בהלת הקורונה בשווקים: "בתקופות של אי ודאות, להשקעה בנדל"ן יש יתרון משמעותי"

חוסר הוודאות לגבי השלב בו נמצא מחזור הכלכלה הנוכחי פינה את מקומו לחשש מיידי בהרבה, בעקבות התפשטות נגיף הקורונה ברחבי העולם בשבועות האחרונים. שוק ההון, מטבעו, הגיב במהירות – אך מה לגבי שוק הנדל"ן, שבאופן מסורתי, מגיב לאירועים באופן איטי בהרבה? בינתיים, חלק מהשחקנים בשוק משדרים "עסקים כרגיל", בעוד שאחרים שוקלים את צעדיהם וממתינים לראות לאן נושבות הרוחות.

"הגם שעסקאות הנדל"ן אינן עוצרות, קיימת דאגה לגבי השפעת וירוס הקורונה שעלולה להאט את הכלכלה הגלובלית בתקופה הקרובה", אומר אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל ומייסד פרופימקס העוסקת בהשקעות אלטרנטיביות והשקעות נדל"ן בחו"ל זה 22 שנה.

"הירידה הדרמטית בתיירות והביטול של כנסים, אירועי ספורט ובילויים אחרים ללא ספק מביאים להאטה בטווח הקצר, ומסכנים את החברות שמתפעלות את העסקים הללו.

"ההסתגרות והאווירה הכללית גם הם משפיעים לרעה על הצריכה, למעט מוצרי היסוד, שהמכירות שלהם נוסקות ובחלק מהמדינות כבר קיים מחסור בהם. הצריכה מהווה כ-70% מהכלכלה האמריקאית, ולכן, אם אנשים יישארו בביתם ויצמצמו את היקף הצריכה והבילוי, ארה"ב תושפע מכך באופן מהותי".

בשלב זה, ההשפעה על הכלכלה העולמית בטווח הארוך איננה ברורה, אבל הכיוון שאליו היא תפנה תלוי בשאלת החומרה של המגיפה והתגובה של הציבור. לדברי רוזנהיים: "בשלוש עסקאות שאנו מעורבים בימים אלה, בנקים אישרו את ההלוואות וכל הצדדים המעורבים מאשרים שהם מתקדמים לסגירת העסקה, וזהו נתון מרכזי מעודד. ייתכן גם שמי שבוחר להמשיך בפעילות בשוק ההון, ייהנה מהזדמנויות השקעה חדשות – כפי שקרה בעת המשבר הפיננסי העולמי של 2008.

"בינתיים, נעשים מאמצים גדולים להקל על הכלכלה. כדי להבטיח שההון ימשיך לזרום, בשלב ראשון החליט הבנק המרכזי בארה"ב להוריד את הריבית בארה"ב בחצי אחוז, כך שעמדה על 1.25%, מחצית משיעורה בסוף 2018 והלילה התבשרנו כי בוצעה הורדה נוספת, לאפס. אינדיקציה מעודדת נוספת היא שהבנקים אינם מקפיאים את המימון להשקעות".

לפרטים נוספים על השקעה עם פרופימקס >>

הנפגע המידי: תחום התיירות

הצמצום הדרמטי בתנועת התיירים המקומית והבינלאומית, לצד ביטול כנסים ואירועים, פוגע בתחום התיירות בטווח הקצר. ייתכן גם שפרויקטים שעדיין נמצאים בתהליך תכנון יכנסו להקפאה, מאחר שמשקיעים ירצו לראות כיצד השוק מתאושש. נתון זה, שעשוי להפחית את התחרות העתידית, לצד סביבת ריבית נמוכה, עשוי להביא דווקא לשיפור בתוצאות ההשקעה לפרויקטים בהקמה שלא נעצרו, בהנחה שהשוק יתאושש במהירות יחסית.

רוזנהיים מציין כי להערכתו, את המכה הגדולה ביותר מעבר לתעופה, מלונות, תיירות וחברות הקרוז, יספגו דירות ה-Airbnb - שכן התייר הממוצע סומך על הניקיון בדירות אלו פחות מאשר על בתי מלון בעלי שם מוכר. בנוסף, ככל שהמחירים בבתי המלון יירדו, האלטרנטיבה שמציע Airbnb תהיה פחות קורצת.

בתחום הבנייה והמכירה של בתים, אומר רוזנהיים, ניתן לראות דילמה מעניינת של המשקיעים. "מצד אחד, קיים כעת מחסור בחומרי בנייה כגון פלדה, אלומיניום וגרניט, וכן בריהוט, שמגיעים בעיקר מאסיה. עם זאת, שיעור הריבית על המשכנתאות קרוב לשבירת שיאים שליליים. כך שלצד חוסר הוודאות, תשלומי המשכנתה כיום נמוכים במיוחד - ואם הרוכשים הפוטנציאליים יתעלמו מהמצב הנוכחי, מצבן של דירות במחיר כניסה (Entry Level) ישתפר.

"לעומת זאת, סקטור דירות היוקרה עלול לסבול מהמצב, מאחר שקהל הרוכשים הפוטנציאלים מושקע יותר בשוק לניירות ערך שסופג כעת את המפולת הקשה ביותר מאז 2008. דבר אחד בטוח - בין אם התאוששות השוק תהיה מהירה או איטית, שוק המולטי פמילי יספוג פחות הפסדים לעומת שוק המלונאות והתיירות. למעשה, בשבועיים האחרונים, עם ירידת שיעורי הריבית ומחירי הסחורות, חלק מהפרסומים הצביעו דווקא על עליית מחירי בתים בחלקים מסוימים בארה"ב".

סקטור המגורים יציב

תחום הנדל"ן למגורים להשכרה (מולטיפמלי) נחשב כהשקעה הגנתית ושמרנית ואינו צפוי להיות מושפע בטווח הקצר מהתפשטות הנגיף. אם המשבר יחלוף מהר יחסית, נכסים שנרכשו בריבית משתנה עשויים אף להרוויח כתוצאה מהירידה בשיעור הריבית. מנגד, משבר מתמשך עלול להשפיע בטווח הארוך על שוק הדיור - ככל שתהיה עליה בשיעור האבטלה, אובדן משרות עלול להקשות על תשלומי דמי השכירות. יחד עם זאת, הסיבה שסקטור זה נחשב דפנסיבי היא גמישותו והתאמתו לפלחי אוכלוסיה שונים, כך שתחלופה של דיירים היא אפשרית ואין חשש מהותי מירידה בתפוסה.

סקטור הלוגיסטיקה רגיש פחות

לדברי רוזנהיים, הסקטור הקמעונאי רגיש במיוחד בשל הירידה בתיירות ובתנועה במרכזים המסחריים, וכן בשל פגיעה בשרשראות האספקה של היצרנים והקמעונאים בתחום ובייצוא מסין. שוק האופנה המושפע מהשוק האיטלקי, ומיוצר בעיקר במזרח (סין היתה אחראית ל-28.4% מהייצור העולמי ב-2018) צפוי להיפגע בטווח הבינוני עם הימשכות המשבר, בשל מחסור במלאי. זאת, אף שהמלאי המצוי בארה"ב כעת נרכש לפני התפרצות הנגיף ולכן כעת לא מורגש מחסור. חברות עם שרשרות אספקה מורכבות יספגו הפסדים משמעותיים יותר.

"במחירם של מוצרי חשמל באירופה נרשמה עלייה של 10% עד 15% בעקבות פגיעה בהיצע, ובאופן כללי, צרכנים פועלים בזהירות בעקבות חשש מהבלתי נודע. ככל שהמשבר יימשך, ייתכן שנראה האצה במעבר לקנייה מקוונת".

בכל הקשור לסקטור הלוגיסטיקה, מעריך רוזנהיים כי אם המשבר יסתיים במהירות, ייתכן שהסקטור לא ייפגע כלל – ואולי אף יעלה. "מאחר שאנשים מעדיפים שלא להסתובב ברחובות וחלקם אף נמצאים בבידוד או בסגר, הם מבצעים את רוב הקניות מהבית, דרך האינטרנט. ואולם במקרה של התאוששות איטית, גם תחום זה עלול להיפגע בשל פיטורים - ירידה במשכורות ובהכנסה הפנויה עלולה לפגוע בכלכלה ובכמות הסחורה שעוברת במחסנים אלה.

"גם בסקטור המשרדים, התאוששות מהירה של השוק עשויה למנוע פגיעה – עקב העובדה שהחוזים הם ארוכי טווח. אך במידה שהמשבר ימשך זמן רב, וההתאוששות תהיה איטית, ופיטורים בהיקף נרחב עשויים להשפיע על הסקטור אף הם".

אי-ודאות מול ניצול הזדמנויות

יחד עם זאת, רוזנהיים מציין כי דווקא בתקופות של אי ודאות, להשקעה בנדל"ן יש יתרון משמעותי – העובדה שהיא אינה נזילה. "בשל נזילותו הגבוהה של שוק ההון, המשקיעים בו חשופים לסנטימנטים נקודתיים ותחושות חוסר ודאות. האפקט הפסיכולוגי גורם להם למכור מניות, גם בהפסד, עוד לפני שהחברה מציגה פגיעת ממשית. זאת, בעוד שהשקעה קיימת בנכס מניב בסגמנט שמרני של השוק עשויה שלא להיפגע כלל. אנחנו כמובן לא יכולים לחזות את העתיד – רק להיערך אליו כמיטב יכולתנו".

בימים אלה בפרופימקס ממשיכים לגייס משקיעים כשירים לקרן החמישית של החברה, Profimex CircleOne V. הפורטפוליו של הקרן כולל השקעות נדלן שעשויות להיות עמידות יחסית להשלכות משבר הקורונה, בין אם יסתיים במהרה או לא.

השילוב של הירידה בשיעורי הריבית והירידה במחירי הסחורות מעלה את השאלה אם דווקא מגיפה מפחידה היא זו שעשויה, גם אם בעקיפין, להאיץ את שוק הנדל"ן.

נכון לעכשיו, נראה כי שיעורי הריבית נמוכים ביותר מבחינה היסטורית במטרה להאיץ את הכלכלה. "נתון זה עשוי להפוך את הסיטואציה, שנראית בעייתית בעיני רבים, להזדמנות", קובע רוזנהיים.

"בנוסף לירידה בשיעורי הריבית, אנו רואים ירידה במחיר העץ, שמשמש לבניית בתים בארה"ב; ובמחירי הנפט, שנחשבים למרכיב עיקרי ועלות משמעותית בבניית נדל"ן מסחרי. לווים רבים מנצלים את שיעורי הריבית הנמוכים לטובת מימון מחדש שישפר את תנאי ההלוואות שלהם, והמוסדות הבנקאיים בארה"ב אף מגדילים את הצוות כדי לעמוד בעומס הבקשות למימון מחדש".

"עד כה, כ-43% מהשקעות הקרן החמישית, הן בסקטור המולטיפמילי, שנהנה מדפנסיביות וגיוון שוכרים; 10% בלוגיסטיקה, תחום שנמצא בעלייה מתמדת בעשור האחרון, וכ-36% במשרדים, שההשפעה עליהם אינה מיידית; 2% מהון הקרן מוקצים להשקעה קמעונאית שמרנית בסקוטלנד ו-8% נוספים למבני תעשייה לשימוש מעורב.

"ההשקעה היחידה בתחום המלונאות (1%) היא עסקה של הקמת מלון בוטיק בצ'ארלסטון, שבו השלב התפעולי (שהוא זה שחשוף כרגע לפגיעה) עדיין רחוק, בעוד שבשלב ההקמה, הפרויקט עשוי להנות מירידה במחירי חומרי הגלם", אומר רוזנהיים.

ומה לגבי יתר ההשקעות שלכם?

" החדשות הטובות עבור משקיעי הקרן החמישית שלנו הן ההזדמנויות שאנו מאמינים שנוכל לנצל בתקופה זו. נכון לעכשיו, אנחנו לא רואים השפעה מיידית של הקורונה, או עלייה בסיכון. ההפך הוא הנכון - אנחנו מוכנים ומקווים לנצל הזדמנויות שעשויות להניב למשקיעים תשואות נאות. דווקא בשיא המשבר הגלובלי העולמי של 2008, ביצענו את ההשקעות הרווחיות ביותר למשקיעים שלנו. ייתכן ונצליח לחזור על הצלחות אלו דווקא עכשיו כשמתהווה משבר, וישנם משקיעים שחייבים לממש את השקעותיהם בכל מחיר.

"כמובן שחשוב לא להיות שאננים, ואנחנו והשותפים שלנו מקפידים לעקוב מקרוב אחרי ההתפתחויות וההשפעות של המשבר הנוכחי המתהווה – אבל במקביל, אנחנו מחפשים את ההזדמנויות בשוק הנוכחי. הקרן תמשיך לבחון הזדמנויות השקעה, ותאשר השקעות שמרניות שאינן צפויות לסבול מהשלכות אפשריות של המשבר".

לסיכום, אומר רוזנהיים, "נכון לעכשיו, אי הוודאות היא עדיין מילת המפתח, אך התנהלות שמרנית ואחראית תסייע בשימור הערך הקיים בהשקעותינו וניצול הזדמנויות פוטנציאליות בשוק".

לחצו כאן לפרטים נוספים על השקעה עם פרופימקס >>