גריידי בתזכורת לגופי המימון: חוק המכר חל גם עליכם

בשיתוף מערכת זירת הנדל''ן

הממונה על חוק המכר במשרד השיכון והבינוי, עמית גריידי, פנה באחרונה אל כמה גופי מימון חוץ-בנקאיים הפועלים בשוק הנדל"ן המקומי והבהיר להם כי פעילותם, ובראשה הענקת משכנתא לרכישת דירה, חוסה תחת הוראות חוק המכר.

בנייר העמדה שפירסם ב-7 בינואר כתב גריידי כי "דרך מקובלת בשוק הדיור בישראל למימון רכישת דירה הינה באמצעות הלוואה, משכנתא, אשר נלקחת מאחד מהבנקים בישראל. אפשרות נוספת היא 'משכנתא חוץ-בנקאית', אשר הינה הלוואה לכל דבר, הנלקחת מגורם פיננסי שאינו בנק או חברת ביטוח. כיוון שמדובר בהלוואה הניתנת לצורך רכישת דירה חדשה, חלות עליה הוראות חוק המכר", הדגיש גריידי.

תחולתו של חוק המכר על הגופים החוץ-בנקאיים מעוגנת אמנם בחוק, כששני סעיפים מדברים במפורש הן על חובות תאגיד אשר מספק הלוואה לרכישת דירה, והן על סמכויותיו של ממונה חוק המכר במקרים שבהם תאגיד כזה הפר את חובותיו .עם זאת, בשטח, גופים רבים פועלים בהתעלם מהוראות החוק, תוך שהם מעניקים הלוואות ללא בטוחות מתאימות.

לדברי גריידי, "בהתאם להוראות החוק המפורטות לעיל, כל גוף אשר מספק מימון לרוכש לצורך רכישת דירה חדשה, אף אם אינו בנק או מבטח, נדרש להודיע לרוכש הדירה, בכתב, על אודות זכויותיו להבטחת הכספים אשר הועברו למוכר לצורך רכישת הדירה. כמו כן, על הגוף המממן לוודא כי ניתנה בטוחה לטובת הרוכש בהתאם להוראות סעיף 2 לחוק המכר או התחייבות בכתב של המוכר למתן בטוחה שכזו".

גריידי מוסיף בנייר העמדה כי "החוק קובע כי ניתן להעביר את כספי ההלוואה למוכר הדירה רק לאחר שהגוף המממן וידא כי ניתנה בטוחה או התחייבות בכתב כאמור לעיל. הגוף המממן אינו רשאי להעביר כספים לרוכש הדירה או למוכר הדירה לצורך רכישת דירה, ללא עמידה בהוראות לעיל".

עמית גריידי, הממונה על חוק המכר במשרד השיכון והבינוי

דבר החוק

"בשנים האחרונות שוק הנדלן עובר מהפכה לא קטנה בתחום המימון, כשאנו עדים לגופים שצצים כפטריות אחרי הגשם אשר מציעים אפשרויות מימון ללקוחות פרטיים ועסקיים כאחד לצורך רכישת נכסי נדל"ן", מסביר אלעד ארד, הבעלים של קבוצת ארד פיננסים, את עיתוי הפרסום של נייר העמדה של גריידי. לדבריו, "הדבר הזה לכאורה מבורך – שוק משוכלל מביא עמו אפשריות חדשות ומגוונות ומאפשר לנו, הלקוחות, אופציות מימון נוספות מלבד הגופים הפיננסים המוכרים, הלא הם הבנקים וחברות הביטוח.

"עם זאת, כל הזדמנות טומנת בחובה סכנות שהאזרח הקטן אינו תמיד מודע להן. לכן טוב שהרגולטור מתערב בנושא ומגן עלינו, הקונים, מפני הסכנות הנקרות בדרך לדירה הנכספת. נקודת ציון זכורה וכואבת ניתנה לכולנו בפרשת חפציבה ב-2008. אז, בעקבות קריסת החברה והישארותם של מאות נוטלי הלוואות ללא קורת גג, תוקן חוק המכר והוראותיו הוקשחו".

ארד מסביר כי החוק מתייחס לשני סוגי הלוואות: הראשון הוא הליווי הפיננסי המוכר – יזם המבקש להקים פרויקט נדלני ומעוניין למכור דירות לציבור הרחב, יכול לממן את בנייתו על בעזרת ליווי פיננסי. כך, הבנק המלווה בוחן את יכולת ההחזר של היזם ואת רווחיות הפרויקט על ידי דו"ח אפס שנכתב על ידי שמאי המוכר לו. במידה שהבנק מוכן ללוות את הפרויקט הוא מעמיד ערבויות לטובת הרוכש ובכך מבטיח את סיום הפרויקט, גם במידה שהיזם נכשל ופושט את הרגל לפני קו הסיום.

אלעד ארד, מנכ"ל ארד פיננסים | צילומים: ארד פיננסים

לדברי ארד, "פרויקט כזה מלווה באמצעות 'חשבון פרויקט' סגור, כשהיזם 'פוגש' את "העודפים" – כלומר ההון העצמי והרווחים – רק בהתקיים תנאים מתלים בדמות קצב מכירות מסוים והתקדמות בשלבי הפרויקט. כך הבנק מבטיח כי היזם ינהג באחריות כלפי כספי הלקוח וכי הלקוח יזכה בדירה לה הוא ייחל.

"אפשרות שנייה ופחות מקובלת היא ערבות על פי הערת אזהרה – במקרה כזה היזם לא משתמש בבנק לצרוך מימון הבנייה, ותחת זאת מביא את ההון הדרוש מהבית – אולם אז הוא אינו יכול לדרוש מהרוכשים את הכסף מראש, אלא רק על פי קצב התקדמות הפרויקט.

"בהתאם, רוכש שרוצה לקחת משכנתא נדרש לשכור את שירותיו של שמאי המוכר לבנק, אשר יקבע כמה כסף ניתן לשחרר בכל שלב וכך יבטיח שגם במידה שהיזם חלילה יפשוט את הרגל – הוא ושאר הרוכשים יוכלו לסיים את הבנייה בעצמם בעזרת קבלן אחר. זהו דבר בהחלט לא סימפטי אך ברור שהוא עדיף על אובדן הכסף והדירה, כמו במקרה חפציבה".