עו"ד מיכל ליבן-קובי: "הקטנת תמורות גורפת בפינוי-בינוי – צעד גדול לאחור"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

סוגיית חישוב התמורות לבעלי דירות במסגרת מיזמי פינוי-בינוי ממשיכה לעורר הדים. הנחת העבודה שרווחה עד כה בענף לפיה בפרויקטים מסוג זה זכאיות דירות המקור לתוספת שטח של 25 מ"ר, עומדת כעת בסימן שאלה ממשי ומייצרת, כך נראה, חילוקי דעות של ממש בין הגורמים הפעילים בתחום.

בדצמבר האחרון קבעה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב מדיניות כוללת להתחדשות עירונית בעיר, במסגרתה נקבע כי התוספת המקסימלית לשטחי הדירות תהיה 12 מ"ר, ובלבד שהשטח המינימלי של דירת התמורה לא יפחת מ-60 מ"ר. לקו שאימצה תל אביב הצטרפו באחרונה גם רשויות נוספות ובהן פתח תקוה, נתניה וחיפה, עם מסמכי התחדשות עירונית ברוח דומה.

לנושא נדרשה גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהציגה בימים האחרונים את עמדתה במסמך מדיניות המופנה למוסדות התכנון, היזמים ומינהלות ההתחדשות העירונית הפזורות ברחבי הארץ. לראיית הרשות תוספת השטח הראויה לדירות במיזמי פינוי-בינוי היא 12 מ"ר ומרפסת. "התמורה מהווה שיפור משמעותי באיכות החיים של הדיירים ובערך הנכס", נכתב במסמך. "זאת בנוסף לשדרוג הנובע מעצם קבלת דירה חדשה, ממוגנת ומחוזקת עם חניה ועל פי רוב גם מחסן". עם זאת, במקרים בהם הדירות קטנות במיוחד ושטחן אינו עולה על 52 מ"ר, מציעה הרשות להגדיל את התוספת עד ל-25 מ"ר.

שרת הבינוי והשיכון, יפעת שאשא ביטון. האם מסמך המדיניות יוביל לחיזוק הוודאות? תלוי את מי שואלים | צילום: יעל אורבך

"על מנת לייצר מוטיבציה לכל השותפים בפרויקט התחדשות עירונית, ובמיוחד לבעלי הנכסים, היזם והרשות המקומית, יש לשאוף לאיזון בין הרווחים והעלויות של כל הגורמים", מסבירים ברשות, ומבהירים כי בכדי לאפשר לכלל הגורמים פרק זמן ראוי להתאים עצמם למדיניות החדשה, "יש לאמץ תקופת מעבר של שלוש שנים במהלכן לא תחול המדיניות על תוכניות שנדונו בוועדה המקומית ואושרו בהתבסס על תמורות שונות. כמו כן, מוצע להפעיל שיקול דעת במקרים בהם תוכניות קודמו ו/או הוגשו בשנה האחרונה בהסכמה ובהתבסס על תמורות שונות מהנ"ל, גם אם טרם נדונו בוועדה המקומית". 

לדברי שרת הבינוי והשיכון, יפעת שאשא ביטון, מהווה המסמך צעד נוסף בדרך להסדרת תחום ההתחדשות העירונית וכי "פרסום של סטנדרט אחיד ושקוף יסייע הן לאזרח והן ליזם לעמוד על זכויותיו בתהליך של התחדשות עירונית, יחזק את הוודאות בפרויקט ויפיג חששות או אי-בהירות המלווים לעיתים מיזמים מסוג זה".

תנועת ההתנגדות

אף כי המסמך של הרשות הממשלתית אינו בעל תוקף מחייב, במשרד המשפטים מיהרו להידרש גם הם לסוגיה – ולתת פרשנות אחרת. שם מתנגדים להגבלת שטחי התמורה ל-12 מ"ר ואף רואים בכך פעולה העתידה למנוע התקדמותם של פרויקטים. לטענת גורם בכיר במשרד, יישום המלצת הרשות ייצר "חוסר-ודאות בעולם היזמות, על חשבון זכויות הקניין של הדיירים". לדבריו, "אנחנו לא מקבלים את העמדה הנוכחית, שתוספת לדירה צריכה להיות 12 מ"ר. זה משהו שצריך להתקבל בין הדיירים לבין היזם, וזה תלוי בפרויקט. יש פרויקטים שניתן יותר ויש כאלה שפחות, והיזם צריך לדעת מה הוא יכול לתת. באחרונה יצאה טיוטה לעדכון התקן השמאי, שבה השמאי הממשלתי כתב שהתמורה צריכה להיות בין 12 ל-25 מ"ר. לכן לא מקובל עלינו שצריך להורות לשוק שצריך לרדת ל-12 מ"ר".

"טוב ונכון לקדם מדיניות המבקשת לקבוע גבולות גזרה ברורים, אבל לא זו הדרך", קובעת עו"ד מיכל ליבן קובי, המלווה בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית ברחבי הארץ. "כיצד ניתן לקדם מדיניות אם משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לא רואים עין בעין בנושא כה מהותי? מהלך משמעותי שכזה דורש תיאום של כלל הגופים והתערבות מזערית".

ליבן -קובי מוסיפה כי "הוצאה לפועל של פרויקט בהתחדשות עירונית הוא תהליך מורכב האורך שנים ארוכות ולכן העקרונות החשובים ביותר הם ודאות ויציבות. מעבר לדיון האם התוספת הראויה היא 12 מ"ר או 25 מ"ר – חשוב יותר לקבוע כללי משחק עקביים שלא ישתנו חדשות לבקרים. כל התערבות ושינויים תכופים - של המדינה או של העיריות - רק מגדילה את חוסר הסדר והבלבול".

פרויקט בפינוי-בינוי. "לקבוע כללי משחק עקביים שלא ישתנו חדשות לבקרים" | צילום: אוראל כהן

צעד תימני

בעיה אחרת, מתריעה ליבן-קובי, עשויה להיווצר מ"הוראות המעבר" במסמך החדש. לדבריה, "יש לגלות גמישות ולהחיל את המדיניות הקודמת גם על פרויקטים בהם כבר הוחתמה מסה קריטית מבין בעלי הדירות, אך מי שעיכב את התהליך היו הרשויות". כדוגמה מביאה ליבן-קובי שני מיזמים באזור המרכז, בהם היא מייצגת את בעלי הדירות, במסגרתם חתם רוב משמעותי מבעלי הדירות לפני כעשור על הסכם לתוספת ממוצעת של 28-25 מ"ר בשטח הדירות, ואולם רשויות התכנון והרשות המקומית הם שעיכבו במשך שנים את התקדמות הפרויקטים שהוגשו בזמנו בידי היזמים. כעת הגיעו הפרויקטים הללו לדיונים בוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, שערה לקושי ומנסה לפתור את הבעיות.

"מה מצפים שיקרה עכשיו?", תוהה ליבן-קובי. "מישהו באמת חושב שאחרי שהמתינו כל כך הרבה שנים, יחתמו בעלי הדירות על הסכמה לתמורות קטנות יותר? בכל מה שנוגע לפרויקטים בסטטוס דומה, ויש עוד לא מעט כאלה בצנרת, חשוב להתנהל ברגישות ובראש פתוח. אחרת, במקום לעשות עוד צעד קדימה תחום ההתחדשות העירונית עוד עשוי לעשות צעד גדול לאחור".

עו"ד מיכל ליבן-קובי. "להחיל את המדיניות הקודמת גם בפרויקטים בהם כבר הוחתמו מרבית בעלי הדירות" | צילום: אלדד מאסטרו

ליבן-קובי מבקשת להתייחס גם למשמעות מסמך המדיניות בהיבט החברתי: "קביעת רף מיריבי של 12 מ"ר בשטחי התמורה אפשר שתפגע בזכויות הקניין של בעלי הדירות, כפי שסבור משרד המשפטים. מהלך כזה עשוי גם שלא לספק פתרונות דיור הולמים דווקא לאוכלוסייה שזקוקה לכך במיוחד. מה תעשה משפחה מרובת ילדים עם דירה שתוספת מקסימלית של 12 מ"ר תגדיל את שטחה ל-70 מ"ר בלבד במקרים כאלה התוכנית לא תביא איתה בשורה חברתית. נכון שגם היום אותן משפחות מתגוררות בדירה קטנה, אבל אם המגרש גדול וניתן לייצר צפיפות שכן תאפשר מתן תמורה גדולה יותר, מדוע למנוע זאת ולהחמיץ הזדמנות להביא לשיפור משמעותי באיכות חייהם ומגוריהם של הדיירים?"

"לכן זהו תפקידם של מוסדות התכנון לבדוק מהן זכויות הבנייה האפשריות ליחידת השטח תוך תשומת לב למדיניות הציפוף ובהתאמה לאותה שכונה, ומכאן לגזור התמורות הראויות לבעלי הדירות, מבלי להסתמך על הנחה גורפת", ממשיכה ליבן קובי. "אני סבורה כי יש להמשיך ולהתנהל בהתאם למצב הנוכחי, שבו השוק, כולל המחוקק והרשויות, רואה ב-25 מ"ר תוספת סבירה. מצב העניינים הקיים מייצר ודאות ויציבות, ואף מאפשר גמישות ליזמים ולדיירים לסכם על תמורה שונה, לפי שווי הנכס ובהתאם למשא ומתן ביניהם".