המדינה תחזיר לסמי קצב 100 מיליון שקל

רשות מקרקעי ישראל תחזיר לאושירה, הבעלים של מרכז מסחרי בכפר סבא אושילנד, כ־100 מיליון שקל, לאחר שוועדת ההשגות קבעה כי היא גבתה מהחברה דמי היתר גבוהים מדי על תוכנית בנייה שהשביחה את השטח.

במרץ 2011 רכשה אושירה, בבעלות סמי קצב, את זכויות החכירה בקרקע מחברת נאות ישראל של דוד רוט וציבין נתן תמורת 85 מיליון שקל. באוגוסט 2014 אושירה הביאה לאישור תב"ע חדשה שאינה משנה את היקף זכויות הבנייה במקום, רק ממירה למסחר חלק מהשטח שיועד במקור לתעשייה. בעקבות האישור נדרשה אושירה לשלם לרמ"י דמי היתר.

אושילנד. רמ"י ניסתה להגדיל את הפער בין שווי השטח לפני ההשבחה לשווי אחריה | צילום: ויקיפדיה

שתי מחלוקות עיקריות היו בין אושירה לרמ"י: שווי הקרקע בעת רכישתה ושווי הקרקע לאחר אישור התוכנית המשביחה. ככל שההפרש בין שני המצבים גדול יותר, כך סכום דמי ההיתר גדול יותר. לכן לרמ"י היה אינטרס להוריד ככל האפשר את שווי הקרקע לפני אישור התוכנית, ולהעלות את השווי שלאחר האישור.

שמאי רשות מקרקעי ישראל קבע ששווי הקרקע בעת הקנייה היה 61 מיליון שקל בלבד, ולאחר האישור האמיר השווי ל־182 מיליון שקל. דמי היתר הם 91% מההפרש, ומכאן שהחברה התבקשה לשלם 110 מיליון שקל.

רמ"י טענה כי מחיר הרכישה הגבוה של אושירה, 85 מיליון שקל, שיקף מגרש שמיועד למשרדים ולהייטק, בעוד שבחוזה החכירה הייעוד היה תעשייה מסורתית.

אושירה טענה, באמצעות שמאי המקרקעין ארז כהן, כי הקרקע בעת הרכישה היתה שווה 88 מיליון שקל, ולאחר התוכנית שווייה האמיר רק ל־118 מיליון שקל, כלומר השבחה של 30 מיליון שקל בלבד. לטענתה, הייטק הוא תעשייה לכל דבר ועניין, ומשום כך חוזה החכירה איפשר בנייה של משרדים לחברות הייטק. מעבר לכך שם הרחוב בו מצוי המתחם "עתיר ידע" והעובדה שכל המשרדים באזור משמשים חברות הייטק מעידים על כך שזהו ייעוד הקרקע המקורי. 

סמי קצב, הבעלים של אושירה. לפי ועדת ההשגות, הוא רכש את הקרקע בזול | צילום: צביקה טישלר

בנוגע לשווי הקרקע לאחר אישור התוכנית, רמ"י טענה כי הקמת בתי קולנוע אינה השימוש המיטבי, ואושירה היתה יכולה לבנות מרכז מסחרי של ממש עם עשרות חנויות המניבות דמי שכירות גבוהים בהרבה מאלה של רשת בתי הקולנוע. על כך טענה אושירה כי ההחלטה להקים בתי קולנוע התקבלה "מתוך ראייה כלכלית טהורה ומתוך כוונה לניצול מיטבי של הקרקע".

ועדת ההשגות לא הכריעה בשאלה אם חוזה החכירה המקורי איפשר הקמת משרדי הייטק, אך קבעה כי שווי המגרש לפני אישור התוכנית, גם אם היה מיועד לתעשייה מסורתית, עמד על 106 מיליון שקל (גבוה בהרבה מהערכות המוקדמות של שני הצדדים). עוד קבעה הוועדה ששווי המגרש לאחר אישור התוכנית הוא רק 125 מיליון שקל. מכאן שאושירה היתה צריכה לשלם דמי היתר של כ־17 מיליון שקל בלבד.

מרמ"י נמסר בתגובה: "בעקבות הליכי השגה על שומה בוצעה הפחתה משמעותית משווי העסקה שנערכה לחברה. גם רמ"י קיבלה בתדהמה את החלטת ועדת ההשגות, בין היתר לאור העובדה כי שומת שמאי רמ"י נערכה מלכתחילה בתיאום הדוק עם השמאי הממשלתי. אם בכך לא די, שמאות רמ"י נדונה במסגרת הליכי השגה ראשונה אצל שמאי נוסף מלשכת השמאי הממשלתי, שהפחית משמעותית בערך העסקה. על החלטה זאת הוגשה השגה שנייה, שנדונה בועדת ההשגות, בה חבר השמאי הממשלתי הראשי. ועדת ההשגות בהחלטתה ביצעה הפחתה דרסטית נוספת. נוכח המעורבות של השמאי הממשלתי בכל אחד מהליכי השמאות נראה כי לו הפתרונים בכל הנוגע לפערים העצומים בשומות. מכל מקום הרשות עוד בוחנת צעדיה בנושא".

מהשמאי הממשלתי הראשי נמסר: "השמאי הממשלתי הראשי לא היה מעורב כלל בהליכים שקדמו לדיון בוועדת ההשגות. כמו יתר חברי ההרכב, השמאי הממשלתי הראשי, הפעיל שיקול דעת עצמאי.

"בשונה מההחלטה בהשגה הראשונה, דעת הרוב בוועדה קיבלה את העמדה המשפטית העקרונית של רמ"י לעניין היעוד במצב הקודם. ולכן, למעשה, הנכס שהוערך בשתי הערכאות היה שונה.

"הצפייה המשתמעת מתגובת רמ"י שלפיה הוועדה כבולה בשומות קודמות ו/או בעמדת רמ"י, חותרת תחת הרעיון של הליכי השגה ושל תכליתה של הוועדה".