חלון לים התיכון: יוון נפתחת להשקעות ישראלים

 מוגש מטעם DUN'S 100

ארבעה חודשים לאחר שעלתה לשלטון וחודש לאחר שהכריזה על תוכנית כלכלית חדשה למשיכת הון זר, הגיעה לישראל משלחת בכירים מיוון במטרה לקדם את התוכנית ולמשוך הון זר נוסף למדינה. את המשלחת הובילו שתיים מהדמויות הכלכליות הבכירות במדינה, סגן השר הכלכלי לפיתוח והשקעות ניקוס פאפאטאנסיס והמזכיר הכללי ליחסי חוץ כלכליים, גריגוריס דימיטריאדיס. במסגרת הביקור, השתתפה המשלחת בכנס שערכה פירמת עורכי הדין פירון–בר-ניר, אשר באחרונה הכריזה על הקמת משרד באתונה.

פאפאטאנסיס סיפר לנוכחים כי "כל הממשל היווני עובד קשה כדי להפוך את יוון לסיפור ההצלחה של האיחוד האירופי ולחזיר אותה למפת ההשקעות העולמית" והסביר כי "ישראל יכולה לשחק תפקיד משמעותי בבנייתה מחודשת של כלכת יוון. אנו שואבים ממכם דוגמה במישור של יזמות, חדשנות, טכנולוגיה השקעות ומסחר", אמר והציג את שלושת הרכיבים שיחזירו את כלכלת יוון למסלול של צמיחה.

הרכיב הראשון, לדבריו, יהיה "לפשט את הסביבה העסקית, להוריד בירוקרטיה, להעלים מכשולים להשקעות פרטיות, להשלים ולשפר תשתיות חיוניות ולעדכן את חוקי העבודה ביוון". הרכיב השני מתמקד ב"שיפור הסביבה העסקית ובתוך כך שמירה על יציבות ומשמעת פיסקאלית, שדרוג דירוג האשראי של המדינה, הפחתת עלויות מסים ישירים ועקיפים, רפורמות בבנקאות והגדלת הצמיחה באמצעות נרמול הגרעון הלאומי של המדינה". הרכיב השלישי כרוך ב"קידום רפורמות מבניות שכוללו, דיגיטליזציה של הסקטור הציבור במדינה, האצת רפורמות במערכת החוק והמשפט במדינה וקידום הלאמות ויוזמות פרטיות".

פאפאטאנסיס ציין כי יוון מציעה כיום מגוון השקעות פוטנציאליות, בין היתר באמצעות מודלים של שותפות בין הסקטור הפרטי לציבורי (PPP). כגון, פרויקטים של התחדשות והתייעלות אנרגטית ובכלל - יוזמות פרטיות בתחום התשתיות והאנרגיה ובכלל זאת סלילה ושדרוג של כבישים בין עירוניים ופארקים תעשייתים, הקמת מתקנים לטיפול בשפכים, בניית מסילות רכבת וכבישי גישה לנמל הים בסלוניקי, כמו גם שדרוג והרחבת נמל התעופה של סלוניקי, התקנת תאורות רחוב באזור מרכז מקדוניה על בסיס ופרויקטי מחשוב להעצמת הסקטור הציבורי במדינה ועוד.

בהמשך הכנס, נחשפה רשימת השקעות פוטנציאליות שיוון מציעה כיום. יצוין כי יוון באופן מסורתי, ולא רק בשנות המיתון, הציגה הזדמנויות אטרקטיביות בכל הנוגע לנדל"ן. בעוד שמחירי נכסים בערים אירופיות אחרות דוגמת לונדון, פריז, רומא ומדריד הם הרבה יותר גבוהים - דבר שאינו מותיר הרבה מקום לרווחי הון - מחיר הנדל"ן ביוון היו ועדיין (ברור) נמוכים מאלה שבמרכזים היסטוריים אחרים באירופה והמיקום הגיאופוליטי האידיאלי שלה מספק למשקיעים קרקע פוריה להשקעות בתחום התיירות, המסחר והמגורים. ואכן, עם יציאתה של יוון מהמיתון, הריבית בשוק הנדל"ן עלתה באופן דרסטי וכתוצאה מכך בשנים 2018 ו-2019 יוון חוותה פעילות נדל"נית מוגברת בחסות חברות להשקעות בנדל"ן.

באזורים העירוניים הראשיים ביוון - אתונה, נמל פיראוס וסלוניקי - המחירים, לפני המיתון, נעו בממוצע בין 3,000-4,000€ למ"ר בנוי ולאחר המיתון, הטווח נפל לכ-1,000-2,000€ למ"ר בנוי.

בנוסף לצמיחה חסרת התקדים בפתרונות אירוח לתיירים, גובר גם העניין בשטחי מסחר ומשרדים. משרדים ישנים משופצים והופכים שוב לנכסים תחרותיים. בשילוב עם המלאי הגדול של נכסים ישנים יותר, בין אם מדובר ב'נכסים במצוקה' או לא (distressed), מגמת השיקום ממשיכה להיות פופולארית גם ב-2019. משרדים באזורים מרכזיים ואטרקטיביים הפכו לרלוונטיים והם יכולים להשיא תשואות הרבה יותר גבוהות לאחר השיפוץ. במקביל, באזורים המרכזיים קיימת מגמה להפוך שטחים משרדיים ישנים למלונות בוטיק והמגמה זו ממשיכה להיות פופולארית ב-2019 – גורם אשר מוביל להיצע נמוך יותר של שטחים משרדיים, בעיקר במרכזי העסקים של אתונה, פיראוס וסלוניקי. ככל שהכלכלה צומחת כמצופה, צפוי לגדול גם הביקוש לשטחים משרדיים.

חשיבות הליך בדיקת נאותות ביוון

בביצוע עסקאות נדל"ן ביוון קיים אלמנט חשוב של ביצוע הליך בדיקת נאותות ביחס לנכס הנרכש. המשקיע נדרש להתקשר עם משרד עורכי דין על מנת לבדוק את מצ"ב הזכויות בקשר לנכס הנרכש. משרד עורכי הדין יבצע את בדיקת הבעלות והזכויות בנכס במרשם המקרקעין באזור בו מצוי הנכס. הליך הגילו הנאות כולל בד"כ בדיקת הבעלות בנכס של המוכר וקודמיו עד לתקופה של 20 שנה אחורה, בדיקת המרשמים הרלוונטיים על מנת לוודא שהנכס הנרכש אינו משועבד או מצוי תחת מגבלה משפטית אחרת וכן בדקה משפטית לוודא שאין כל מגבלות המונעות השימוש בנכס.

כמובן שיש גם לבצע הליך גילוי נאות ביחס למצבו התיכנוני של הנכס, באמצעות מהנדס ואדריכל, לרבות ביחס לעמידה בתוכניות הרלוונטיות (תב"ע וכד'), בדיקת גבולות, בדיקת היתר הבניה ביחס למה שנבנה בפועל (כשמדובר במבנה קיים) וכיו"ב'. כן, יש לבחון את מצב המיסוי ביחס לנכס ולוודא שכל המיסים החלים על הנכס שולמו במלואם ובמועדם.

בביצוע עסקאות נדל"ן ביוון קיים אלמנט חשוב של ביצוע הליך בדיקת נאותות | קרדיט: Depositphotos

היכן מתמקדות ההשקעות?

אתונה

המאמץ לשקם את מרכז אתונה נמשך גם ב-2019 תוך ביצוע מספר שדרוגים פונקציונאליים ואסתטיים במטרה להצית מחדש את העניין של אנשי עסקים ומבקרים במרכז העיר. ככל שמרכז העיר התחדש, במונחים של השירותים שהעיר מספקת, היא הפכה אטרקטיבית יותר לשימוש קבוע או עונתי. באתונה, הרחבת קו המטרו 3 המשיכה ב-2018 ותחנות נוספות מתוכננות להיפתח בחודשים הקרובים. יתרה מכך, נמשכו העבודות ביחס להרחבת רשת הרכבת הקלה לפיראוס והיא צפויה להיכנס לשימוש בסוף 2019.

מספר מבנים, לשימוש למסחר, ננטשו ובשילוב עם התפתחות התיירותית המהירה שאתונה חווה בשנים האחרונות, קיימת כאן הזדמנות אידיאלית להפוך אותם לבתי מלון מסוגים שונים.

לאחר שנת שיא נוספת לתיירות, ב-2019 ראינו נטייה גוברת להפוך דירות למגורים לדירות להשכרה קצרת טווח. באזורים שעוררו עניין רב, השפעת Airbnb הייתה עצומה עד כה תוך שהיא סיפקה מקור הכנסה חלופי לבעלי בית רבים, הכנסה שהיא לעיתים קרובות גבוהה בהרבה מזו שבחוזה ארוך טווח. הדבר הוביל לתקוות גבוהות בקרב מספר רב של בעלי בתים באזורים האמורים. רבים הסירו את הנכסים שלהם משוק השכירויות ארוכות הטווח וכעת מציעים אותם רק לתקופות קצרות. במקביל, גם דמי השכירות הנדרשים בחלק ניכר מהנכסים שנותרו לחוזים ארוכי טווח – הוכפלו.

פיראוס

הסיבה העיקרית שפיראוס היא אטרקטיבית להשקעות היא התפתחות הפעילות המסחרית בנמל, בעיקר בשל השקעת COSCO (חברת ספנות סינית המחזיקה ב-51% ממניות חברת נמל פיראוס). ב-2018, נמל פיראוס היה מדורג שני באירופה במונחים של משלוחי סחורות, (עלייה ממקום שביעי בשנת 2017). כחלק מהסכם הזיכיון עם הממשל היווני, COSCO הסכימו להשקיע 293.7€ מיליון בתשתיות הנמל. יתרה מכך, קיימות תוכניות לפתח תשתיות נוספות כגון מרכז לוגיסטי, מבני חניונים ומסוף נוסעים לספינות קרוז.

בנוסף, קיימות תוכניות לשיקום התשתית. למשל, החיבור הישיר של המטרו בפיראוס עם מרכז עיר הבירה. בשנים 2018-2019, ראינו התקדמות של פרויקטים רבים כמו ריצוף מחדש של כבישים מסוימים ושיקום התשתית העירונית, תוך התייחסות שווה להולכי רגל וכלי רכב. כמו כן, העירייה התקדמה גם בפרויקט שיקום אזור מיקרולימאנו. המטרה היא להרחיק את תנועת הולכי הרגל מתנועת הרכבים, תוך הרחבת השיקום לאצטדיון SEF ויצירת "חיבור" טבעי לשדרוג ההדרגתי של חוף אטיקה המתבצע במספר פרויקטים מרכזיים.

כמו במקרה של אתונה, מבנים רבים ששימשו למטרות מסחריות ננטשו וכעת הם מהווים הזדמנות אידיאלית להמרה במשרדים או בתי מלון.

סלוניקי

סלוניקי, הידועה כבעלת קשרים היסטוריים עם ישראל, היא העיר השנייה בגודלה לאחר אתונה ובשנים האחרונות היא חווה התפתחות רבה בתחום התיירות, בעיקר לאור זרם תיירים ממדינות הבלקן, רוסיה וטורקיה. אחד היתרונות הבולטים בעיר הזאת הוא שהיא מאוד קרובה, כ-30 דקות ברכב, ליעד תיירותי פופולארי ביותר, חלקידיקי, בו יש מספר רב של אתרי נופש חמישה כוכבים.

פרויקט חשמול קו הרכבת המחבר את אתונה וסלוניקי הושלם בדצמבר 2018 בעוד השלמת שדרוגי תשתית נוספים עד סוף 2019 יקצר עוד יותר את זמן הנסיעה ל-3 שעות ו-20 דקות.

בהתייחס לנמל סלוניקי, 2018 בלטה ברכישה של 67% מהונה על ידי המיזם המשותף South Europe Gateway Thessaloniki (SEGT). על פי תוכנית ההשקעה של הרוכש, תשתית הנמל תעבור מודרניזציה, תוך התמקדות בציוד משלוחי הסחורות, וכן שינוי המבנה העסקי שלה. SEGT מחויבת לבצע השקעות בסך 180€ מיליון בשבע השנים הקרובות, זאת כחלק מהסכם הזיכיון שלה עם הממשלה היוונית.

השקעות באתרי נופש באיים הגדולים

האיים היווניים ידועים ברחבי העולם הודות לשירותי התיירות האיכותיים והיופי הטבעי שלהם. באיים הללו קיימים פרויקטי פיתוח פוטנציאליים רבים במחירים ובמקומות מאוד אטרקטיביים היות והרבה אתרי נופש מוצעים למכירה.

אתרי נופש הם השקעה מעניינת בהתחשב בירידת המחירים בשל המיתון. בין הסיבות לכך - בעלי אתרים רבים סבלו בתקופת המיתון ממינוף יתר ורבים נאלצו למכור את עסקיהם, באופן מלא או חלקי, על מנת להקטין את החשיפה שלהם כלפי הבנקים. כתוצאה מכך, כעת יש למשקיעים הרבה הזדמנויות טובות.

השקעות בנכסים ציבוריים ונכסים במצוקה

בנקים מסחריים ביוון, כחלק מהמאמץ שלהם לנהל את החשיפה הכושלת שלהם, כבר ביצוע מספר מכירות פורטפוליו שחלקם כללו לא רק הלוואות בערבות נכסים, אלא גם נכסים מעוקלים. במקביל, גם המגזר הציבורי מחזיק בפורטפוליו עצום של נכסים ונראית מכירה הדרגתית של נכסים. רבים מהנכסים הללו מאוד אטרקטיביים ומבטיחים מבחינה מסחרית.

אזורים לשימושי קרקע ייחודיים ליד אתונה

בחוצות אתונה, 20 ק"מ מהעיר ו-5 ק"מ בשדה התעופה הלאומי של אתונה, קיימים שני אזורים גדולים המכונים "פארק עסקים" ו"פארק טכנולוגיה". לפארקים הללו יועדו שימושי קרקע ייחודיים. ב"פארק העסקים" מותר להפעיל תעשייה, בנקים, מרכזי קניות, חנויות ומשרדים. ב"פארק הטכנולוגיה" מותר להקים מרכזי מחקר, מוסדות טכנולוגיה מודרנית ומתוחכמת, אוניברסיטאות, בתי ספר וחברות שירות. אזור זה אמור היה להפוך לעמק הסיליקון היווני, אך התוכניות הוקפאו בשל המיתון. כעת קיימת במקום הזדמנות להשקעות מחודשות.

הכותבים שותפים במשרד מ. פירון ושות' ומנהלים את פעילות הפירמה ביוון.