגדול בפרויקט".