הגוף המוסדי פחות סולידי: "מגדל מתחרה היום בכל יזמיות הנדל"ן"

חברת הביטוח והפיננסים מגדל ביצעה ב־2019 חמש עסקאות ובהן גם רכישת קרקעות לייזום נדל"ן, בהיקף של למעלה ממיליארד שקל, חלקן מהבולטות בענף בשנה שחלפה. החברה העמיקה את פעילותה בייזום נדל"ן על רקע הירידה בתשואות שמתקבלות מרכישת נדל"ן מניב קיים. זאת לאחר שבשנים 2018-2017 ביצעה החברה עסקה אחת בלבד לרכישת נכס מניב ב־150 מיליון שקל.

בספטמבר האחרון רכשה מגדל את הקרקע להקמת מגדל משרדים בן 45 קומות בצומת עלית ברמת גן ב־325 מיליון שקל מקבוצת יהלומנים שהחזיקה בו. אף שאין זה פרויקט הייזום הראשון של מגדל (מגדל המוזאון ברחוב ברקוביץ' בתל אביב ומוזאון תל אביב הוקם על ידה ב־2005), העסקה בצומת עלית היא הסנונית הראשונה לכניסתה המחודשת של החברה לענף היזמות.

הדמיית מתחם האלף בראשון לציון | הדמיה: מגדל

"היום אין נכסים למכירה כי המוכרים נאחזים בנכסים שלהם", מסביר אסף שוהם, מנהל ההשקעות הראשי של מגדל. "כשהיו משברים כמו של דלק נדל"ן או קבוצת החברות של אליעזר פישמן, קנינו נכסים מניבים. בשנים האחרונות לא היו משברים. התשואות והריביות יורדות כל הזמן, והיום הרווחים הם אחרים. לכן זה מביא אותנו לחפש עסקאות ביזמות, ובהיקפים גדולים. לא נקנה נכסים בפחות מ־50 מיליון שקל. נחפש מגה־פרויקטים כמו מגדלי אלון בתל אביב. אם תשואה מנדל"ן מניב היום היא 7%-6%, אז עם רווח יזמי היא כבר 8% ויותר".

מלבד רכישת המגרש בצומת עלית, רכשה מגדל בחודש יולי האחרון שני שלישים מהזכויות להקמת מגדל משרדים בן 40 קומות במתחם BBC בבני ברק תמורת 150 מיליון שקל. הזכויות מצויות מעל אחד הפילים הלבנים המוכרים בארץ, שניצב כבר שני עשורים בפינת הרחובות ז'בוטינסקי ובן־גוריון בעיר, סמוך לתחנת עתידית של הרכבת הקלה.

עסקה משמעותית אחרת ביצעה מגדל באוקטובר האחרון עם רכישת מתחם אלביט הסמוך לבניין העירייה בנתניה ב־223 מיליון שקל, ואשר מושכר זה עשור לחברת אלביט.

אסף שוהם מנהל ההשקעות הראשי מגדל | צילום: עמית שעל

כמו כן במאי 2019 רכשה מגדל ב־300 מיליון שקל מחצית מפרויקט שיזמה ומקימה חברת פרשקובסקי במתחם האלף בראשון לציון, המיועד להקמת שני מגדלי משרדים בני 22 קומות. בנוסף רכשה ב־100 מיליון שקל מחצית ממרכז מסחרי שכבר הושכר ויכלול קופת חולים במרכז חדרה, אותו מקימה שותפתה לעסקה משפחת ברקוביץ'. בצומת עלית, בבני ברק ובמתחם האלף תהיה מגדל אחראית על השיווק והתפעול של הפרויקטים.

משביחים קרקעות

הכניסה ליזמות אולי ניכרת בעסקאות שביצעה מגדל בשנה האחרונה, אך כבר כמה שנים שהחברה מתנהלת בוועדות התכנון כמו כל חברה יזמית אחרת. "העיריות אישרו תוכניות מתאר, הגדילו זכויות בנייה, ואנחנו נמצאים היום בוועדות כדי להשביח קרקעות שלנו, אם זה בקריית אריה בפתח תקווה או באזור התעשייה בהרצליה, כמו כל יזם אחר", אומר צחי הרץ, מנהל תחום הנדל"ן בישראל בחטיבת ההשקעות של מגדל. "היום אנחנו לא שונים מאמות או קנדה ישראל, ומתחרים בכל חברות הנדל"ן. אין שום דבר שחברות נדל"ן מניב יודעות לעשות שאנחנו לא. אנחנו חברת נדל"ן לכל דבר".

נכון להיום 11 מיליארד שקל מכספי החיסכון שמנהלת החברה עבור הציבור מושקעים בנדל"ן, מתוכם 5 מיליארד שקל בנדל"ן בחו"ל, בעיקר בארצות הברית ומערב אירופה. ההעדפה של מגדל היא השקעה בנדל"ן בישראל. "האתגרים בחו"ל יותר גדולים", מסביר שוהם. "בישראל יש לנו אפשרות להיות יותר מעורבים, העיסוק הוא בשקל, ואנחנו לא ממונפים. בחו"ל לעומת זאת יש אילוצים כמו למצוא שותפים מקומיים, שלעתים ממונפים, וגם התמודדות עם סוגיות של מיסוי והשפעות על מט"ח. כל אלה מהווים אתגרים ביציאה לחו"ל. אנחנו עדיין רוצים את זה וצריכים את זה, אבל לא נחפש הרפתקאות באזורים לא מוסדרים כמו ארצות הברית ומערב אירופה".

תיק הנדל"ן של החברה מורכב מ־75% משרדים, 10% מסחר והשאר שימושים נוספים. כמו כן 80% מהנכסים בתיק מצויים בין נתניה לראשון לציון, ו־20% מהם ממוקמים בצפון, בדרום ובירושלים. שיעור התפוסה בנכסים עומד על 96%. למרות ניסיונות הממשלה להכניס את הגופים המוסדיים לתחום ההשכרה ארוכת טווח למגורים, במגדל עדיין לא נמצאים שם. "התשואות בפרויקטים האלה שנעות סביב 4% עדיין לא מצדיקות שנהיה שם", אומר שוהם. "חוץ מזה, משרדים אני יודע לנהל. שוכרי דירות זה כבר סיפור אחר".

צחי הרץ, מנהל תחום הנדל"ן בישראל במגדל

לדברי שוהם, מגדל כבר לא משקיעה בתחום הקניונים בגלל השינויים בענף והקשיים בתפעולו: "בקניונים אנחנו לא נמצאים, למעט מרכז ויצמן בתל אביב וקניון הזהב, שבו אנחנו מחזיקים 75% מהבעלות אך לא מעורבים בניהול. אנחנו לא פוסלים שותפים, אבל לנו יותר חשוב להחזיק נתח משמעותי בבעלות. שוק המשרדים זה אחרת. במסחר זה ניהול שוטף, זה מפעל עם שוכרים וחברת ניהול. אתה כבעלים שותף של בעלי חנויות, במשרדים לא".

לדבריו, הסכסוך המשפטי עם משפחת גינדי בשותפות בקניון הזהב בראשון לציון אינה הסיבה להתרחקות משוק הקניונים.

מחפשים עוגן

ענף נוסף אותו בוחנים בימים אלה הוא ענף המלונאות, שאליו נכנסות יותר ויותר חברות נדל"ן מניב ומגורים. "מלונאות זה תחום שאנחנו בוחנים אותו, עולם התיירות בצמיחה. אבל יש בו עדיין יותר סיכון מאשר במשרדים", אומר שוהם.

בנוגע לתחזיות על הצפה בשוק המשרדים, הוא אינו מוטרד: "אנחנו הולכים על מקומות שיש בהם עוגנים תחבורתיים, כך שגם אם חלילה יהיה משבר אז לפחות בעוגנים תהיה פגיעה יותר נמוכה. אבל לכן מחפשים עוד נישות כמו מרכזים מסחריים שכונתיים, ובעתיד אני מאמין שנחתום גם על עסקאות למלונאות".

עוד הוא הוסיף: "ההייטק יותר דומיננטי מאשר בעבר. פלייטיקה הולכת להיות הדייר העיקרי בבניין שלנו בהרצליה; בניין אחד מצמד מגדלי אלון בתל אביב הוא הייטק, וגם אם המודל של WeWork תופס, בסוף היא דייר שלנו".