צילום: חיים הורנשטיין
קורונה - היום שאחרי
לא מוגן: המגפה מטלטלת את ענף בתי האבות
אחרי שסומן כאפיק מבטיח לנוכח העלייה בשיעור הקשישים באוכלוסייה, הדיור המוגן הפך במשבר הנוכחי למדגרת קורונה. לפי ההערכות, המכה שספג התחום תוביל להאטה של עד כשנה, שבסיומה יצטרך הענף להמציא את עצמו מחדש
דיור מוגן ובתי אבות הפכו מאז פרוץ המגפה ממקום לרווחה, סיוע, בידור והנאה לקשישים – למדגרת וירוס הקורונה. מה שנדמה היה כלהיט הגדול של השנים הבאות בגלל הזדקנות האוכלוסייה, יצטרך ביום שאחרי לחשב מסלול מחדש.
קראו עוד בכלכליסט
היתרון של הדיור המוגן בסיפוק הצרכים של הדיירים הוא גם החיסרון במצב של התפרצות וירוס. "המצב לא פשוט כלל, הנגיף הזה תקף ללא כל ציפייה וההתמודדות לא פשוטה כי לא רק שחלק מהדיירים נדבקים, אלא גם הצוות מועבר לבידוד", מספר עמרי כהן, מנכ״ל רשת הדיור המוגן משען, שיותר מ־12 מדיירי בית האבות שלה בבאר שבע נפטרו מקורונה.
במשען ישנם כ־2,300 דיירים, 400 מהם סיעודיים. "בשגרה אני חושב שבתי דיור מוגן הם מאריכי חיים, בגלל חיי החברה והתרבות. כעת מנסים להעביר להם תשחצים או להשמיע מוזיקה. יש בעיה בהסגר, אנשים תקועים וההורים לא רואים את הילדים. זו התמודדות של כל בתי הדיור המוגן בארץ".
עוד קודם למגפה, לא מעט מומחים הזהירו שלתכנון הומוגני של בתים לזקנים בלבד יש משמעות תכנונית וחברתית מזיקה ובעייתית. רק לאחרונה הסתיימה בכאן 11 התוכנית "שמונים וארבע", שבמסגרתה נסעו בכל בוקר כעשרה ילדים במשך כחצי שעה מהיישוב קדימה לבקר עשרה קשישים בבית הדיור המוגן בביתן אהרון. "למה אנחנו צריכים פרויקט כזה, כדי שדבר טבעי כל כך יקרה?", שאל בתסכול באחד הפרקים ד"ר יורם מערבי, מומחה לגריאטריה בבית החולים הדסה, לאחר שאחד הזקנים, נתן, צייר פורטרטים של הילדים להנאתו ולהנאתם. "אנשים כמו נתן, מרתקים, מעניינים, שיכולים לייצר הרבה מאוד עניין בקרב ילדים – ממודרים. הם לא נמצאים יחד עם הילדים, לא פוגשים את הילדים והילדים לא פוגשים אותם, מפני שנתן ושאר האנשים נמצאים בדיור מוגן".
משען עם נתח של 9%
לפי נתונים של חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר ושות' שערכה מיכל שטוקמן והגיעו לידי "כלכליסט", כיום ישנן כ־35 אלף מיטות בבתי אבות שרובם ממשלתיים ובנוסף כ־28 אלף יחידות דיור מוגן, וכ־2,000 מיטות סיעודיות בדיור המוגן.
השחקניות הגדולות בשוק הדיור המוגן הן רשת משען (חברה לתועלת הציבור שהוקמה על ידי חברי ההסתדרות), מגדלי הים התיכון, אחוזת רובינשטיין, בית בכפר ופאלאס של קבוצת עזריאלי, המחזיקות יחד עם שחקניות נוספות ב־15,581 יחידות דיור מוגן ובתי אבות. זאת כאשר בתהליכי תכנון ובנייה 2,825 יחידות שיקימו החברות מגדלי הים התיכון, אחוזת רובינשטיין ורשת פאלאס.
נתח השוק מתפזר בין מספר מועט יחסית של שחקניות. לפי הנתונים של צ'מנסקי בן שחר, רשת משען תופסת 9% מנתח השוק עם 2,514 יח״ד ב־9 בתי דיור מוגן ברחבי הארץ, בין היתר בתל אביב ובבאר שבע. לאחריה החברה הציבורית מגדלי הים התיכון שמחזיקה 1,646 יחידות ב־7 בתי דיור ועוד 750 יחידות בבנייה ומהווה כ־6% מן השוק. אחוזת רובינשטיין מחזיקה בכ־5% מנתח השוק עם 1,272 יחידות ב־4 בתי דיור מוגן. בית בכפר עם 1,137 יחידות ב־5 בתי דיור מוגן מהווה 4% מהשוק, לאחריה בית בלב המהווה 3% מהשוק וכן קבוצת עזריאלי עם רשת פאלאס המהווה 3% גם כן מנתח השוק.
תמיר בן שחר מצ'מנסקי בן שחר סבור שצפויה האטה וייקח זמן עד שהתחום יתאושש. "אין ספק שהבום הזה של הקורונה ישנה את הרגלי הצריכה וההתנהגות – זה ייקח אולי חצי שנה, אולי שנה, עד שאנשים יחזרו לגור בבתים של דיור מוגן".
בישראל 1.05 מיליון תושבים בני 65 ומעלה המהווים כ־11.8% מהאוכלוסייה. לשם השוואה, עם קום המדינה חלקם של האזרחים הוותיקים בגיל זה עמד על 4% בלבד מהאוכלוסייה. לפי התחזיות של הלמ"ס מ־2019, עד שנת 2030 ימנו בני ה־65 ומעלה כ־1.53 מיליון איש ויהוו כ־13.3% מהאוכלוסייה בישראל. ב־2040 שיעורם צפוי לעלות ל־14% – קרוב ל־2 מיליון איש.
בצ'מנסקי בן שחר מציינים שכיום ולפי ההערכות גם בעתיד – כ־3%-2% בלבד מבני 65 ומעלה פונים לדיור מוגן וכ־4%-3% לבתי האבות. כך שמעל 95% נשארים בביתם גם אם הם סיעודיים ונדרשים בסיוע. בחברת הייעוץ מציינים כי ישנו מחסור בהיצע העובדים הזרים בתחום, וגם אלו עשויים להפוך פחות רלבנטיים לאחר משבר הקורונה.
אפשר להבין את הנתונים הללו כשבוחנים עד כמה הדיור המוגן ובתי האבות יקרים. מהניתוח עולה כי בבתי הדיור המוגן לרוב מדובר במסלול של תשלום דמי פיקדון שנע בין 300 אלף שקל ועד 3 מיליון שקל (כתלות במיקום — פריפריה או מרכז). כאשר דמי הפיקדון המשולמים נשחקים בשיעור שנתי ממוצע של 5%-3% ולמשך 12-10 שנים וצמודים למדד. בנוסף לכך נדרשים תשלום דמי אחזקה חודשיים וכן מע״מ של 17% על סל השירותים. ישנם גם בתי דיור מוגן שמאפשרים ליסינג שדומה לדמי שכירות בתשלום קבוע.
בבית סיעודי ובבתי האבות התשלום הוא חודשי וקבוע ללא דמי פיקדון ונע בין 13 ל–21 אלף שקל. כאשר ישנם קודים של משרד הבריאות המאפשרים סיוע לקשישים שנקבע לפי גובה הכנסה, נכסים וחסכונות.
לדברי כהן, ״שוק הדיור המוגן מצומצם ומדברים על הטרנד הזה וזה לא נכון בכלל. כל הדיור המוגן בארץ הוא 2%, אולי 3%. הפוטנציאל בשוק הזה די נמוך וכ־97% לא הולכים לדיור מוגן. חברות נדל"ן שפותחות את המקומות – זה יתחלק בין כולן. העלייה בתחום תהיה כשיגדל מספר הקשישים בישראל".
כולם רצו חלק בחגיגה
בשנים האחרונות חברות נכנסו לשוק הדיור המוגן כאפיק בטוח לכאורה לאור הזדקנות האוכלוסייה והזינוק הצפוי במספר המבוגרים ובכך גם בביקוש לבתי דיור מוגן. קבוצת עזריאלי נכנסה לפני כמה שנים לתחום הדיור המוגן שכיום מהווה כ־7% מתמהיל נכסי החברה.
לעזריאלי, תחת רשת פאלאס, 3 בתי דיור מוגן פעילים בשטח בנוי של כ־76 אלף מ"ר (ללא שטחי האגף הסיעודי ושטחי מסחר), שכוללים כ־800 יח"ד מוגן וכן שני פרויקטים בייזום והקמה לבניית כ־625 יח"ד בשטח כולל של כ־70 אלף מ"ר, האחד בשלבי סיום בלהבים הכולל 350 דירות דיור מוגן וכ־72 מיטות סיעודיות.
לחברה גם קרקע בשכונת הרקפות החדשה בראשון לציון, כשלפי התכנון החברה עתידה לבנות שם 275 יחידות דיור מוגן ואגף סיעודי.
מנכ"ל רשת פאלאס מבית קבוצת עזריאלי, יורם בן פורת, אמר ל"כלכליסט" כי הקבוצה רואה בזרוע הדיור המוגן פעילות אסטרטגית ש"מהווה את אחד ממנועי הצמיחה המשמעותיים בפעילות הליבה של הקבוצה. כמו תחומים אחרים שאותם סימנו כאסטרטגיים, גם בתחום זה נמשיך לאתר הזדמנויות פיתוח וייזום, ונהפוך לאחד השחקנים הבולטים והמשפיעים בישראל".
לדברי בן פורת, "בימים אלה, של התפשטות נגיף הקורונה, מקפידה הרשת הקפדה יתרה על הוראות משרד הבריאות והתאימה את הנהלים למציאות המורכבת. כך, למשל, במקום שהדיירים יגיעו לחדר האוכל – אנחנו שולחים להם מגשים לחדרים. גם כל נושא הפנאי והספורט מקבל התייחסות מיוחדת. אנחנו מקפידים גם בימים אלה על קיומן של פעילויות מגוונות בכל תחומי הפנאי. הבית שלנו במודיעין בנוי בצורת ארנה, כך שאנו יכולים לאפשר ביקורי מרפסות – כשבני המשפחה עומדים במרחק של 10 מטר זה מזה. המבנה הייחודי של הבית אפילו מאפשר לנו לקיים הקרנות והופעות בחצר, בזמן שכל הדיירים נהנים מהם – כל אחד ממרפסת ביתו".
איך קשורה שפיר הנדסה
חברת שיכון ובינוי, לאחר רכישתה על ידי איש העסקים נתי סיידוף מידי אשת העסקים שרי אריסון, הצהירה על שינוי אסטרטגיה וכניסה לתחום הדיור המוגן. כלומר במקום אסטרטגיה של מימושים היא עוברת "להשאת ערך בין היתר בנדל"ן המניב, הדיור המוגן והקרקעות ההיסטוריות של החברה", נכתב במצגת המשקיעים שפורסמה עם הדו”חות בחודש שעבר.
לשיכון ובינוי זכויות קיימות ל־950 יחידות דיור מוגן ב־3 בתים, בנתניה 300 יחידות (50% החזקה) עם תב"ע מאושרת, בבאר שבע 300 יח"ד עם תב"ע מאושרת (100% החזקה) וברמת אפעל 350 יח"ד ששם הוחלט להפקיד את התוכנית (92% החזקה) וכן היא מקדמת תב"ע בצומת סביון.
גם חברת שפיר הנדסה החליטה לנגוס בעוגה והחלה לפני כשנה וחצי להיכנס לתחום. היא רכשה שתי קרקעות מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בנס ציונה (יוני 2018) ובירושלים (נובמבר 2019), ולחברה כיום כ־21.2 אלף מ"ר לדיור מוגן.
"כענף נדל"ני הדיור המוגן יחטוף את המכה של כל הענף, אבל ייתכן שיחטוף מכה יותר ארוכת טווח. השאלה אם יש חיסון או אין חיסון היא אקוטית בענף הזה", מעריך שמאי המקרקעין אוהד דנוס. לדבריו, "הבעיה היא לא רק הבידוד הנפשי והפיזי אלא הבעיה שהמקומות האלה הופכים למדגרת קורונה. כל עוד הקורונה כאן ועוד אין חיסון וידוע שהיא פוגעת באנשים מבוגרים – אני מניח שיהיו עצירה והתמתנות בביקושים. אם כי אני לא בטוח שזה יפגע כי הביקוש עולה על ההיצע. מי שעוד יכול להישאר בבית ויש לו הכסף עדיין עשוי לבחור להישאר, כי דיור מוגן לעתים יקר יותר. תלוי בפיקדון ובהחזר ההון ביציאה – והחשבון הוא לא רק על השוטף אלא השחיקה של ההון".
"סיכון משמעותי"
חברת מידרוג מציינת בדו"ח שפרסמה על השפעות התפשטות נגיף הקורונה על שוק הנדל"ן, כי "אירוע הידבקות בווירוס בבית דיור מוגן עשוי להוות אירוע סיכון משמעותי". עוד נכתב בדו"ח כי בבית דיור מוגן פוטנציאל ההדבקה גבוה ביותר, "לאור מרחבים ופעילויות משותפות ובפרט לאור גילאי הדיירים אשר מהווים קבוצה בעלת הסיכון הגבוה ביותר למחלות קשות ואף לתמותה כתוצאה מהווירוס. מקרי מוות רבים נרשמים בימים אלה כתוצאה מהתפרצות הווירוס במוסד סיעודי לקשישים בוושינגטון".
גם חברת מגדלי הים התיכון התייחסה בחודש שעבר בדו"חותיה הכספיים ל-2019 למשבר הקורונה והעלתה חשש הן מירידה בביקושים ליחידות הדיור המוגן שבבעלותה והן מעזיבת חוזים. "עלולות להיות השלכות שליליות מהותיות על תוצאות פעילותה העסקית של החברה הנובעות מפגיעה מהותית בהליכי השיווק והמכירות של יח"ד של בתי הרשת, וכן עלולה להיות השלכה מהותית עקב עלייה בכמות ההסכמים שיבואו לידי סיום מעבר לתחזית החברה המסתמכת על ניסיון העבר בנוגע לכמות ההסכמים הבאים לכדי סיום כל שנה", נכתב בדו"ח.