שיווק קרקעות המדינה למגורים בצניחה חופשית

צניחה חדה חלה בשיווק קרקעות מדינה לדיור ב־2019, כך עולה מנתונים שהגיעו לידי "כלכליסט". במהלך המחצית הראשונה (ינואר-יוני) של 2019, מכרה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בהצלחה קרקעות לבניית 14 אלף דירות בלבד. נתון זה משקף ירידה חדה של 26% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בה שווקה קרקע לבניית 19 אלף דירות, ושל 38% לעומת החציון הראשון של 2017, במהלכו נמכרה קרקע לבניית 22.5 אלף דירות.

קצב ביצוע העסקאות למכירת קרקע על ידי רמ"י לא מתפזר באופן אחיד על פני כל השנה, וההערכות ברשות הן כי נתוני המחצית השנייה של 2019 יהיו גבוהים יותר. ועדיין, על הפער שנוצר יהיה קשה לגשר והנתונים השנתיים צפויים לשקף צניחה של 15%-20% במספר הדירות לבנייה בקרקעות ששווקו, כלומר 39-35 אלף דירות. ב־2017 לעומת זאת, נחתמו עסקאות לבניית 46 אלף דירות, ואילו 2018 הסתיימה עם עסקאות לבניית 43 אלף דירות. המשמעות היא שמספר הדירות שבנייתן תחל בשנים הקרובות בקרקעות מדינה יהיה קטן יותר, דבר שיפגע בהיצע ויקשה על הממשלה להמשיך לרסן את מחירי הדירות.

עדיאל שמרון מנהל רשות מקרקעי ישראל | צילום: אוראל כהן

חשוב לציין כי מתוך 14 אלף הדירות שניתן יהיה לבנות בקרקעות ששווקו, 3,500 בלבד ממוקמות במרכז הארץ.

מכרזים של מאות דירות נסגרים עם עשרות בלבד

מאז פרץ משבר הדיור לפני למעלה מעשור, התאמצו ברמ"י כדי להגדיל את היקף שיווקי הקרקעות, ובשנים האחרונות נשאו המאמצים פרי. אחד מהצעדים להגדלת התפוקה היה קביעת יעדי שיווק מדי שנה, בעלי תוקף של החלטת ממשלה. מאחר שב־2019 מכהנת ממשלת מעבר לא התקבלה החלטה כזו, אך בתוכנית העבודה שלה קבעה רמ"י יעד לפרסם מכרזים לבנייה של לפחות 65 אלף דירות, ולחתום בפועל על עסקאות לבניית לפחות 45 אלף דירות.

בהיבט של קצב פרסום המכרזים, הנתונים כמעט זהים לנתוני השנתיים הקודמות, שבשתיהן פורסמו מכרזים לבניית כ־20 אלף דירות בחציון הראשון. הבעיה היא בתרגום המכרזים לעסקאות בפועל. הסיבה המרכזית לכך היא שרוב קרקעות המדינה הפנויות המיועדות למגורים הן ביישובי הפריפריה, שבהם השוק רווי. חברות הבניה ממעטות להגיש הצעות ביישובים אלה, והמכרזים בהם נכשלים שוב ושוב. גם יוזמת מחיר למשתכן - שבה המדינה מסבסדת חלק מעלות הקרקע במטרה ליצור הנחה עבור רוכשי הדירות, היא פחות אטרקטיבית בפריפריה שבה מחירי הקרקעות והדירות נמוכים גם כך, וההנחה פחות מפתה.

ביולי למשל, נסגר מכרז על קרקע לבניית 1,500 דירות בשכונת רמות בבאר שבע, עם הצעה בודדת על מגרש לבניית 220 דירות, וקרוב ל־1300 דירות נותרו ללא רוכש. באותו החודש נסגרו מכרזים לבניית 234 דירות באילת, ו־144 בצפת כשאף חברת בניה לא התמודדה. באוגוסט הצליחה רמ”י לשווק רק מגרש אחד לבניית 50 דירות במתחם שבו אפשר לבנות 150 דירות בערד. בנתיבות ניסתה המדינה פעמיים השנה לשווק מתחם שבו אפשר לבנות 1,000 דירות ב-4 מתחמים שונים. בפעם הראשונה נסגר המכרז בפברואר מבלי שהוגשה אף הצעה. באוגוסט הוא פורסם בשנית תוך שיפור קל בתנאים, עם מתן אפשרות למכירת חלק מהדירות לשוק הפרטי ולא בהנחה במסגרת מחיר משתכן. אך למרות השיפור, המדינה הצליחה למכור קרקע לבניית פחות מ־500 דירות. גם בספטמבר נסגר מכרז לבניית 140 דירות ביקנעם עילית ללא הצעות.

לדברי מנהל בכיר בחברת בניה מהגדולות בארץ, הסיבה לכישלון המכרזים בפריפריה היא כי: “השוק מוצף ואין ביקוש. חברות שזכו לפני שנתיים במכרז לא מצליחות למצוא קונים. יש הרבה זכאים במחיר למשתכן אבל הם לא נרשמים להגרלות בפריפריה, ואם נרשמים וזוכים הם מוותרים על הזכות. אבל כשניגשים למכרז בראשון לציון למשל אז אין בעיה, גם אם 100 יבטלו, תמיד תוכל למצוא קונה אחר".

שכונת רמות בבאר שבע | צילום: ישראל יוסף

“בלי שלטון מרכזי כל ראש עיר הוא אלוהים”

בניגוד להצפה בפריפריה, באזורים מבוקשים עתודות הקרקע בבעלות המדינה מעטות והיא מתקשה לקדם בהן בניה. מעבר להיצע המצומצם, לתכנון קרקעות למגורים באזורים צפופים יש שורת חסמים כמו צורך בהקמת תשתיות מורכבות ויקרות וכן עימותים עם ראשי הערים והתושבים - וכל אלה בתקופת ממשלת מעבר בתפקוד חלקי.

רק אתמול ביטל בית המשפט בשנית תוכנית לבניית שכונה חדשה ובה 3,000 דירות ליד נמל אשדוד. העותרת - התאחדות התעשיינים, טענה כי השטח משמש חיץ בין הנמל לשכונה אחרת, והבנייה תקרב את התושבים למטרדי רעש, ריח וחומרים מסוכנים מהנמל.

גם הרצליה, שחתמה ב־2016 על הסכם גג עם הממשלה לבניית 8,000 דירות, שינתה מאז גישה בעקבות מחאת תושבים חריפה. כיום משתדל ראש העירייה משה פדלון לבלום ככל הניתן תוכניות בנייה בעירו, עד כדי שותפות בעתירה נגד בניית 3,000 דירות במתחם אפולוניה, שנכללו בהסכם. במקביל במועצה המקומית מבשרת ציון תוקע ראש המועצה, יורם שמעון, בניית 2,000 דירות בגלל ויכוח על כביש גישה לשכונה. תוכנית נוספת לבניית 8,000 דירות על חורבות מחנה סירקין ממזרח לפתח תקווה מקודמת בעצלתיים, בעקבות מחאת תושבי האזור ומאות התנגדויות שהוגשו לה.

"כשאין שלטון מרכזי כל ראש עיר הוא אלוהים ואין גורם מארגן שבאמת יכול לחלץ מהבוץ", אומר בכיר בממשלה. "מטה הדיור במשרד האוצר הוא בגדר מת מהלך. זה לא המטה של לפני שנתיים". בכיר אחר מוסיף: "היחסים בין שרים בממשלה לראשי ערים הם לא פשוטים גם בזמן רגיל. אבל היום ראשי הרשויות עצמאיים והשרים רודפים אחריהם".

דוגמא מובהקת להשפעת ממשלת המעבר מתבטאת בלוד - אחת מעתודות הקרקע הגדולות של המרכז. לפני כשנתיים חתמה הממשלה עם העיר על הסכם גג לבניית 17 אלף דירות בשטחים חקלאיים שיסופחו אליה מאדמות המושבים השכנים: כ־4,000 על אדמות המושב בן שמן ו־11 אלף על אדמות ניר צבי. בספטמבר 2017 הגיעו המועצות האזוריות חבל מודיעין ושדות דן, שהמושבים שייכים להן, להסכמות עם לוד והממשלה על העברת השטחים, אלא שתקופת ממשלת המעבר מנעה משר הפנים לחתום על הצו שמאפשר את העברת הקרקעות ללוד, ושיווק הקרקע תקוע.