לבריאות: ויתניה תשכיר את המפעל שרכשה מטבע לחברות פארמה וקנאביס

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

במרץ האחרון רכשה חברת הנדל"ן ויתניה את מפעל המשאפים של חברת התרופות טבע בהר חוצבים שבירושלים, תמורת 107 מיליון שקל. במסגרת העסקה, שהשלמתה צפויה במחצית 2020, תחכור ויתניה קרקע שעליה מבנה של 14 אלף מ"ר וזכויות בנייה משמעותיות נוספות. הצרות והאילוצים של טבע ידועים ומתוקשרים לעייפה, אך לאן מכוונת חברת הנדל"ן המניב ויתניה, שמנוהלת על ידי היו"ר אהוד סמסונוב ועפר זיו המנכ"ל, ואילו יעדים היא מסמנת לעצמה עם כניסתה לבירה?

רכישת מפעל פארמה בולטת בנוף עסקות הנדל"ן המקומי. נכס זה שונה במהותו ממפעלי תעשייה אחרים שכן עליו להכיל חללים ייעודיים לתעשייה הפרמקולוגית והרפואית, לרבות מעבדות, חללים סטריליים, מכשור וציוד ייעודיים, וכן לעמוד בתקני בריאות מחמירים – מקומיים ובינלאומיים. תחזוקתם השוטפת דורשת משאבים מיוחדים שעלותם גבוהה ביותר.

עבור חברות מחקר, ביוטכנולוגיה ומיזמי בריאות, מדובר במוצר הכרחי לפעילות השוטפת של המחקר והייצור. עם זאת, נכסים נדל"ניים המשרתים חברות אלה אינם נפוצים בשוק השכירות, בין היתר מאחר שיש להתאימם למטרות תעשיית הבריאות והמחקר הספציפיים של החברה עוד בשלב הבנייה. בנוסף, הקמת מפעל זה דורשת הון רב ומשאבים גדולים אשר לרוב שמורים לחברות מבוססות ובעלות איתנות כלכלית. על כן, עבור חברות ההזנק וגופי המחקר, עסקה זו מהווה בשורה חיובית למדי.

מפעל טבע בהר חוצבים. מפעל רפואי הוא נכס לא שגרתי בפורטפוליו של חברות נדל"ן | צילום: אי פי איי

הנקודה הכי גבוהה

"רכשנו קרקע של כ-28 דונם בכניסה להר חוצבים, בנקודה הכי גבוהה בו. על כמחצית מהשטח שנרכש חולש מפעל המשאפים עם 10,000 מ"ר בנוי, הכולל חדרים נקיים, מעבדות, משרדים, מחסן לוגיסטי ושטחי איחסון. הוא בנוי ברמה גבוהה ביותר ומתוחזק על פי התקנים המחמירים המחייבים מפעלי תרופות", אומר עפר זיו, מנכ"ל ויתניה, בהתייחסות נרחבת ראשונה לעסקה בירושלים.

מפעל רפואי הוא כאמור נכס לא שגרתי בפורטפוליו של חברות נדל"ן. לדברי זיו, החברה זיהתה הזדמנות של ממש בענף הבריאות המתפתח בישראל: "חדרים נקיים, מעבדות ומרכז האנרגיה הקיים במקום הינם סחורה נדירה במיוחד בשוק ההשכרות בנדל"ן. ההשקעה בהקמת חללים מסוג זה היא גדולה וזמן ההקמה הוא לא מבוטל. לכן, לחברות סטארט-אפ וחברות הזקוקות למשאבים כאלה כמעט ואין פתרונות השכרה לשם פיתוח מוצרים שלהן.

אז כבר יש לכם שוכרים עתידיים כלשהם למפעל? מה התוכניות לגביו?

"בכוונתנו להשכיר את השטחים במפעל לחברות שונות, ובמידת הצורך אף להתאים אותם לצורכי השוכרים. מי שישכור במקום יקבל גם את כל מעטפת השירותים הנלווים לטובת תפעול המפעל, וזה בנוסף להטבות שהמדינה מעניקה לעסקים ולחברות שבאות למקום הזה. קהל היעד של השוכרים במפעל כולל חברות מתחום הפארמה והקנאביס וכן חברות וגופי מחקר העוסקים בתחומי הרפואה והביולוגיה".

חוצבים בהתמדה

חברת ויתניה בע"מ פועלת בעיקר בשוק המשרדים בישראל ובארה"ב, ומשלבת פעילות יזמית לצד החזקה וניהול של הנכסים המניבים שברשותה. החברה נוסדה ב-1995 על ידי חברת SGS, משפחת פרופר (אסם), משפחת חממה ומשרד הפרסום גיתם. ב-2015 הונפקה בבורסה בתל אביב וכ-17% ממניותיה הן בשליטה ציבורית. כיום מחזיקה ויתניה יותר מ-170 אלף מ"ר של שטחי נדל"ן מניב בתא אביב, הרצליה ואור יהודה.

השנה החולפת היתה רוויית עסקות לחברה. בינואר היא השכירה את משרדיה בטרמינל פארק באור יהודה, בשטח של 1,400 מ"ר, לגאון אחזקות; בספטמבר, יחד עם חברת CPM, מכרה מגרש בפארק הטכנולוגי במודיעין ברווח של 23 מיליון שקל בארבע שנים; ובנובמבר הפכה לשותפה של איש העסקים בני לנדא בפרויקט החולש על שטח של 105 אלף מ"ר. חברתו של לנדא, לנדא דיגיטל פרינטינג, תהיה השוכרת הראשית במתחם.

רכישת המפעל בהר חוצבים אינה העסקה הראשונה של החברה עם טבע. בסוף 2018 הודיעה חברת התרופות כי תעביר את מטה החברה הבינלאומי ממשכנו הוותיק בפתח תקווה למגדל ויתניה שברמת החייל. לדברי זיו, בין שתי החברות שוררים יחסים טובים, אך אין שום קשר בין עסקת ההשכרה ברמת החייל לעסקת הרכישה של המפעל בהר חוצבים.

עפר זיו, מנכ"ל ויתניה. רוצים להביא היי-טקיסטים לירושלים | צילום: עזרא לוי

איך העסקה החדשה משתלבת עם חזון הפעילות של ויתניה לשנים הקרובות?

"מלבד העובדה שזהו נכס אסטרטגי המיועד לפלח שוק ייחודי, קיימות במתחם זכויות בנייה נוספות של למעלה מ-60 אלף מ"ר הניתנות למימוש בשטחים הריקים של המגרש, וכ-14 דונם המאפשרים בנייה בשלבים לצד הגדלת זכויות בניה עתידיות. מעבר למחסור בשטחי מסחר שננסה לתת לו מענה במסגרת הבנייה העתידית, אנו רואים הזדמנות להקים במקום מבני משרדים מודרניים וחדישים דוגמת מבני המשרדים שהקימה ויתניה בתל אביב ובהרצליה. בכוונתנו למשוך למתחם, בין השאר, גם חברות היי-טק שכרגע כמעט לא נמצאות בירושלים.

"הסיבה להיעדרן היא שלמרות ההטבות שהמדינה מעניקה באזור, יש מחסור במבנים מתאימים ובמעטפת השירותים הנדרשת עבור עובדי החברה. לראייתנו, עם המוניטין של ויתניה בתחום ויחסיה הטובים עם חברות מסוג זה, נוכל למשוך לא מעט מהן להר חוצבים. הן מצדן, במקום לחפש עובדים ומרכזי תעסוקה במקומות מרוחקים יותר, יוכלו ליהנות סוף סוף מכוח אדם מקומי איכותי בחללי משרדים ראויים".