צילום: עזרא לוי
מדוע מחירי שוק הנדל"ן יתודלקו בעקבות משבר הקורונה?
משבר הקורונה רק יחריף ויבליט את הבעיות שהיו קודם לכן לשוק הדיור, מה שמחייב שר בינוי ושיכון כריזמטי, מקצועי ומבין ענייןן
מוגש מטעם DUN'S 100
כמי שעוסק בנדל"ן במשך עשרות רבות של שנים ואחראי על חברה בניה הבונה 36 פרויקטים, החיים לימדו אותי כי "בהפוך על הפוך" קורים תמיד תרחישים לא צפויים, שבזמן אמת נחשבים אולי ל"דמיוניים" או בעלי הסתברות נמוכה מאוד.
כותרות כל אמצעי התקשורת מלאות וגדושות בימים אלה במשבר עמוק אותו עובר, כביכול, שוק הדיור, פועל יוצא של מגיפת הקורונה ואפשר בהחלט להבין את הכותרות הללו. התחושה של 9 מיליון אזרחי ישראל במהלך החודשיים האחרונים הינה של "כלו כל הקיצין", ובמיוחד כאשר מדובר ב- 26.5% כ-שני מיליון מובטלים במשק, שיא של כל הזמנים, אם נכלול גם עצמאיים שקרסו.
אבל, וזה אבל גדול, אם ננתח את שוק הדיור נכונה, נראה להפתעתנו כי הוא נמצא באותו המצב במדויק כפי שהיה בטרם פרוץ הקורונה. ועוד נוצר מחסור בקרקעות ובדירות.
ראשית, מספר התחלות הבנייה ממשיך להיות נמוך ביותרמ-45-50 אלף בשנה בלבד, מתוך זה רק כ-15 אלף דירות "על המדף" והמנהל יוציא השנה עוד 15% פחות קרקעות מבעבר, כ- 40 אלף יחידות דיור מקסימום !
שנית, קצב התחלות הבנייה הואט במהלך הרבעון האחרון, עקב מגיפת הקורונה, מה שתורם עוד יותר להחרפת הביקושים הכבושים והפער הגדל והולך בין הביקוש הרב לבין ההיצע הנמוך. בנוסף, אין וועדות, אין צוותים ברשויות/בעיריות לקדם את היתרי הבניה, ועדות ערער מלאות בערים וכן גם העתירות המנהליות מעכבות כניסת דירות חדשות לשוק.
שלישית, הצפי הוא כי פרויקטים רבים יתעכבו, המסירה תתאחר, כולל אחוז מסוים של פרויקטים שלצערנו לא ייצאו לדרך או לא יגיעו אל קו הגמר מאחר והם יתקלו בגלגלי בית המשפט.
רביעית, הריבית על המשכנתאות עודנה נמוכה ביותר, מה שהביא לדוגמא בחודש מרץ האחרון לביקוש שיא למשכנתאות שלכ-9 מיליארד שקלים וזאת למרות הקורונה.
חמישית, הצפי כי מחיר למשתכן תצומצם משמעותית ואולי אף תבוטל, יגביר עוד יותר את הביקושים הכבושים בשוק. כול מכרזי המנהל נדחו לעוד חודשיים ימים משמע, חוסר של כ- 15% בקרקעות לבניה.
שישית, מדדי הדיור במהלך השנה הקלנדרית האחרונה, פברואר 2019-פברואר 2020, עלו באופן רצוף ובשיעור מצטבר של 3.9% ובאזורי הביקוש אף יותר, כ-5% בקירוב.
שביעית, הפקטורים הקבועים בשוק הדיור מקדמת דנא, ביורוקרטיה מסורבלת שהינה "חולה רעה" בענף הבניה, זמן רב להיתרים וזמן בנייה ממוצע ארוך ביותר, כ-30 חודשים בקירוב לקבלת היתר לפרויקט, נותרו כפי שהם ואף הוחמרו, כעת ידרשו כ- 36 חודש עד לקבלת היתר הבניה.
שמינית, מגבלות כוח האדם בפרויקטים בשל הקורונה, יימשכו גם ברבעונים הבאים, מה שיאט עוד יותר את קצב התקדמות הפרויקטים ויגדיל את המחסור.
כל הגורמים הללו ונוספים, יביאו להערכתנו לא רק להתחזקות הביקושים הכבושים, אלא גם למדדים חיוביים רצופים במהלך השנה הקרובה. הצפי שלנו הינו כי ברבעון הקרוב, אפריל-יוני, תחול אמנם התמתנות בעליות המחירים, תוצאה ישירה של "הלם הקורונה", אולם במהלך הקיץ, ובמיוחד לקראת החגים והשנה הבאה, תחל בהדרגה עליית מחירים שלא תיפול בעוצמתה מעליית המחירים שאפיינה את העשור הקודם ובעיקר בשל עליה מוגברת של יהודי העולם וחזרתם "הביתה", ישראלים רבים ששהו בחו"ל תקופה ארוכה .
כנשיא לשכת הקבלנים אני סבור כי האינטרס העליון שלנו, כמו של רוכשי הדירות, הינו יציבות מחירים ולא עליות. לכן אני פונה לממשלת ישראל ולמקבלי ההחלטות שייצרו משנה סדורה שתביא סוף סוף, דווקא בימי עידן הקורונה את ענף הנדל"ן כולו ואת שוק הדיור במיוחד, לידי היציבות המיוחלת ולמנות שר שיכון מקצועי שמבין בכלכלה כמו מר אלי כהן לדוגמא ולא על פי מחויבות פוליטית גרידא.
לטעמי, את זאת, ניתן יהיה להשיג אם בממשלת ישראל הבאה יהפוך סוף סוף תיק הבינוי והשיכון לתיק כלכלי מרכזי ומוביל כך שכל המפלגות יתחרו עליו, ולשר שיתמנה יוענקו סמכויות נרחבות שיכללו בתוכם בין היתר אפשרות להתניע את שוק הדיור באמצעות הוצאת מכרזים מוזלים לכלל קבלני ישראל, ניטרול המונופול שנוצר לרמ"י, רשות מקרקעי ישראל, ושתרם רבות לעליות המחירים והכי חשוב, מתן ערבויות לקבלנים על מנת שיוכלו לסיים את הפרויקטים בראש שקט
בד בבד הקלה במידת האפשר על נוטלי המשכנתאות ובמיוחד אלה שמצאו את עצמם ללא תעסוקה.
הנני מאמין כי אם נשכיל כולנו, בשיתוף הממשלה ומקבלי ההחלטות, לקדם כבר עתה את פעולות המניעה הללו, נוכל לבלום בזמן את תדלוק מחירי שוק הדיור ולהפוך את מגיפת הקורונה שנחתה עלינו מ"בעיה" ל"הזדמנות טובה". חומר למחשבה.
*כותב המאמר רוני מזרחי הינו נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"