ניצחון ליצחק תשובה: וועדות התכנון ישובו לדון בתוכנית מגדלי חוף הכרמל בחיפה

שופטת בית משפט המחוזי בחיפה בטינה טאובר, קיבלה את העתירה שהגישה חברת מגדלי חוף הכרמל שבשליטת איש העסקים יצחק תשובה, והורתה לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה לחזור ולדון בתוכנית להרחבת רצועת החוף והקמת ארבעה בניינים נוספים במתחם מגדלי חוף הכרמל הסמוך לים. כמו כן הורתה טאובר לעיריית חיפה ולוועדה המקומית להודיע תוך 30 יום האם בכוונתן לקדם תוכנית לניוד זכויותיה של החברה למגרש אחר.

חברת מגדלי חוף הכרמל שבשליטת יצחק תשובה היא בעלת קרקע בת 100 דונם סמוך לחוף הים של חיפה, עליה חלה תוכנית בנייה מאושרת להקמת 6 בניינים בני 7-24 קומות עבור מלונות, מלונות דירות ושטחי מסחר נלווים. שניים מהמגדלים הוקמו במקטע הצפוני של הקרקע, ובבעלות החברה נותרו 75 דונם להקמת ארבעה בניינים נוספים.

על מנת לממש את הבנייה הנוספת, נדרשה החברה להגיש תוכנית, שכוללת את הרחבת חוף הים. במסגרת ההליך הגישה החברה בתחילת 2013 תסקיר השפעה על הסביבה שכלל חלופות לצורך הרחבת חוף הים, כאשר החלופה הנבחרת על ידי החברה היתה הקמת שוברי גלים ,והזנת חול בהיקף 500 אלף מ"ק בתחום הים.

בספטמבר 2013 החליטה הוועדה המחוזית לדחות את התסקיר, ולמרות שחברי הוועדה בחלקם ציינו כי יש לבצע חילופי קרקע שיאפשרו את בניית הבניינים במיקום אחר, הדבר לא קיבל ביטוי בהחלטת הוועדה המחוזית. בתחילת 2014 הגישה החברה ערר למועצה הארצית, אך בשל נכונות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לקיים משא ומתן בעניין חילופי הקרקע, החליטה המועצה הארצית ביולי 2016 להקפיא את הערר.

במהלך השנים 2015-2017 ניהלו החברה ונציגי עיריית חיפה משא ומתן לגבי העתקת הזכויות של החברה למתחם סמוך, אך בשנת 2018 הודיעה הוועדה המקומית לחברה כי יש לנהל את המשא ומתן מול רשות מרקעי ישראל. בעקבות ההודעה, חידשה החברה את הליכי הערר למועצה הארצית שהחליטה בתחילת 2019 לדחות את התוכנית להרחבת החוף בשל שיקולים הנוגעים לשמירה על הסביבה החופית ובשל פגמים בתסקיר.

החברה הגישה עתירה על ההחלטה לבית המשפט המחוזי בחיפה נגד המועצה הארצית, הוועדה המחוזית, הוועדה המקומית, עיריית חיפה והמשרד להגנת הסביבה. במסגרת העתירה דרשה החברה לבטל את החלטת המועצה הארצית שלטענתה היתה שגויה, גם ברמה הסביבתית. זאת בשל העובדה כי על פי התב"ע שחלה במקום, חלה חובה לתכנן את הרחבת רצועת החוף לטובת הוספת שימושים תיירותיים. החברה אף טענה לפגיעה בה, לאחר שקידמה את התוכנית להרחבת החוף במשך שנים והשקיעה בכך מילוני שקלים, וזאת על בסיס תוכנית מאושרת להוספת שטחי מלונאות במקום.

טאובר הזכירה כי חוק שמירת הסביבה החופית נחקק בשנת 2004 במטרה להגן על הסביבה החופית, וזאת באמצעות הנחיות לגופי התכנון הדנים בתוכניות הסמוכות לים, ביניהן האיסור לבנות במרחק הפחות מ-100 מטרים מקו המים, אלא באישור רשות מוסמכת. שלוש שנים לאחר מכן אושרה תמ"א 13 שכוללת בתוכה התייחסות לתוכנית המאושרת במתחם מגדלי חוף הכרמל, בה צוין כי "ניתן יהיה לממש את זכויות הבנייה אם יבוצע ייבוש ים לצורך יצירת חוף רחצה מורחב".

טאובר קיבלה את העתירה ומתחה ביקורת על התנהלות וועדות התכנון. "אין מחלוקת כי על מנת שהעותרת תוכל לממש את זכויותיה הקנייניות במקרקעיה, בהתאם לתוכנית המאושרת, על העותרת לייצר חוף ים שרוחבו לא יקטן מ-100 מטרים נוסף על הטיילת. לצורך כך הוגשה התוכנית המוצעת שמטרתה לייבש חלק מהים עד ליצירת רצועת חוף ברוחב של 100 מטרים". טאובר הדגישה כי החברה הגישה את התוכנית בשנות ה-90 מכח תוכנית מאושרת, ורק לאחר הגשתה נחקק חוק שמירת הסביבה החופית בשנת 2004, וטרם אישור תמ"א 13. טאובר ציינה בפסק הדין כי אם הוועדה המחוזית סברה שהתוכנית שהוגשה אינה הולמת את חוק שמירת הסביבה החופית, היה עליה להודיע לחברה על הפסקת קידום התוכנית בשל חוסר ההתאמה לחוק, אך הוועדה לא עשתה זאת. "הוועדה המחוזית לא פעלה בהתאם אלא המשיכה יחד עם המשרד להגנת הסביבה ללוות את העותרת בהליכי תכנון והנחתה את העותרת בהגשת תסקיר השפעה על הסביבה". על כן קיבלה טאובר את טענת החברה כי וועדות התכנון מושתקות היום מלטעון כי התוכנית אינה מתיישבת עם חוק השמירה על הסביבה החופית.

בנוסף קבעה טאובר כי דחיית התסקיר השפעה על הסביבה באופן גורף בנסיבות העניין חורגת ממתחם הסבירות. זאת מהנימוק שהמשרד להגנת הסביבה היה מעורב בהליכי הכנת התסקיר. "סבורני כי התוצאה הסבירה והראויה במצב הדברים שנוצר הינו השבת התסקיר לוועדה המחוזית שתיתן ביחד עם המשרד להגנת הסביבה הנחיות לעותרת לתיקון התסקיר ותאפשר לעותרת לפעול לתיקונו".

טאובר הורתה על השבת התוכנית והתסקיר לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. כמו כן חייבה את עיריית חיפה והוועדה המקומית להודיע בתוך 30 יום האם הן מתכוונות לקדם תוכנית לניוד זכויות למתחם אחר. הנתבעות אף חויבו בתשלום הוצאות משפט בסך 30 אלף שקל.