שי פולנסקי: "על עיריית תל אביב לשתף את היזמים בקביעת היטלי ההשבחה"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

האם סוגיית היטלי ההשבחה, שהפכה לאחד החסמים המרכזיים בפרויקטים בפינוי-בינוי, עומדת כעת בדרך להסדרה בחקיקה? הכיוון, כך נראה, חיובי. הרשות הלאומית להתחדשות עירונית ומשרד המשפטים מגבשים יחדיו הצעת חוק הקובעת כי היטל ההשבחה יעמוד באופן גורף על 25%.

במצב הקיים, לרשויות המקומיות מוענקת הסמכות לקביעת היטלי ההשבחה בשטחן בטווח שנע בין 0% ל-50% - מצב שמעמיד את היזמים בפני סימני שאלה לא מעטים באשר לעלויות הכלכליות שילוו את הפרויקטים אותם הם שואפים להוציא אל הפועל. אישור החוק צפוי לצמצם את המנדט של הרשויות, באופן שיאפשר גביית היטלי השבחה שונים על בסיס אזורי בלבד ולא בהתאם לפרויקטים נקודתיים.

עם זאת, יותיר החוק בידי מועצות הערים את האופציה לגבש מסמך מדיניות מפורט הקובע היטלי השבחה שונים בשכונות או אזורים מסוימים בתחומן. כך תהיה להן האופציה להעניק פטור גורף מהיטל השבחה ולהעמידו על 0%, או לחילופין לגבות היטל השבחה חלקי, בגובה 25%, או מלא, בגובה 50% משווי ההשבחה. מהלך כזה לא יחייב עוד את אישורם הסופי של שרי הפנים והשיכון והבינוי – הליך ממושך שהביא במקרים רבים לעיכוב של שנים בקידומם של מיזמי התחדשות עירונית ולעיתים אף לסיכולם תוך כדי תנועה.

יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חיים אביטן. "לייצר סדר ולהגביר ודאות" | צילום: אוראל כהן

"יזמנו הצעת חוק בנושא היטלי השבחה, שמטרתה יצירת סדר והגברת הוודאות", מסביר חיים אביטן, יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, את הרציונל מאחורי המהלך. "לאחר שיעבור החוק, היטל ההשבחה יעמוד על 25%, ללא צורך באישור מצד שר הפנים ושר הבינוי והשיכון - דבר שכשלעצמו היה מייצר עיכובים. למועצות הערים תינתן אפשרות להעביר מסמך מדיניות, לפיו בשכונות מסוימות היטל ההשבחה יהיה שונה, הם יוכלו להעמידו על 0%, 25% או 50% בהתאם לשיקולים הרלוונטיים".

החוק החדש מצטרף למהלך נוסף ביוזמת משרד המשפטים המתייחס אף הוא מפורשות לעניין היטלי ההשבחה, לפיו כבר בשלביו הראשוניים של מיזמי פינוי-בינוי יתבשר היזם על היטל ההשבחה שיידרש לשלם, ולא עמוק בתוך התהליך, כפי שקורה היום.

עיריית תל אביב. האם החוק החדש ימנע גרירתם של פרויקטים להתדיינויות משפטיות? | צילום: אוראל כהן

כללי משחק אחידים

אף שהחוק החדש עדיין רחוק מאישור, הגורמים הפעילים בתחום ההתחדשות העירונית בהחלט מזהים בו הזדמנות לשינוי חיובי. "אמנם במבט ראשון העיתוי שבפרסום נראה מעט תמוה, כשאנחנו בשיאה של מערכת הבחירות, אבל אם לא מדובר בספין והחוק הזה יעלה בפני הכנסת, הרי שיש לו משמעות רבה בכל מה שנוגע להצעדת ההתחדשות העירונית קדימה", אומר שי פולנסקי, מנכ"ל קבוצת בולווארד טרה, היוזמת ומבצעת פרויקטים של התחדשות עירונית.

לדברי פולנסקי, "תחום מורכב וסבוך כמו התחדשות עירונית מחייב בראש ובראשונה יצירת ודאות וקביעת כללי משחק ברורים ואחידים. היטל השבחה הוא פרמטר בעל חשיבות דרמטית במשוואה שמלווה כל מיזם פינוי-בינוי, וברגע שהוא יוסדר על ידי המדינה בחקיקה, יהיה ברור מה בדיוק ניתן לגבות בכל אזור ומה אסור, והעיריות לא יוכלו לנהוג ככל העולה על רוחן. בסופו של דבר המהות של התחדשות עירונית היא מיגונם של בתי התושבים, וכשאסון פוטנציאלי כבר נמצא ממש מעבר לפינה, אסור להתמהמה".

אחת השאלות המסקרנות בכל הקשור לחוק החדש נוגעת להשלכותיו העתידיות על הערים שבלב אזורי הביקוש ובראשן תל אביב, שם כל הנושא סביב היטלי ההשבחה כבר הפך לסלע מחלוקת של ממש בין העירייה ליזמים והוביל להתדיינות משפטיות ממושכות בשורה ארוכה של פרויקטים.

פולנסקי, שהחברה שבניהולו מקדמת שורה של פרויקטים בתל אביב, סבור כי "אם החוק אכן יאושר בסופו של דבר, בדומה לרשויות מקומיות רבות ברחבי הארץ, אני מעריך שגם בעיריית תל אביב יידרשו לעניין וייאלצו לכונן מדיניות מנומקת הקובעת את גובה היטלי ההשבחה בכל אחד מאזורי העיר. מעבר להגברת הוודאות, לצעד כזה יש גם משמעות בשיפור האינטראקציה בין היזמים לרשות המקומית. כחלק מזה אני מאמין שהדבר יצמצם את היקף הפניות לשמאויות מכריעות, וימנע עוד ביורוקרטיה משפטית סבוכה שתוקעת ומייקרת פרויקטים".

שי פולנסקי. "לאפשר לגורמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית להציג את עמדתם"

פולנסקי אופטימי גם לגבי תרחיש שבו עיריית תל אביב תקבע לעצמה מדיניות היטלי השבחה עצמאית: "אני סומך על העירייה שאם תידרש לייצר מסמך מדיניות לסוגיית היטלי השבחה, היא לא תעשה זאת באופן שרירותי ובמעמד צד אחד בלבד. בדומה לגיבושה של תוכנית הרבעים – כאשר העירייה העניקה לגורמים הרלוונטיים הזדמנות להציג את עמדתם, מה שסייע להביא לאישורו של מסמך יעיל ומשנה מציאות – ברור לי שהיא מבינה שגם בנושא בוער כמו היטלי השבחה, המפתח להצלחה טמון בהידברות ובשיתוף פעולה, תוך התייחסות גם לכדאיות הכלכלית של היזמים בקידום הפרויקטים".