נכנסת במגפי היזם: חברת אלנור מרחיבה את הקיבוצים

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אחרי שבתחילת שנות האלפיים כולם רצו לגור במגדל ולראות את העיר מלמעלה, חזרו ישראלים רבים לחלום הבית הפרטי עם גינה ונוף פתוח, כזה שמאפשר להפריד בין החיים האינטנסיביים בעיר לזמן הפנאי והמשפחה.

הביקוש לבתים צמודי קרקע עלה מאוד בשנים האחרונות, בין היתר בגלל הפיתוח המסיבי של התשתיות והכבישים, והחיבור שהוא יצר בין ישובי הפריפריה הגאוגרפית לצירי התנועה הראשיים. השאיפה למגורים "קרוב לאדמה" התגברה גם לאור ריבוי הפקקים בערים וההבנה המתפשטת כי הקרקע בישראל – ומכאן גם האפשרות לבנות עליה בית פרטי – היא משאב הולך ונעלם.

מי שהשכילו להבין את המציאות הזאת, בין השאר, הם הקיבוצים, שבעשור האחרון הגדילו משמעותית את הקצאת השטחים לבנייה חדשה, במה שמכונה "ההרחבות". אלא שאז הם גילו עד מהרה שהאתגר הניצב בפניהם – הקמת שכונות מגורים חדשות מאפס – לא תואם את הידע והיכולות שברשותם. רבים מאותם קיבוצים ביקשו אפוא למצוא פתרון יעיל אחר, למשל בדמות חברת בנייה שתהיה אמונה במקומם על "שלב הביצוע".

הדרך השלישית

אחת החברות הבולטות שנכנסו לוואקום המתואר היא אלנור הנדסה, שבעשור האחרון נכנסה בנעליהם של כמה קיבוצים במרכז הארץ לצורך הקמת מיזמי בנייה בשטחם. "קיבוצים רבים מחזיקים במגרש ומבקשים ליזום פרויקט, הם מתחילים בתכנון, ואז מגלים את הקשיים שבדרך. פגשנו כבר פרויקטים שהיו תקועים שנים רבות בשל העובדה שלא הובלו על ידי גורמים מקצועיים, ורק לאחר התערבות שלנו הפרויקט קודם ויצא אל הפועל", אומר אלי אהרונסון, מנכ"ל אלנור הנדסה. "לא כולם מכירים את האלטרנטיבה, זו שבעצם מאפשרת להם ליהנות מרווח יזמי מבלי להיות באמת היזם בשטח".

ואמנם, המודל שבו פועלת אלנור הוא חריג בנוף יזמות הנדל"ן המקומי: הקרקעות שעליהן היא בונה נותרות בידי הקיבוצים עצמם, שכן מדובר באדמות מדינה שאינן סחירות. מבחינת הקיבוצים מדובר בעסקה משתלמת למדי, שכן מעבר ליחידות הדיור הנבנות הם נהנים גם מערך הקרקע המאמיר עם הבנייה.

עיקר הרווח של אלנור, לעומת זאת, מקורו בשירותים שהיא מספקת לאורך הדרך, בין היתר באמצעות שתי חברות אחיות שלה שהוקמו לפני למעלה מעשור: רימון סביבה ונוף, המנוהלת על ידי גיל עסיס ומתמחה בתכנון פרויקטים; וקורום הנדסה וניהול, המנוהלת על ידי נמרוד רבר ומספקת שירותי ליווי ופיקוח במיזמי בנייה.

למעשה, שיתוף הפעולה בין אלנור הביצועיסטית לשתי החברות האחיות מאפשר לה לבצע עבור לקוחותיה את כל מה שהם חוששים להתעסק בו – החל בשלב התכנון הראשוני של הפרויקט וקביעת ייעוד השטח, עבור בתכנון האדריכלי ובחירת חומרי הבנייה, וכלה במסירת המפתחות לדיירים. "האפשרות של הקיבוצים לחסוך מעצמם את כל נושא הביורוקרטיה והתכנון שווה להם הרבה מאוד כסף", אומר אהרונסון.

כיום למשל מקדמת החברה פרויקט בקיבוץ ניצנים, במסגרתו היא מקימה 68 יחידות דיור צמודות קרקע. במסגרת זו קבוצת החברות אחראית על כל שלבי הפרויקט – שינוי התב"ע, תכנון השכונה ומבנה הבתים, בחירת האדריכלים וכמובן ביצוע הבנייה והפיקוח. שלב א' של הפרויקט כבר הושלם, וכיום בונה החברה את שלב ב'.

 

 

כמו בכל הפרויקטים שלה, גם בניצנים מציעה החברה שישה דגמים של צמודי קרקע, אולם לדברי אהרונסון, "בסוף כל רוכש מקבל בדיוק את הבית שהוא רוצה. שביעות הרצון של המשפחות היא מבחינתנו בראש סדר העדיפויות, אפילו במחיר של לתת יותר ממה שהבטחנו מלכתחילה – promise less, give more. המשמעות מבחינתנו היא גמישות – אם למשפחה חשוב שתהיה עוד מרפסת, אנחנו נעשה הכל כדי להוסיף את מבוקשה לדגם הקיים".

כפי שמשתמע מהאמור, אלנור לא נמצאת בקשר ישיר רק עם הקיבוץ מקבל השירות, אלא מלווה גם את הרוכשים בדרך לבית החדש. הקשר הקרוב לרוכשים נמשך בעת ביצוע הפרויקט ולאחריו. מעבר למענה שוטף מצד נציגות החברה, מתאר אהרונסון, מקבלים הדיירים עדכונים שוטפים על התקדמות הבנייה בשטח, נהנים משיחות ייעוץ עם אדריכלית, מזומנים לסיורים יזומים בביתם העתידי ומקבלים טיפים לבחירת חומרי בנייה. עם כניסתה של כל משפחה לביתה החדש, החברה אף עורכת לכבודה במקום "אירוע גזירת סרט" חגיגי.

מומחים שלובים

אהרונסון, סא"ל במיל', נכנס לשותפות עם רבר ועסיס עם שחרורו משירות קבע לפני כשמונה שנים. בשנותיה המעטות היתה אחראית החבורה המשולשת להקמתם של עשרות פרויקטים, ובכלל זה מיזמי ההרחבה בקיבוצים סעד, נצר סירני, משואות יצחק, ניצנים ובית קמה. בנוסף סיימה החברה את בנייתו של בניין הבוטיק ברחוב יד שלום 21 ברמת גן כמו גם מאות יחידות דיור בראש העין, קיבוץ אייל, צור הדסה ואור ים.

לדברי אהרונסון, "שילוב ההתמחויות שלי ושל שותפיי והיכולת של אלנור להשתמש ביכולות של החברות שלהם, מאפשר לנו 'לראות את השלם' ולספק לבעל הקרקע את כל הפתרונות הדרושים. זו בין היתר הסיבה שהקיבוצים רואים בנו כתובת מבוקשת".

מהם האתגרים העיקריים בבנייה בקיבוצים לעומת השוק הכללי?

"בנייה של צמודי קרקע בשטחי הרחבה מחייבת אותך להתייחס לכל בית כאל יצירה שלמה: המערכות צריכות להיבנות לכל יחידה בנפרד, וכל אחת מהן נדרשת לאישורים פרטניים כמו אישורי חשמל למשל. וכמו שאמרתי, הגמישות שאנחנו דוגלים בה הופכת את המוצר שלנו למשהו שהוא בין בית חדש מקבלן בפרויקט בנה ביתך, שהוא פחות או יותר קבוע, לבין 'וילה בכפר' – בית חלומות שמתוכנן על ידי הבעלים מאפס ועל פי צרכיו. זה כמובן מוסיף על האתגר".

אהרונסון מזהה היטב את עלייה בביקוש לבתים פרטיים צמודי קרקע: "יותר ויותר אנשים חולמים כיום על בית עם גג אדום. אפילו הקרקעות בעוטף עזה זוכות לביקוש גדול והקיבוצים רצים לפתח אותן. אנשים פשוט רוצים לצאת מהמולת העיר ולהשתחרר מהפקקים, , ויש כמובן גם בני קיבוץ שמבקשים לחזור 'הביתה' אחרי כמה שנים שבהן בילו בעיר הגדולה.

 

"עבור קיבוצים שרוצים לגדול אך מבלי 'ללכלך את הידיים' יש כאן הזדמנות של ממש, וכאן גם זיהינו את היתרון שלנו, כיזמים. גזירת הסרט האדום ממשקוף הדלת ביום האכלוס זה הרגע הגדול ביותר, לא רק לדיירים אלא גם לנו כחברה. לי אישית, כאיש צבא לשעבר, יש שם תחושה של שמחה וסיפוק כמו בסוף מסלול".

ועדיין, עיקר הבנייה כיום היא בשטחים האורבניים. איפה אתם בעניין הזה?

"אנחנו מבצעים פרויקטים גם במרחב העירוני, ויודעים לתת את המעטפת המלאה גם שם. שילוב היכולות הקיים בקבוצת החברות שלנו מאפשר ראש שקט לכל יזם או בעל קרקע. אנחנו מביאים יתרון לכל בעל נכס השוקל לדוגמה עסקת קומבינציה. במקום שיחבור לבעל הון, ושניהם יחד ינהלו את התכנון והביצוע - יכולות שלא תמיד קיימות אצלם – הוא יוכל להתחבר אלינו. אנחנו כבר נדע להביא את שלל היכולות שלנו ולהוציא אל הפועל פרויקט מאל"ף ועד ת"ו – באיכות, במהירות ולשביעות רצון כולם".

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן>>