העליון ריכך את מדיניות היטל ההשבחה למושבים

מחלוקת על גביית היטל השבחה של כחצי מיליון שקל בין מושב מעונה לוועדה המקומית מעלות תרשיחא בצפון הארץ הובילה להחלטה תקדימית בבית המשפט העליון, שמרככת את מדיניות הגבייה ממושבים וקיבוצים. על פי פסק הדין, חוכר יקבל פטור מהיטל השבחה שחל בתנאים מסוימים על קרקע חקלאית, גם אם הקרקע לא הוגדרה בייעוד חקלאי, אלא רק הוחכרה בהסכם שמטרתו העיקרית היא לחקלאות.

תחנת הדלק שבנה תאגיד בבעלות מעונה. מושבים רבים עשויים ליהנות מהתקדים | צילום: נחום סגל

מושב מעונה החזיק בחטיבת קרקע שייעודה היה שטח ציבורי פתוח. ב־2013 קידם המושב, באמצעות תאגיד שבשליטתו, התקשרות עם רמ"י לצורך הקמת תחנת תדלוק ושירותי דרך בקרקע, וכיום פועלים במקום תחנת דלק ושירותים נוספים. בעקבות שינוי ייעוד הקרקע ביוני 2014, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מעלות תרשיחא הטילה היטל השבחה על מושב מעונה. המושב ערער על החיוב לוועדה המחוזית על בסיס סעיף 21 לחוק התכנון והבנייה, שלפיו רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תשלם "חלף היטל השבחה" במקום היטל ההשבחה שהיה מוטל על החוכר, בהתקיים שלושה תנאים: הקרקע הוחכרה לדורות לשימוש חקלאי; ייעוד הקרקע שונה; החוכר רשאי לנצל את הקרקע בייעודה החדש רק אם תוקן חוזה החכירה המקורי או שנערך חוזה חכירה חדש.

הוועדה המחוזית דחתה את הערעור בטענה כי "שטח ציבורי פתוח" אינו ייעוד של "שימוש חקלאי", ולכן תנאי סעיף 21 אינם מתקיימים.

בעקבות זאת פנה המושב לבית המשפט לעניינים מינהליים בנצרת, וזה קיבל את הערעור ופטר את מעונה מהיטל ההשבחה. הוועדה המקומית מעלות תרשיחא ערערה לעליון, וזה פסק כמו ביהמ"ש לעניינים מנהליים ודחה את ערעורה, ואף השית עליה תשלום הוצאות של 10,000 שקל למושב מעונה ו־10,000 שקל לרמ"י.

השופט עוזי פוגלמן: "המחלוקת היא בשאלה אם הסעיף חל על קרקע שייעודה לפי תכנון מאושר לא היה חקלאי (ובענייננו שטח ציבורי פתוח), אך הוחכרה בגדר 'הסכם משבצת' שמטרתו העיקרית היא לחקלאות. בקריאת סעיף 21 ניתן להבחין כי לשון ייעוד מיוחסת לשינוי בייעוד המקרקעין, ואילו לשון שימוש נוגעת למטרה רחבה יותר, שאינה מוגבלת לדל"ת אמות התכנון התקף, העומדת בבסיס ההסכם עם הרשות. חזקה על המחוקק שאינו משחית מילותיו לריק, ואם נקט לשון שימוש בכל הנוגע למטרת החכירה לדורות במובחן מלשון ייעוד, הרי שניתן להניח כי הוא עשה זאת במכוון, וכי לכל אחת ממילים אלו משמעות שונה בגדר סעיף 21. על כן סבורני שלשון שימוש מרחיבה יותר מכפי שסבורה המערערת, ובכללה אין באים אך מצבים של חכירה לייעוד חקלאי – אלא חכירה לשימושים חקלאיים רחבים יותר. אף אם אניח לטובתה של המערערת כי לשון הסעיף סובלת גם את פרשנותה המצמצמת, סבורני כי תכלית הסעיף מתיישבת עם הפרשנות המרחיבה".

מושב מעונה טען כי אין לחייבו בהיטל השבחה, שכן יש לפרש את "לשימוש חקלאי" בהתאם לתכלית סעיף החוק באופן רחב, וכי מגוון הייעודים בקרקעות המושב משרתים את מטרתו החקלאית.

מעלות תרשיחא טענה כי המונח "שימוש חקלאי" משקף רק את הייעוד התכנוני של המקרקעין, ואילו הייעוד התכנוני היה שטח ציבורי פתוח, ולכן סעיף 21 אינו פוטר כאן מהיטל השבחה.

העליון פסק כי הביטוי "חכירה לדורות לשימוש חקלאי" משמעו חכירה ל"שימושים חקלאיים רחבים יותר". כמו כן הוא התייחס לזהות הגוף ש"נהנה" מההשבחה בעקבות שינוי ייעוד המקרקעין. מעלות תרשיחא טענה כי הנהנה הוא המושב, ואילו המושב טען כי הנהנה הוא התאגיד שבבעלותו. בעניין זה פסק העליון: "לא ראינו לקבל את טיעוני המערערת שלפיה יש זהות בין המושב לבין התאגיד לו הוקצתה הקרקע בייעודה החדש".

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה: "זהו תקדים חשוב לחוכרים של קרקע למטרות חקלאיות, ומושבים רבים בארץ ייהנו ממנו. ברור כי האינטרס של הוועדה המקומית לקבל היטל השבחה, שהוא גבוה יותר מחלף היטל השבחה, אך ביהמ"ש קבע כי גם אם ייעוד הקרקע אינו חקלאי, מה שיקבע זה נוסח החוזה וסוג החכירה, וגם שימושים נוספים שאינם חקלאיים ייכנסו בגדרו של סעיף הפטור".

התאגיד, המושב וכן חברת אזימוט, בעלת הזכויות במתחם, יוצגו על ידי עו"ד גלית קלנטרוף קליין.