קבלן פינוי־בינוי השאיר אתכם בלי דירה? יש סיכוי שלא תוחזר כל הערבות

מיזמי ההתחדשות העירונית הולכים ותופסים חלקים נרחבים יותר ויותר מנפחי הבנייה במרכז הארץ, ומתרבים בעלי הדירות שכבר נמצאים בעיצומם של הליכי פינוי־בינוי. אותם בעלי דירות מניחים שכספם מובטח באמצעות הערבות הבנקאית שמעמיד לזכותם היזם בהתאם לחוק מכר דירות, שתוקן לאחר קריסת חפציבה ב־2007. אלא שמתברר כי דווקא במקרה קיצון שבו הבנק משלם להם את דמי הערבות בעקבות פשיטת רגל של הקבלן - החוק מטיל עליהם תשלום מס גבוה ומונע מהם לקבל את מלוא הפיצוי (בשווי הדירה החדשה).

בניינים לקראת פינוי-בינוי בצפון ת"א | צילום: אוראל כהן

על פי החוק היבש, בעלי דירות שפודים את כספי הערבות מקבלים למעשה תשלום על מכירת "זכות אחרת במקרקעין", ומכירה זו עלולה לגרור תשלום מס גבוה יחסית. לו אותם בעלי דירות היו מקבלים דירה, הם היו נהנים מפטור ממס שבח עבור הדירה החדשה, ללא תלות בשווייה. אולם במקרה שהערבות ממומשת בעקבות אי קבלת הדירה, הדיירים יידרשו לשלם מס כאילו מכרו "זכות אחרת", בשיעור של עד 50% משווי הדירה שנהרסה, בהתאם לשנת הרכישה של הדירה הישנה. ככל שהמועד רחוק יותר, שיעור המס יהיה גבוה יותר.

תלויים בפרשנות

גורמים ברשות המסים טוענים כי לרשות עומדת האפשרות לפרש את קבלת דמי הערבות כקבלת תשלום ממכירה של דירת מגורים (תשלום שהוא פטור ממס במקרה שזו דירה יחידה; או חייב במס קטן יחסית של 25% אם זו אינה דירתו היחידה של הבעלים). עם זאת, הרשות מסרבת להתחייב להכיר באירוע כזה כאירוע של מכירת דירה. בתשובת רשות המסים ל"כלכליסט" נמסר בעניין זה: "במקרה בו הגוף המלווה משלם לבעלי הזכויות המקוריים את התמורה המלאה עבור דירתם, ולמעשה 'רוכש' את הזכויות המקוריות שלהם כך שהם חדלים להחזיק בזכויות במתחם - אזי מדובר במכירה חייבת לפי חוק מיסוי מקרקעין. במקרה זה ניתן יהיה לבחון, באופן פרטני, את זכאותו של כל אחד מבעלי הדירות לנצל פטור אישי מכוח החוק או את זכאותו לחישוב המיוחד המוענק לדירת מגורים מזכה חייבת. הנושא ייבחן לגופו של כל מקרה ובכפוף למועדי התיישנות השומה".

עו"ד משה רז-כהן | צילום: יחצ

ועדיין, גם אם רשות המסים תכיר בקבלת כספי הערבות כתשלום עבור דירת מגורים, מכירת דירת המגורים הישנה תמורת מזומן נתקלת במנגנון מיסוי אחר, שאמנם מעניק פטור (כל עוד מדובר בדירה יחידה), אולם עד סכום של 2.14 מיליון שקל, שכן הרשות יכולה להפריד בין שווי הדירה לבין שווי זכויות הבנייה שמעלות את ערך הנכס. מעל סכום הפטור ישנו מס שיכול להגיע עד 50%. במכירת דירת מגורים יחידה רגילה ישנו פטור עד שווי של 4.5 מיליון שקל.

"להיוותר ללא קורת גג"

עו"ד משה רז־כהן, מבעלי רז־כהן, פרשקר ושות', המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, הציף את הנושא בפני רשות המסים ומשרד השיכון. "אבן היסוד של הליכי התחדשות עירונית היא כי לבעלי הדירות הוותיקות מוענקת ודאות מוחלטת כי מלוא שווי רכושם מובטח", אמר ל"כלכליסט". "בנסיבות האמורות הסכום שנותר בידי הדייר לא יאפשר לו רכישת דירה חלופית, אף לא בגובה ערך דירתו הישנה. במקרה של אירוע כאמור משפחות רבות עלולות להיוותר ללא קורת גג".

בנוגע לאפשרות להתייחס לפירעון הערבות כעסקה בדירה, הוא אומר: "אם נדבוק בהוראות החוק הרי המסקנה שמימוש ערבות חוק המכר הוא אירוע של מכירת זכויות. יום המכירה הוא יום ההודעה על מימוש הערבות. בשעת מימוש הערבות הפרויקט יהיה במהלך שלבי הבנייה, ולכן משטר המס החל הוא זה הנוגע למכירת זכות אחרת במקרקעין שאינה דירת מגורים. כך שהאפשרות ליהנות מפטור או משיעור מס נמוך איננו קיים כלל, ושיעור המס האפקטיבי עלול להגיע לכ־50%. שוק ההתחדשות העירונית מתנהל שנים תוך היעדר מודעות או עצימת עיניים לנושא".

על כל פנים מצב שהבנק הערב ישלם לבעלי הדירות את דמי הערבות נחשב חריג מאוד. במקרה שיזם הפינוי־בינוי נקלע לקשיים כלכליים שאינם מאפשרים לו להמשיך בבנייה, הבנק הערב לפרויקט יעדיף להחליף את היזם הכושל ביזם חדש שישלים את הבנייה. ובמקרה זה אין מדובר באירוע מס והפטור נשמר.