פינוי -בינוי בפתח תקוה: מספר הדירות בהליכי התחדשות עירונית זינק פי 12

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

 פתח תקוה מביטה קדימה לעשור הקרוב ומסמנת יעדים שאפתניים. המטרה: להפוך למטרופולין הגדול בישראל, הן מבחינת מספר התושבים והן בהיקף אזורי המסחר, העסקים וההיי-טק שבתחומה.

באם המושבות מתגוררים כיום כ-270 אלף תושבים, כשהצפי ל-2030 הוא לא פחות מ-400 אלף נפש. כשזה מצב העניינים, ובמיוחד כשמביאים בחשבון כי מדובר בעיר שבתיה הראשונים נבנו לפני לא פחות מ-142 שנים, אין זה מפתיע שפתח תקוה היא אחת הרשויות העסוקות בכל הקשור במיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38.

ואכן, נתוני העירייה המקומית המתייחסים ל-2019 מצביעים על קפיצת מדרגה של ממש לעומת השנה שקדמה לה: כ-12,600 יחידות דיור נמצאות כעת בהליכי התחדשות עירונית במסגרת פינוי-בינוי, פי 12 ביחס ל-2018, אז עמד מספרן על 1,050 יחידות דיור. כמות הבניינים המיועדים להתחדשות עירונית בפינוי-בינוי טיפסה מכ-15 לכ-250. זינוק של פי חמישה נרשם גם במספר הפרויקטים בפינוי-בינוי בעיר, מחמישה ב-2018 ל-25 בשנה הנוכחית. 

באשר לתמ"א 38, הרי שעל פי נתוני העירייה ברחבי פתח תקוה מבוצעים כיום כ-30 פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש שטרם אוכלסו וכוללים כ-620 יחידות דיור. כמו כן מבוצעים כיום כ-55 פרויקטים של חיזוק ועיבוי, הכוללים כ-600 יחידות דיור.

נתונים: עיריית פתח תקוה

תקוה לשינוי

"תחום ההתחדשות העירונית בפתח תקוה עבר מהפכה", קובע ראש העיר רמי גרינברג. "מקיפאון מוחלט שהתבטא בין היתר בכך שיזמים לא רצו להתקרב לכאן, מיצבה עצמה פתח תקוה כעיר מובילה. בשיתוף פעולה עם משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נגענו ממש בכל אלמנט הקשור בתחום. מדובר בין היתר בהקמת מנהלת כרמים להתחדשות עירונית, שמקדמת תוכניות כוללניות לשכונות דוגמת רמת ורבר, תקומה, יוספטל, עמישב ואחרות; חיזוק ותגבור אגף תכנון עיר, אגף הרישוי והבנייה ואגף האדריכלות; עריכת שולחנות עגולים עם השחקנים הפועלים בעיר, וכמובן גיבוש מסמך מדיניות מקיף להתחדשות עירונית, שמפזר את הערפל ומייצר איזון בין צורכי התושבים הקיימים והעתידיים לבין הכדאיות הכלכלית של היזמים".

"התחדשות העירונית היא העתיד של פתח תקוה ומהווה נדבך משמעותי בתנופת הפיתוח שעוברת העיר", מוסיף גרינברג. "ברור לנו שמהלך כזה חייב להתבצע באופן מושכל ואחראי. אסור לנו להשתולל עם כמות יחידות הדיור ומחובתנו לדאוג לשצ"פים ותשתיות ראויות, פיתוח מוקדי מסחר ותעסוקה – עם תבעו"ת חדשות על כל אזורי העסקים ובהם קרית אריה, רמת סיב וסגולה – לצד פתרונות תחבורתיים נאותים כגון הרכבת הקלה והתוכנית להקמת המטרו שאנו מקדמים מול משרד התחבורה. כדי לאפשר מיזמי התחדשות עירונית גם באזורים בעיר שאין בהם היתכנות כלכלית, כחלק מהסכם הגג שצפוי להיחתם בחודשים הקרובים, נקצה 15% משטח סירקין לטובת קרקע משלימה ליזמים".

ראש העיר פתח תקוה, רמי גרינברג. "תחום התחדשות עירונית עבר מהפכה"

המבחן: קיצור לוחות הזמנים

עו"ד מיכל ליבן-קובי, הבעלים של משרד ליבן-קובי עורכי דין ונוטריון, המייצגת דיירים בפרויקטים בהתחדשות עירונית בפתח תקוה ובערים נוספות, אומרת כי "העיר הזאת חייבת התחדשות עירונית. המחסור בדירות למגורים, לצד הצורך לשקם ולרענן את השכונות הוותיקות במבנים מודרניים, בתושבים חדשים ובמבני ציבור – מחייבים את קידומם של תוכניות ופרויקטים. עיר שוקקת ודינמית היא כזו הפעילה לכל אורך שעות היממה – וזהו אתגר המונח בפני העירייה".

ליבן-קובי בהחלט מסכימה כי תחום ההתחדשות העירונית זכה לרוח גבית משמעותית עם כניסתו של גרינברג ללשכת ראש העיר, וכי "יש חזון לעתיד ומאמצים להוציא לפועל פרויקטים שהיו תקועים שנים ארוכות". לדבריה, "ראש העיר נגיש לתושבים, מציג בפניהם את עמדותיו אבל גם יודע להקשיב. הוא מבין את מצוקתם של בעלי הדירות הלא מוגנות המתגוררים במבנים ישנים ועם זאת גם ער לצורך בעיבוי מרכז העיר בתושבים. כניסתה לפעילות של מנהלת כרמים היא מהלך חשוב, וככל שהמנהלת תסייע בקידום תוכניות ובזירוז תב"עות והיתרים, כך ייטב. המבחן המרכזי של המנהלת יהיה בקיצור לוחות הזמנים מהמועד שהדיירים חותמים על ההסכם ועד תחילת הפרויקט בפועל – תהליך שלוקח כיום שנים ארוכות".

באשר למסמך המדיניות שגיבשה העירייה, מבהירה ליבן-קובי כי "המסמך מתווה מדיניות ברורה יותר ליזמים ולבעלי הדירות, אך בכל הנוגע לקביעת תמורות ראויות לבעלים לשם חישוב היקפי הבנייה, יש לקבוע כי הפרויקטים יישארו כלכליים ואטרקטיביים ליזמים כמו גם לרוכשי הדירות החדשות. אם מקטינים את מספר הדירות או את השטח העיקרי שהיזם יכול למכור באופן שאינו יחסי לעלויות בניית המרתף שנדרש – פרויקט שלם עלול ליפול. ראש העיר מבין זאת ומצאנו אצלו אוזן קשבת וגמישות בנושא".

עו"ד מיכל ליבן-קובי. "לוודא שהמדיניות תחול גם על פרויקטים המתנהלים שנים – ולאפשר בה גמישות" | צילום: ליונל דרמון

 עניין אחר שעלול לפגום בתנופת הפיתוח, לדברי ליבן-קובי, קשור לפרויקט פינוי-בינוי "בשל": "בסיטואציה בה כל הדיירים כבר חתמו על הסכם לפני שנים והליך התכנון מקודם, לא תמיד סביר לדרוש כי המיזם יעמוד בתנאי תוכנית אב עירונית שעדיין נמצאת בשלבי תכנון או לדרוש כי הוא ייבנה בראי של הרכבת הקלה העתידית בפתח תקוה, שעוד לא ברור סופית האם תפעל ומתי. 

"כאשר קובעים מדיניות יש לוודא לא רק שהיא תחול גם על פרויקטים שכבר מתנהלים שנים – אלא גם לאפשר בה גמישות, שכן לא תמיד הבעלים מסכימים להפחתת תמורות ניכרת בעקבות המדיניות החדשה, מה שעלול להביא להיעדר כלכליות ולתקיעת המיזמים".

לקראת 2020 השחקנים בשוק ההתחדשות העירונית הפתח תקוואי מביטים קדימה באופטימיות, גם לנוכח החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה שלפיה תמ"א 38 תפקע ב-2022: "כרגע אנחנו לא עוצרים או מקפיאים פרויקטים", מבהירים בעירייה. "כשנידרש לעשות זאת נדע לספק אלטרנטיבות ראויות. בסופו של דבר פינוי-בינוי לא אפשרי בכל מקום, ובפתח תקוה קיימים גם מבנים בודדים הזקוקים לחיזוק, מיגון והתחדשות. המטרה שלנו היא להמשיך במגמה ולהגדיל עוד יותר את היקפי הפעילות".