קרן ריט 1 ומגה אור מתמודדות ראש בראש על רכישת ישפרו

קרן ההשקעות בנדל"ן ריט 1 וחברת מגה אור, שבשליטת צחי נחמיאס, מתחרות ביניהן על רכישת חברת ישפרו מידי אדוארדו אלשטיין. ל"כלכליסט" נודע כי שתי החברות הגישו את ההצעות הגבוהות ביותר בעבור חברת המרכזים המסחריים שבבעלות נכסים ובניין — כ־850 מיליון שקל. 

סכום הנמוך בכ־10 מיליון שקל מציעה להב אל.אר, שבשליטת אבי לוי ואלי להב, וקיים עדיין סיכוי שהיא תשפר את הצעתה ותעקוף את שתי המתחרות המובילות כרגע. להב אל.אר חברה לצורך ההתמודדות הזו לאלי אלעזרא, אולם מקורבים לעסקה מעריכים כי הרוכשת תהיה ריט 1 או מגה אור, וזאת אף ששתיהן עלולות להיתקל בקשיים רגולטוריים.

אלשטיין עצר מגעים בעבר

ריט 1 היתה קרובה לרכוש את ישפרו כבר בניסיון המכירה הקודם לפני כשנתיים, אבל אלשטיין החליט לעצור את התהליך לאור הפערים במשא ומתן. פערים אלה נבעו בעיקר מהשווי ששיקפה ריט 1 לישפרו פלאנט באר שבע, שנחשב לנקודת התורפה בפורטפוליו של החברה. 

מימין: בעל השליטה במגה אור צחי נחמיאס ומנהל קרן ריט 1 שמואל סייד | צילומים: לימור זפרני, עמית שעל

כפי שנחשף ב"כלכליסט" בחודש שעבר, שכרה נכסים ובניין מקבוצת אי.די.בי את שירותיו של בנקאי ההשקעות זאב הראל, כדי למצוא לישפרו רוכש. הראל נפגש עם כמה גורמים בשוק ההון ובשוק הנדל"ן, כדי לעניין אותם בעסקה.

לשלב ההצעות הלא־מחייבות ניגשו חברת ישראל קנדה, אבי רויכמן רני צים וגופים נוספים, שתמחרו את החברה בשווי נמוך בהרבה מזה שדרשה נכסים ובניין — 900 מיליון שקל — ולכן נשרו מההתמודדות. המחיר שדורשת נכסים ובניין כולל חוב של ישפרו בהיקף של 230 מיליון שקל, שניתן לה כהלוואות בעלים.

המחיר שמבקשת אי.די.בי משקף לישפרו מכפיל של 1.5 על ההון העצמי, שעמד בסוף ספטמבר האחרון על 595 מיליון שקל. מדובר באותו מכפיל שביקש אלשטיין לפני שנתיים, ואשר עליו לא היה מוכן להתפשר. בסיבוב הקודם, במחצית השנייה של 2017, דרשה נכסים ובניין 750 מיליון שקל תמורת הנכס, ועתה היא מבקשת מחיר גבוה יותר, לאור העלייה בשווי חברות הנדל"ן המניב בישראל.

ריט 1 הוקמה ב־2006 כקרן השקעות בנדל"ן, שמחלקת את מרבית רווחיה כדיבידנד למשקיעים. תשואת הדיבידנד הנוכחית של החברה עומדת על כ־3.2%. הקרן מנוהלת בידי שמואל סייד ונסחרת בשווי של כ־3.7 מיליארד שקל. את תשעה החודשים הראשונים של 2019 סיימה החברה ברווחיות תפעולית נקייה של 253 מיליון שקל.

כיום מחזיקה הקרן בכ־44 נכסים, המתפרסים על שטח של כ־547 אלף מ"ר, בתפוסה ממוצעת על 97.2%. מרבית נכסי החברה ממוקמים באזורי ביקוש, בעיקר במרכז הארץ ובגוש דן, ומשמשים למשרדים ולמסחר.

מגה אור עשתה בשנה האחרונה קפיצה גדולה בהיקף הפעילות שלה והפכה את נחמיאס לאחד הבולטים בתחומו. החברה מכרה נכס במודיעין ליבואן הרכב רמי אונגר תמורת 470 מיליון שקל; הובילה עם קבוצת ביג וגופים מוסדיים את רכישת השליטה באפי נכסים מידי אפריקה ישראל, בעסקה של 1.5 מיליארד שקל (חלקה 320 מיליון); ויחד עם ביג רכשה גם את שרונה מרקט תמורת 160 מיליון שקל. בחודש שעבר רכשה מגה אור את השליטה בארנה גרופ תמורת 470 מיליון שקל, מרביתם הלוואת בעלים של מרכוס וובר. מגה אור נסחרת בשווי שיא של 3 מיליארד שקל, לאחר שהמניה עלתה ביותר מ־200% בשלוש השנים האחרונות.

מי שמוביל את המגעים מטעם להב אל.אר הוא אבי לוי — עד לא מכבר מנכ"ל מליסרון. מדובר בחברה קטנה בהרבה לעומת המתחרות הגדולות עם שווי שוק של 200 מיליון שקל בלבד, אך היא עומדת לצאת לגיוס הון, שיעניק לה שווי מזומנים של 250 מיליון שקל. גם החבירה לאלעזרא, בעל השליטה בהכשרה ביטוח, לא תסייע לה בהכרח מבחינת הגודל מול ריט 1 ומגה אור, אולם בניגוד להן היא לא צפויה להיתקל במכשולים מצד רשות התחרות.

המכירה תאפשר דיבידנד

אי.די.בי מחקה את ישפרו מהמסחר לאחר שנכסים ובניין פרעה את החוב למחזיקי האג"ח של ישפרו באמצעות הלוואת בעלים שעמדה על 120 מיליון שקל, שהוענקה לחברה באוגוסט האחרון.

בניגוד לניסיון המכירה ב־2017, שנבע מהצורך לצמצם את פירמידת אי.די.בי, נראה כי המהלך הנוכחי נובע מהחלטה אסטרטגית של אלשטיין לצאת מתחום הקניונים והמרכזים המסחריים, מתוך הכרה שאין לאי.די.בי יתרון יחסי בו, ולהתמקד בתחום המשרדים באמצעות גב־ים. מכירת ישפרו תעמיד לנכסים ובניין תזרים חזק, שאותו תוכל לחלק כדיבידנד — בחלקו לדיסקונט השקעות.

בניגוד לישפרו, אלשטיין אינו מעוניין למכור את אחזקתו בחברת נדל"ן אחרת, מהדרין, שמחזיקה בקרקעות רבות ובפרדסים והוא רואה בה פוטנציאל השבחה עתידי.

ישפרו, בניהולו של זיו שחורי, מחזיקה ב־139 אלף מ"ר במרכזים מסחריים במודיעין, נס ציונה, תל אביב, ירושלים, בית שאן, באר שבע, קריית גת וערד, בשיעור תפוסה ממוצע של כ־%95. בנוסף, יש לחברה עתודות קרקע ברחבי הארץ וזכויות בנייה בלתי מנוצלות בהיקף של 167 אלף מ"ר. החברה מחזיקה גם במלון בבית החולים הדסה בירושלים. חלק מהנכסים, כמו אלה במודיעין ובנס ציונה, נחשבים איכותיים יותר, לעומת התוצאות האיכותיות פחות שמציג מרכז פאלנט בבאר שבע.

הכנסות ישפרו מהשכרת השטחים בינואר־ספטמבר 2019 הגיעו ל־75.4 מיליון שקל, שמשקפים הכנסה שנתית של כ־100 מיליון שקל. ה־NOI (הכנסות נקיות משכירות) לאותה תקופה עמד על 57.8 מיליון שקל, והרווח הנקי על 16 מיליון שקל, שמשקפים רווח שנתי של 21 מיליון שקל. יו"ר הדירקטוריון עד לאחרונה היה אורן הילינגר, בעבר סמנכ"ל הכספים של נכסים ובניין, שעזב לפני שבועיים לטובת תפקיד דומה במליסרון.