המספרים לא משקרים: מנכ"ל קרן אקספו מסכם את ימי כחלון

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

פחות ישראלים מחזיקים דירה בבעלות: לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) שפורסמו באמצע השבוע, נכון לסוף 2018 שיעור הבעלות על דירות בישראל הוא 66.5% לעומת 70.2% שהחזיקו בבעלות על דירות בתחילת העשור. נתונים אלה כוללים גם משקי בית שבבעלותם גם דירות להשקעה בחו"ל. כ-28% שמתגוררים בדירות שכורות.

לפי הנתונים, ישראל מצויה בפער בנושא הבעלות על דירה ביחס למדינות האיחוד האירופי. כך, בעוד בישראל רק כ-66.5% מהאוכלוסייה מתגוררים בדירה בבעלותם, הרי שהממוצע באיחוד האירופי הוא כ-69.3% – כשישראל מדורגת בנושא זה נמוך בהשוואה לרוב מדינות האיחוד.

נתון מעניין נוסף מראה כי בסיכום ארבע שנות כהונתו של משה כחלון במשרד האוצר, ועל אף ניסיונות הממשלה להביא לירידה בשיעור המשקיעים בשוק הנדל"ן – דווקא שיעורם של בעלי שתי דירות ויותר הגיע לשיא. לפי נתוני הלמ"ס, בסוף 2018 הגיע שיעורם של אלה ל-10.1% ממשקי הבית בישראל, בהשוואה ל-9.1% בסיכום 2014.

שיעור הבעלות של משקי בית על דירה | מקור: הלמ"ס

כלכלה חדשה

נתוני הלמ"ס האחרונים מאפשרים במידה מסוימת לסכם את תקופת כהונתו הסוערת של משה כחלון כשר אוצר. למרבה האכזבה הם מלמדים כי על אף ההתערבות חסרת התקדים שנעשתה בתקופתו בשוק הדיור, לרבות סבסוד של עשרות אלפי דירות באזורי הפריפריה ומאבק במשקיעי הנדל"ן, חלום הדירה רק התרחק מרובם המכריע של הישראלים שאין ברשותם אחת כזו.

"אין זה פלא שפחות אנשים מחזיקים כיום בדירה בבעלות בהשוואה ל-2010 – זו תוצאה של מחירי הדירות שעולים בהתמדה", אומר אבי דויטש, המנכ"ל והבעלים של קרן אקספו, המעמידה אשראי ליזמים ולקבוצות רכישה. לדבריו, "לאנשים צעירים ולמשפחות עד עשירון שמיני קשה היום לקנות דירה. אנשים רבים גם מחכים למחיר למשתכן שהרבה פרויקטים בה מתעכבים שנים ארוכות.

לדבריו, "כחלון באמת ניסה ליישם תוכנית מעשית להורדת מחירי הדיור. את זה אפשר לומר לזכותו. אולם הבעיה היתה שהוא ניסה לטפל בצד הביקוש בלבד ולא בצד ההיצע.

"בכל הנוגע להדרת המשקיעים כחלון פעל בדרך של גזירות: ראשית, בקיץ 2015, הוא הגדיל את מס הרכישה מ-5% ל-8%; אחר כך הוא מנע מהם כל מיני הטבות כמו פטור ממס שבח, ובמקביל דחק בנק ישראל להקטין את שיעורי המימון ל-50% בלבד; ולבסוף הוא יצא לתקשורת והסית נגד המשקיעים – שהם אלה שאחראים לעליית מחירי הנדל"ן, וגולת הכותרת היתה קידום מס על דירה שלישית, מהלך שלא צלח.

"כל אלה דחקו את המשקיעים מישראל והעבירו רבים מהם להשקעה בחו"ל, וזו הסיבה שאנחנו רואים הרבה מהם שמחזיקים כיום דירות בחו"ל, בזמן שכאן יש פחות דירות להשכרה ומחירי השכירות עולים בהתמדה. כשמסתכלים על הנתונים של הלמ"ס ורואים שיש כיום 28% שמתגוררים בשכירות, מבינים שמי שנפגע מהמצב זה הציבור הרחב".

אבל כחלון כן פעל גם בתחום ההיצע, אולי יותר מכל שר אוצר אחר.

"נכון שהוא הפעיל את תוכנית מחיר למשתכן, אבל היא לא היתה יותר מניסיון חסר סיכוי ליצור כלכלה חדשה. במסגרת הכלכלה החדשה הזו הוא קיווה שהגדלת ההיצע בפריפריה תגרום לירידת מחירים באזורי הביקוש – בגוש דן, בירושלים ובחיפה. אלא שכידוע אזורי הביקוש הם אלה שקובעים את המחיר לפריפריה ולא להיפך, ואת זה כחלון שכח או לא ידע. לכן הניסיון הזה נכשל, וההוכחה לכך היא שבארבע השנים האחרונות מחירי הדירות עלו בכ-10%.

מנכ"ל קרן אקספו אבי דויטש | צילום: שלומי יוסף

"דבר נוסף שנגרם כתוצאה ממחיר למשתכן זה פגיעה קשה בפעילות בשוק הנדלן הלא מסובסד במרכז הארץ, עם ירידה של עשרות אחוזים בהתחלות הבנייה. ב-2019 זה כבר הוביל לעלייה של 1.5% במחירי הדיור, ורק באוקטובר-נובמבר השנה לעלייה של עוד חצי אחוז במחירי הדיור. להערכתי ב-2021-2020 נרגיש את זה ביתר שאת, כשמחירי הדירות יעלו ב-3%-5% מדי שנה".

אז מה הפתרון? איך בונים בתוך אזורי הביקוש הצפופים?

"באמצעות התחדשות עירונית באמצעות פינוי-בינוי, תוך עידוד ושיתוף פעולה עם ראשי הרשויות המקומיות ומתן תקציבים ומענה לבעיות תשתית של הרשויות. הפניית חלק מהתקציבים של מחיר למשתכן לרשויות לצורך פיתוח תשתיות להתחדשות עירונית, תהיה הרבה יותר אפקטיבית ביצירת היצע דירות באזורי הביקוש ולעצירת עליית המחירים.

"מלבד זה צריך לזכור שיש עדיין קרקעות של המדינה גם באזורי הביקוש. חייבים להפשיר אותן לבנייה – ומהר. רק שני אלה יביאו להגדלת ההיצע ולבלימת עליית המחירים. אנחנו זוכרים את שר האוצר שקדם לכחלון, יאיר לפיד, שגם הוא ניסה לטפל בביקוש – באמצעות תוכנית מע"מ אפס. וגם הוא כשל".

לסיום, מה מצבו של שוק הדיור כפי שמשתקף בפניות לקבלת אשראי מקרן אקספו?

"בחודשים האחרונים אנחנו רואים גידול בפניות לקבלת אשראי. יש רצון לבנות ויש ביקוש מצד יזמים, קבוצות רכישה ובעלי קרקעות פרטיות שמבקשים לקדם בנייה עצמית. עם זאת, כאמור, אין מספיק קרקעות והיצע באזור המרכז, והרבה יזמים מתלוננים על זה. גם כשהם מצליחים להשיג קרקעות או זכויות בנייה, הם משלמים מחירים גבוהים מאשר בעבר, וברור כי בכוונתם למכור דירות במחירים גבוהים יותר כדי לכסות על העלויות הגבוהות. זה גם מלמד על המגמה שצפויה לנו בשנים הקרובות".