צילום: איציק שוקל
קורונה: "כוח עליון" או אירוע מסכל?
השפעות המשבר הנוכחי על קיום התחייבויות הצדדים לעסקה, והאם משבר זה הינו בגדר "כוח עליון" או אירוע מסכל?
מוגש מטעם DUN'S 100
בימים אלו, העולם בכלל והמדינה והמשק בפרט נמצאים בסיטואציה מורכבת ומאתגרת ביותר, לאחר שהתפשטות נגיף ה"קורונה", הובילה לעליה הדרגתית ומשמעותית בכמות הנדבקים והחולים, וכך גם במספר המתים.
בעקבות התפשטות זו, ומתוך רצון למנוע את החמרת המצב שנכפה על כולנו, משרד הבריאות ומשרדי הממשלה פרסמו מס' הנחיות והוראות המתעדכנים חדשות לבקרים, ובניהן אזהרות מסע, הגבלות וצמצום התקהלויות ואינטראקציות בין-אישיות, הימנעות מנסיעות וכיו"ב ואף הותקנו צווים לשעת חירום המגבילים את התנועה במדינה ומבטלים באופן מוחלט את חיי התרבות, הפנאי והצריכה במדינה.
מהלכים אלו החלו להשפיע על שווקים ומגזרים שונים, וביניהם גם המגזר העסקי והפרטי, והובילו לצמצום כוח האדם במשק, לעיכוב במתן שירותים ע"י רשויות, ולירידה משמעותית בזמינות של ספקים ועובדי רשויות החיוניים לצורך המשך הפעילות העסקית במשק, לרבות רשויות מקומיות, וועדות תכנון ובנייה, משרדי מיסוי מקרקעין, לשכות רישום מקרקעין וכדומה.
השפעות עקיפות ורוחביות אלו, אשר השלכותיהן לטווח הארוך טרם ידועות בשלב זה, נוגעות באורח החיים של כולנו, הן מציבות אותנו מפני חוסר וודאות, ומובילות לגידול במס' דורשי העבודה, לירידה בשווקים הגלובליים והמקומיים, ולהפסדים כלכליים מוחשיים למגזרים השונים בתחום החברתי, הפרטי והעסקי.
חלק מהשפעות אלו אף נוגעות בתחום ההתחדשות העירונית בארץ. לצד פעילות ערה בכל הקשור לגיבוש ההסכמות הדרושות מצד הצדדים לעסקה וניצול הזמן לקידום המו"מ ועריכת פגישות באמצעות שיחות וידאו קבוצתיות, אנו עדים להאטה והקפאה כמעט מוחלטת בכל הנוגע לפרויקטים המצויים בשלבי התכנון והביצוע שלאחר חתימת הסכם התקשרות מחייב, לעצירה בעסקאות מכירת/דירות, לעיכובים אפשריים בהשלמת הבניה, ולעליה אפשרית בעלויות הביצוע או ירידה במחירי הדירות, ומחסור של כוח אדם וחומרים לאורך תקופה ממושכת.
האטות והקפאות אלו, משליכות על הצדדים להסכם ומונעות או עלולות למנוע מהם לקיים את ההתחייבויות שהם נטלו על עצמם במסגרת אותו הסכם. כך למשל, יזם שהתחייב להוציא היתר תוך זמן מסוים או לסיים את הבניה עד למועד מסוים, עלול למצוא עצמו מפר את ההתחייבויות שנטל על עצמו בשל נסיבות חיצוניות אשר אינן תלויות בו, ולהיות חשוף לנזקים משמעותיים ולתביעות משפטיות מצד בעלי הקרקע, ספקים ומצד כל צד שלישי אחר שנפגע או עלול להיפגע כתוצאה מכך.
בעקבות האמור התעוררו שאלות הנוגעות להוראות הדין הקיימות, והאם הן מספקות מענה למקרים בהם הפרת החוזה נגרמה בשל נסיבות התלויות בגורמים המצויים מחוץ לשליטתו של הצד המפר.
התשובה לשאלות אלו, תלויות לא פעם ב- (1) סעיפי "כוח עליון" אותם קבעו הצדדים בהסכם כמקרים המאריכים ו/או דוחים את חיובי הצדדים ומבלי שהדבר יהווה הפרה, בהתקיים אירוע אותו הצדדים לא יכלו לצפות ו/או למנוע; וכן ב- (2) הוראות הדין הכללי, ובכלל זאת, הוראות סעיף 18 ל- חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970, אשר עניינו לפטור את המצד המפר מהפרת התחייבויותיו בשל סיכול הוראות החוזה מחד, ומהסעדים העומדים לצד המקיים כתוצאה מכך, מאידך.
אחת הדוגמאות לסעיפי כוח עליון הם מקרים שאינם תלויים במי מהצדדים לחוזה ו/או אינם מצויים בשליטתם, כגון, מצב מלחמה, מחסור בכוח אדם, השבתה וכיו"ב. אולם, מאחר ומדובר במקרים הנתונים להסכמה חוזית בין הצדדים לעסקה, הרי שנוסחם והיקפם שונה מחוזה לחוזה.
כדי לבחון האם מקרה כלשהו נכלל תחת "כוח עליון", יש לבחון אם קיים סעיף "כוח עליון" בחוזה שבין הצדדים, וככל שקיים, יש לבחון האם אותו מקרה נכלל תחת ההגדרה של "כוח עליון" בה בחרו הצדדים במסגרת החוזה, וכיצד ואיך אותו מקרה משפיע על קיום התחייבויות הצדדים על פי הוראות החוזה.
מבחינה של פסקי דין שניתנו במהלך השנים בישראל, נראה בתי המשפט נוטים לצמצם את המקרים המשפיעים על אי עמידה בהתחייבות של הצדדים לחוזה כגורמים המהווים "כוח עליון". כך למשל, בע"א 715/78 אריה כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ, פ"ד לג(3) 639; דחה בית המשפט העליון תביעה שעסקה בביטול חוזה עקב פרוץ מלחמת יום כיפור, וקבע כי כל עוד בין ישראל לשכונותיה לא שורר שלום, אנו מצויים במצב סכנה תמידי לפרוץ מלחמה, והגם שאותה מלחמה פרצה בהפתעה, הרי "שבענייני מלחמה הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל".
כאן זה המקום להזכיר, כי הוראות סעיף 5א' ל- חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973, מתירים לצדדים לעסקה (קרי הקבלן והרוכש) להסכים על דחיית מועד המסירה החוזי, וכפועל יוצא להסכים כי הקבלן/המוכר לא יחויב בתשלום הפיצוי הקבוע בחוק הנ"ל בשל איחור במסירת הדירה, אם האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו של הקבלן/המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
אולם בדומה, למגמה הרווחת בפסיקה לצמצום טענות בדבר אי עמידה בהתחייבות מחמת "כוח עליון", גם במקרים אלו, המגמה הינה הגנה על זכויות רוכשי הדירות, ומתן בכורה למהות הצרכנית אשר ביסודו של החוק הנ"ל, ביחד עם הוראותיו הקוגנטיות, עליהן לא ניתן להתנות אלא במקרים חריגים שהסיכון להתרחשותן אינו מוטל על כתפיו של המוכר, שהמוכר לא יכול היה למנוע את העיכוב בהתנהלות סבירה מצדו, וממילא גם לא יכול היה לצפותו במועד חתימתו על חוזה המכר.
חשוב לומר, כי גם אם החוזה בין הצדדים אינו כולל סעיף "כוח עליון", וגם אם המקרה המעכב אינו נכלל תחת ההגדרה של "כוח עליון" בה בחרו הצדדים במסגרת החוזה, עדיין ניתן לפנות לדוקטרינת הסיכול שבסעיף 18 ל- חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970.
סעיף זה, קובע כי מקום בו ביצוע החוזה סוכל מנסיבות שהצד המפר לא ידע ולא יכול היה לדעת עליהן במועד חתימתו על ההסכם, שהנסיבות אינן בשליטתו ושקיום החוזה בנסיבות העניין הוא בלתי אפשרי או שונה מהותית ממה שסוכם בין הצדדים, אזי אי קיום ההתחייבות, לא יהווה עילה לאכיפת החוזה או לפיצויים.
אולם גם כאן, בחינת הפסיקה מלמדת שבתי המשפט מפרשים את תנאי דוקטרינת הסיכול באופן מצומצם, וכי מעטים המקרים הנכללים תחת דיני הסיכול.
בהתאם לכל אלו, התשובה לשאלה באם העיכובים שנגרמו ו/או הצפויים נוכח "משבר הקורונה", נכללים בדיני הסיכול או נכללים תחת "כוח עליון, תלויה למעשה במס' גורמים, ובניהם הסעיפים אותם קבעו הצדדים בחוזה, ומידת היכולת שלהם לצפות את המשבר במועד חתימתם על ההסכם.
ואולם, גם אם המשבר הנוכחי יוכר כגורם שלא ניתן היה למנוע או לצפות במועד חתימת החוזה, הרי שלצורך דיני הסיכול, עדיין יש לבחון האם מתקיים התנאי לפיו החוזה הפך לבלתי בלתי אפשרי או שונה מהותית ממה שסוכם בין הצדדים, כאשר המגמה בפסיקה, הינה שסיכול יתגבש רק במקרים בהם המניעה לקיום הוראות החוזה, הינה קבועה וזאת להבדיל ממניעה זמנית וארעית.
לסיכום, ככל ש"משבר הקורונה" ילך ויחריף, יתכן ויהיה בסיס לטענה לפיה "משבר הקורונה" נכלל תחת דוקטרינת הסיכול ו/או כ- "כוח עליון", אולם, המבחנים לכך, תלויים בנסיבות העניין הספציפי ומחייבים בדיקה ובחינה של כל הסכם לגופו.
לטעמנו, ככל ומקרים כאלו יגיעו לפתחם של בתי המשפט, אנו צופים כי בתי המשפט יכירו "במגפת הקורונה" כ"כוח עליון" או כאירוע מסכל, אולם מאחר והדבר טרם נדון בבתי המשפט, מוקדם עדיין לקבוע.
בהקשר זה, חשוב לציין כי משרד המשפטים כבר הודיע לאחרונה כי הוקם צוות בין משרדי לבחינת השפעת משבר הקורונה על דיני החוזים הכללים בהיבטי כוח עליון. אולם, מאחר ומדובר על שאלה משפטית מורכבת המחייבת התייחסות ובחינה של האינטרסים של כל הצדדים לחוזה, אנו צופים כי החלטה בנושא תתקבל רק בעוד מס' שבועות.
אין ספק שאנו מתמודדים עם מצב שלא חווינו בעבר, אולם למרות אי הוודאות השוררת ועד שהתמונה תתבהר ברמה המשפטית, אנו ממליצים לכל הגורמים המושפעים או אשר עלולים להיות מושפעים מהמשבר הנוכחי, לגלות התחשבות במצב שנוצר ולנסות להגיע להסכמות ולהבנות בדרך נעימה ויעלה.
ככל שאתם מושפעים מהמשבר הנוכחי שפקד אותנו או ככל שהתחייבויות שנטלתם על עצמכם עשויות להיות מושפעות ממשבר זה, אנחנו כאן, במשרד עורכי דין ונוטריון - קרן כהן בלחרסקי ושות' (KCB), נשמח לסייע ולעומד לרשותכם בתקופה זו על מנת להבין את ההשלכות המשפטיות האפשריות ובצעדים שעליכם לנקוט על מת להגן על זכויותיכם.
אנו מאחלים לכולכם חג אביב שמח, ובריאות איתנה, ומקווים, כי המצב הנוכחי ייפתר במהרה ושנוכל לשוב לפעילות רגילה, בריאים, חזקים ומחוזקים ועם הפנים קדימה, כתמיד.
מאת רועי גפני, עו"ד ושותף במשרד, קרן כהן בלחרסקי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון