קרדיט: יח"צ
רובע 9 – הדבר הבא של תל אביב
מאז ומתמיד מה שבידל מקצועני נדל"ן מה"מיינסטרים" של רוכשי הדירות, היה היכולת שלהם לזהות מראש היכן תהיה ההזדמנות הבאה ולרכוש נכס במחיר שישביח את עצמו משמעותית לטווח הבינוני והארוך. כך למשל, קרה בשנות ה-80 וה-90 של המאה שעברה בנוה צדק שהפכה תוך שנים ספורות ממה שכונה אז "מתחם מנשיה" הלא מבוקש, לאחד ממתחמי הביקוש הלוהטים ביותר בארץ וכך קרה, עשור שנים מאוחר יותר במתחם שוק הפשפשים שבצפון יפו
מוגש מטעם DUN'S 100
רובע 9, שכונות דרום-מזרח תל אביב, דוגמת שכונת התקווה, כפר שלם, שכונת עזרא וכו', נותר במהלך השנים הרחק מאחור. רמות המחירים בו נותרו סביב ה-22-24 אלף שקלים למ"ר, זאת שעה שבאזורים שצוינו לעיל המחירים זינקו פי כמה וכמה, לעיתים אף בעשרות רבות של אחוזים כלפי מעלה.
הסיבות להיווצרות פער המחירים המשמעותי הזה היו שונות:
אחת, מדובר במה שהיה "החצר האחורית" של תל אביב עוד משנות ה-30 וה-40 של המאה הקודמת, כשבשכונות הדרום-מזרחיות שוכנו בעיקר פועלים קשי יום מיפו וכן עולים חדשים יוצאי אגן הים התיכון זאת שעה שבמרכז תל אביב" התרכזה האוכלוסייה האמידה יותר שהגיעה ברובה הגדול מאירופה.
שתיים, השכונות רובע 9 לא נכללו במה שנקראה בשנות ה-30 "תכנית גדס", תכנית המתאר של תל אביב כ"עיר גנים" שנוצרה על ידי מתכנן הערים הבריטי פטריק גדס והפכה בסופו של דבר את העיר לשם דבר בעולם. כל האדריכלות המהפכנית של אותם הימים, החל מאקלקטית וכלה בבהאוס והסגנון הבינלאומי, התרכזו רובם ככולם במרכז תל אביב.
שלוש, אם במרכז תל אביב תוכניות בניין עיר אושרו באופן מסודר וכל הדירות העוברו כדת וכדין ברשם המקרקעין, מה שקרוי "טאבו" בשפת העם, הרי שבשכונות הדרום-מזרח היה מצב של "איש הישר בעיניו יעשה" והבניינים, רובם ככולם היו בסטטוס של "מושע", כלומר ללא זכויות ישירות של הדיירים על דירתם, אלא רק חלק יחסי במגרש שעליו יושב הבניין.
ארבע, נחל האיילון שהיה עד לשנות ה-70 מוקד להצפות והפריד בפועל את "מערב" ו"מזרח" תל אביב, יצר חיץ פיזי ופסיכולוגי משמעותי בין שני חלקי העיר. סלילת ציר "נתיבי איילון" על התוואי המקורי של הנחל לא רק שלא פתרה את נושא החיץ, אלא אף חידדה והחריפה אותו עוד יותר ויצרה מצב ששכונות הדרום-מזרח לא היו חלק תודעתי מההצלחה הגדולה של העיר תל אביב למתג ולמצב את עצמה כ"עיר עולם" וכ"עיר לבנה".
חמש, כתוצאה מכל הסיבות שצוינו לעיל, נוצרה עם השנים חלוקה ממש דיכוטומית בין החתם הסוציו-אקונומי של מרכז תל אביב לבין זה של השכונות הדרום-מזרחיות. אם במרכז ובמיוחד בצפון העיר, התרכזה האוכלוסייה בחתך סוציו-אקונומי גבוה, מה שהפך את העיר תל אביב לבירה הכלכלית של מדינת ישראל, שהרי שהחתך הסוציו-אקונומי של שכונות הדרום-מזרח הזכיר הרבה יותר עיר פיתוח טיפוסית בפריפריה, מאשר את העיר העברית הראשונה.
אולם, וזה אולם גדול, בשנים האחרונות חל מהפך רבתי, הן כלכלי, הן מיתוגי והן תודעתי: שכונות הדרום-מזרח, כיום רובע 9, הפכו להיות איזור ביקוש נדל"ני לוהט, בדיוק כפי שהיו נווה צדק ומתחם שוק הפשפשים לפני 30-40 שנה, זאת מהסיבות הבאות:
אחת, רמות המחירים הנמוכות ברובע 9 ביחס למרכז תל אביב והציפיה שהם יעלו משמעותית. לשם המחשה, אם במתחם שוק הפשפשים רמות המחירים הינם 40-50 אלף שקלים למ"ר ובנוה צדק 60-80 אלף למ"ר, ולעיתים אף יותר מכך, הרי שרמות מחירים של 22-24 אלף שקל למ"ר יש להם הרבה להיכן לטפס.
שתיים, התשואה השנתית הנאה של השכרת הדירות, 3-3.5 אחוזים, זאת לעומת 2-2.5 אחוזים בלבד במרכז תל אביב. כלומר, המשקיעים מרוויחים פעמיים, עם רוכשים נס במחיר נמוך בהרבה וגם מקבלים עליו תשואה הרבה יותר גבוהה.
שלוש, זרימה הולכת וגוברת של אוכלוסייה חדשה בשנים האחרונות , ביניהם אמנים, אנשי בוהמה, רווקים, זוגות צעירים, להט"בים, משפרי דיור ומשקיעי נדל"ן, משנה בהדרגה את הרכב הנוף האנושי ברובע 9.
ארבע, שדרוג משמעותי של התשתיות הפיזיות ומוסדות הציבור ברובע 9 על ידי עירית תל אביב, שהזרימה לרובע 9 תקציבים מאוד משמעותיים במהלך העשור האחרון במיוחד.
חמש, התחלת תהליך של העברת הדירות ברובע 9 ברשם המקרקעין(טאבו), מה שיעלה ללא ספק את ערכן בעשרת אחוזים, זאת משום שהעדר רישום גרם בעבר לחשש גדול לרכוש דירות באיזור זה, ובדיעבד הוריד משמעותית את מחיריהן.
שש, תחנת הרכבת ההגנה ב"נתיבי איילון", הצמודה במרחק הליכה קצר ביותר לרובע 9.
שבע, תחילת ביצוע העבודות לקו הסגול של הרכבת הקלה שיחבר את רובע 9 עם מרכז תל אביב, ויקצר משמעותית את זמן הנסיעה ואת המרחק הפסיכולוגי ותודעתי בין רובע 9 לבין מרכז העיר.
שמונה, תכנית "קירוי נתיבי איילון" , הוספת קומה שנייה מעל לציר "נתבי איילון" הקיים, ויצירת ממשק הליכה רגלית ישיר בין מרכז תל אביב לבין רובע 9, שעליו ישולבו מוסדות ציבור-פארקים, בתי קפה, ברים ומסעדות.
תשע, מגמה הולכת וגוברת של פרויקטים של התחדשות עירונית ברובע 9, ביניהם פרויקט "מעפילי אגוז" שאותו אנחנו בונים כעת, מחזק מאוד את כניסת אוכלוסיות חזקות לאיזור ושילובן עם האוכלוסייה הוותיקה.
לסיכום, הננו מעריכים ב"אלד פסגות" כי לא ירחק היום ורובע 9 יוזכר בנשימה אחת עם שכונת נווה צדק ומתחם שוק הפשפשים ביפו, כאיזור שהיה שנים רבות לא מבוקש ורק מי שידע לזהות את הפוטנציאל שלו בזמן, הידע להשקיע בו בטיימינג הנכון. מגמה זו, אדגיש, מתחזקת והולכת גם לאור המחסור הגדול בהיצע דיור בעיר תל אביב, מה שמותיר את רובע 9 כאחת האופציות המעיינות האחרונות, הן למשקיעים והן לרוכשי דירות למטרת מגורים.
מאת ישראל אברמוב, מנכ"ל, קבוצת אלד פסגות