צילום: אוראל כהן
ימי כחלון: ציון גבוה לחזון – ומה באשר לביצוע?
ממחיר למשתכן ועד התחדשות העירונית, מהסכמי הגג ועד העלייה התלולה בהיקפי נטילת המשכנתאות – איך השפיע עידן משה כחלון במשרד האוצר על שוק הדיור בישראל? עו"ד חובב ביטון מנתח
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
שר האוצר משה כחלון פורש מהחיים הפוליטיים והוא לא יהיה חלק מרשימת הליכוד לכנסת הבאה. הקדנציה שלו תיזכר כאחת הסוערות שידע המשרד, על רקע ניסיונותיו להוריד את יוקר המחיה בישראל ולייצר רפורמה בשוק הדיור. היוזמה המזוהה ביותר עם כחלון בשנים האחרונות היא מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של המשרד שביקשה לממש עבור זוגות צעירים את חלום רכישת הדירה.
קראו עוד בזירת הנדל''ן
מחיר למשתכן מהווה כנראה את נקודת הציון הבולטת ביותר להתערבות הממשלה בשוק הדיור. הרעיון בבסיסה נכון וכוונותיה טובות, אולם תוך כדי תנועה, מהרגע שהפוקוס הופנה מהפריפריה לאזור המרכז, היא איבדה כיוון.
בערים דוגמת מגדל העמק, ירוחם, עפולה, ובית שאן – שלאורך שנים ארוכות היו מתחת לרדאר הממשלתי – הצליחו הפרויקטים שקודמו בתוכנית, וזכו לרוח גבית גם מצד ראשי הרשויות, להביא לפתרונות דיור הולמים לבני המקום. מנגד, מיזמי מחיר למשתכן באזורי הביקוש לא יצרו אפקט ממשי שהוביל להורדת מחירים. על רקע עלותה של התוכנית, הנאמדת ביותר מ-7 מיליארד שקל, מחיר למשתכן השיגה את מטרותיה באופן חלקי בלבד.
בהקשר הזה חייבים להזכיר גם את העלייה התלולה בהיקף המשכנתאות שנלקחו על ידי הציבור, כאשר חלק לא מבוטל מאותם נוטלי משכנתאות הם רוכשי דירות במחיר למשתכן. על פי נתוני בנק ישראל, צפויה 2019 לשבור את השיא שנקבע באמצע העשור כשסכום המשכנתאות יגיע ל-65 מיליארד שקל.
גם כאן, יש חצי כוס מלאה וחצי כוס ריקה. מחד, כחלון הצליח לשכנע את המערכת הבנקאית להגדיל את שיעורי המימון ובדרך זו איפשר גם לבעלי הון עצמי צנוע לרכוש דירה. על כך מגיע לו קרדיט. מאידך, כשמדובר על משכנתאות לפרויקטים של מחיר למשתכן במרכז הארץ, נוצרה הזדמנות נדל"נית דווקא עבור בעלי יכולת שיכלו להרשות לעצמם לעמוד ברף התשלומים, ולא עבור אוכלוסיית היעד אליה כיוונו באוצר.
לרדת מהגג
עוד נושא שזכה לכותרות למכביר נוגע להסכמי הגג שנחתמו במהלך השנים האחרונות עם שורה של ערים, במה שמהווה לדעתי את אחד העיוותים הגדולים בתקופתו של כחלון כשר אוצר. במקום להוציא את אותן ערים למציאות חדשה, להזניק בהן בנייה של מתחמי דיור מודרניים ולפתח מוקדי מסחר ותעסוקה, בפועל, סכומי העתק שהעביר האוצר לא תמיד נותבו לאפיקים הנדרשים, כשלמשרד אין למעשה שיניים לאכוף ולבקר את התהליך. במקום למפות באופן יסודי את הצרכים העירוניים, בהתאם למשאבים הנדרשים ולביקוש הפוטנציאלי, האוצר והרשויות רצו מהר מדי, לעיתים אף בחוסר סנכרון בין התוכניות שבהסכמי הגג לבין תוכניות אב שכבר גובשו.
במבחן התוצאה מעטות הערים שהסכמי הגג הובילו אותן לקפיצת המדרגה המתבקשת. וכך, מה שהתחיל במסיבות עיתונאים מתוקשרות, נמשך לא פעם במחלוקות ואף באיומים מצד ראשי ערים לסגת מההסכמים.
אחד המהלכים החשובים של כחלון לטעמי טמון בריכוזם של מינהל התכנון, קבינט הדיור הלאומי, הוועדה הארצית לתכנון ובנייה (הותמ"ל) ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), תחת האכסניה של משרד האוצר. גוף אחד המפקח ומנווט, מסוגל להוביל לאינטראקציה שוטפת, לקיצור לוחות זמנים ולמניעת סחבת ביורוקרטית – הוא ללא ספק צעד בכיוון הנכון. עם זאת, עד כה הדיאלוג והתיאום בין כלל הגופים עדיין חורק. נקווה רק שגם בממשלה החדשה שתקום, יהיו כל אלה תחת אחריותו של משרד (ושר) אחד.
הקדנציה של כחלון באוצר עמדה גם תחת תנופת התחדשות עירונית – מיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי, וכניסתה לעניינים של רשות ממשלתית האחראית על הטיפול בנושא. על אף הכוונות הטובות, כולנו רואים שההתחדשות העירונית פרחה באזורי הביקוש, ודווקא בפריפריה, היכן שנחיצותה נדרשת במיוחד, היא כמעט לא קיימת. משרדי האוצר והבינוי השיכון לא הצליחו למצוא את הנוסחה הכלכלית שתוביל יזמים לפעול גם באזורי הספר, ובנושא הזה אין להקל ראש – כי מעבר להתחדשות המבנים, מיליוני אזרחים זקוקים למיגון דירותיהם בפני רעידות אדמה וטילים.
בפרספקטיבה של קרוב לחמש שנים אפשר כבר לומר: לו היוזמות המבורכות של כחלון היו מיושמות הלכה למעשה בשטח, היינו כולנו עדים למציאות אחרת בשוק הנדל"ן המקומי. עם האג'נדה שהוביל השר לא כל הגורמים יישרו קו - ולכן נכון לראשית 2020, היצע הדירות רחוק מלהדביק את הדרישה.
לסיכום, תקופת כחלון במשרד האוצר מתאפיינת בעיקר בפער הנרחב שבין התיאוריה לפרקטיקה. על החזון והמאמץ מגיע לו ציון 8, ועל הביצוע לצערנו לא יותר מ-3.
הכותב הוא מייסד ושותף מנהל במשרד חובב ביטון עורכי דין
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>