הגשמה מציגה: 20% תשואה הפכו ל-0% בתוך שנתיים בלבד

בלחץ רשות ניירות ערך נאלצה קרן השקעות הנדל"ן הגשמה לפרסם בשבוע שעבר דיווח שמפחית דרמטית את הציפיות המקוריות של המשקיעים מפרויקט לונדון בשכונת קילבורן.

ירידה משמעותית ברווחיות ועיכוב במועד הסיום

הקרן גייסה מהמשקיעים 29 מיליון שקל לפרויקט, על פי תשקיף שפרסמה.

הגשמה חנכה את הפרויקט - שכלל רכישת מבנה, הריסתו ובניית מבנה מגורים הכולל 60 דירות בשילוב שטחי מסחר ומכירתם - בתחילת שנת 2017 תוך ציפייה לסיימו בתוך 27 חודשים, עד מאי 2019. התשואה למשקיעים אמורה היתה לנוע בין 19% ל־23% במצטבר.

מימין: אבי כץ וחנן שמש, בעלי השליטה לשעבר בהגשמה. צילום: עמית שעל | צילום: עמית שעל

אלא שבדיווח שפרסמה הגשמה היא מעדכנת כי עומדות בפניה כעת שתי חלופות להשלמת העסקה. באחת מהן התשואה החזויה למשקיע תעמוד על 0% ואילו בשנייה על 4% (תוך שקלול ירידת הליש"ט מול השקל). זאת, מכיוון שבשנה החולפת חלה ירידה משמעותית ברווחיות הצפויה מהפרויקט, חל עיכוב במועד הסיום שלו וכפועל יוצא חלה ירידה בתשואה השנתית.

יו"ר רשות ני"ע ענת גואטה. הרשות חוקרת חשד לדיווחים מטעים | צילום: אוראל כהן

בדיווח האחרון בנושא שפרסמה הגשמה ב־12 בדצמבר השנה, היא לא התייחסה לתשואה העדכנית הצפויה מהפרויקט, אלא רק ציינה כי הגיעה להבנות בלתי מחייבות מול יזם הפרויקט להשיב להגשמה את סכום ההשקעה בתוספת סכום קבוע של 2 מיליון ליש"ט. בעצם, היזם יקנה את חלקה ללא קשר למועד מכירת הנכס. בעקבות פניית רשות ניירות ערך נאלצה הגשמה לבצע דיווח מעודכן ומפורט של החלופות העומדות בפניה: הראשונה, להמשיך בתוכנית העסקית המתוקנת שפרסמה; השנייה, ביצוע

"אקזיט" מוקדם.

בדיווח שהתפרסם ביום חמישי האחרון מסבירה הגשמה כי אם תמשיך בתוכנית העסקית המתוקנת כשותפה בפרויקט ובהשלמת בניית דירות נוספות לפני פתיחה בהליך של מכירה, התשואה הצפויה למשקיעים תעמוד על 0%. בחלופה השנייה, שבה היזם בעצם יקנה את חלקה של הגשמה, התשואה השקלית הצפויה למשקיעים תעמוד על 4% לשנה במונחים שקליים.

אלא שבהגשמה מבהירים כי המו"מ מול היזם ביחס לאופציה זאת עדיין לא הושלם ואף מתעכב בגלל דרישת היזם מהגוף המממן לקבל מימון נוסף לפרויקט.

רשות ני"ע הידקה את הפיקוח על הגשמה

נזכיר כי רשות ני"ע הידקה את הפיקוח על הגשמה בחודשים האחרונים, לאחר שפתחה בחקירה נגד הקרן בחשד על הטעיית משקיעים באי־פרסום מידע מהותי על היקלעותו של יזם בכמה פרויקטים שלה בארה"ב (גארי דראגול) לקשיים.

ברקע החקירה התפטר חנן שמש מתפקידו כיו"ר הקרן. לתפקיד מנכ"ל הגשמה מונה רונן טורם וליו"ר עוזי דנינו. לאחרונה שמש ושותפו לייסוד הקרן אבי כץ מכרו את השליטה בקרן (56% ו־50.1% לאחר דילול מניות) למשקיעים אחרים, בראשות איש העסקים החרדי־אמריקאי יוגי'ן מנדלוביץ'.

השליטה בקרן נמכרה ב־45 מיליון שקל, המשקפים להגשמה שווי של 90 מיליון שקל. מדובר בירידה של 72% לעומת הערכת שווי לקרן שביצעה חברת הערכת השווי פרומתאוס בשנת 2015. אז, הוערך שווי הקרן ב־320 מיליון שקל.