חשבון פשוט: תוכנית היציאה של כל משק בית חייבת לכלול נדל"ן
מגפת הקורונה והמשבר הכלכלי חובק העולם שנלווה לה, מורגשים היטב בהון הפרטי של כמעט כל אחד ואחת מאיתנו. עו"ד אבישי שולב מסביר כיצד ניתן להתכונן כלכלית ליום שאחרי, ומדוע לא כדאי להמתין עם קידום מהלך להתחדשות עירונית
ימים מאתגרים מאוד עוברים על כולנו. השפעות הרוחב של מגפת הקורונה הן חסרות תקדים בהיקפן ובאופן שבו הן משבשות את שגרת החיים והעבודה. לצד החשש והדאגה לשלום הסובבים אותנו, המציאות החדשה באה לידי ביטוי במשבר כלכלי חובק עולם, אשר מורגש היטב בהון הפרטי של כמעט כל אחד ואחת מאיתנו.
עסקים עצמאים קורסים ואחרים נתונים לחסדה של המדינה, נוטלי משכנתאות ניצבים בפני שוקת שבורה ויותר ממיליון אנשים איבדו את מקור פרנסתם – כל אחד והמכשול שהציב בפניו בעידן העידן החדש. אולם דווקא בעת הזו, ובעיקר לאור האיתותים על חזרת המשק לשגרה, חובה לשאול איך ניתן להיערך ליום שאחרי המשבר. ובמלים אחרות: מה צריכה להיות אסטרטגיית היציאה האישית של כל אחד מאיתנו?
קראו עוד בזירת הנדל"ן
כלל ראשון הוא לא לחכות ל"מחר", אלא כבר מחר (באמת מחר) לקום מוקדם בבוקר, להתאמן ולהתיישב לכתוב תוכנית עבודה מסודרת. הרי בימים רגילים, השוטף הוא האויב של כולנו. אנחנו כל כך נשאבים אליו עד שלרוב אנחנו לא מצליחים להרים ממנו את הראש, לעצור לרגע ולקרוא את התמונה הרחבה. אז הנה ההזדמנות. השוטף עצר, כמעט באחת. אין הסחות, אין דד-ליין, לא צריך להגיע למקום מסוים בזמן נתון, מלבד אולי לפגישות זום מנומנמות.
המשבר הנוכחי גם ממחיש באופן דרמטי את הסיכון שבהסתמכות על מקום העבודה כמקור הכנסה בלעדי, שבלתו אין. זוהי אולי קריאת השכמה אחרונה לכך שדפוסי החשיבה המסורתיים חייבים להשתנות. מושגים כמו "ותק" ו"קביעות במקום העבודה" שייכים לעולם הישן. המציאות כיום, גם ללא משבר גלובלי, היא תזזיתית ומשתנה ללא הרף. נגמרו הזמנים שבהם אנשים היו עובדים 40-30 שנה באותו מקום עבודה ויוצאים לפנסיה. מי שלא הבין את זה עד היום, בא הנגיף והבהיר את זה אחת ולתמיד.
היבט חשוב נוסף של המציאות החדשה שניחתה עלינו, המשתתפים בשוק העבודה, הוא חזרת הפוקוס אלינו. לא תוכנית חירום ממשלתית ולא הלוואות בערבות מדינה – על אלה לא ניתן להסתמך, וכל אחד מאיתנו נדרש לדאוג לעצמו. על כן כל אחד צריך לשבת עם עצמו ולייצר תוכנית עבודה סדורה שאיתה, ביום שאחרי, הוא יהפוך להיות הגרסה הכלכלית הכי טובה של עצמו.
לשם כך יש לנתח חלופות: מהן האפשרויות העומדות לרשותנו? איך ניתן לגייס את היכולות הקיימות כדי להגדיל את ההון העצמי ואת ההכנסה השוטפת? אילו נכסים ואילו מכשירים פיננסיים עשויים לייצר לנו הכנסה פסיבית נוספת בשגרה ובעתות חירום, ולהפחית את התלות הבלעדית שלנו במקום העבודה?
משימת הניתוח הזו אינה קלה, אולם כבר כעת ברור כי בימים של ריביות אפסיות ושוקי מניות קורסים, תחום הנדל"ן מספק כמה אפשרויות השקעה מעניינות. הנה כמה מהן שעשויות להתאים לחלקנו, בהתחשב במאפיינים של המציאות החדשה הסובבת אותנו:
התחדשות עירונית = כסף על הרצפה
האפשרות לקדם פרויקט של התחדשות עירונית רלוונטית כמעט עבור כל מי שבבעלותו דירת מגורים ישנה (ולפעמים גם חנות או משרד שמהווים חלק מהבניין). בין אם מדובר בפרויקט של פינוי-בינוי קלאסי או בתמ"א 38 לסוגיה השונים, פרויקט כזה עשוי להעלות את ערך הנכס שברשותכם במאות אלפי שקלים. כל זאת ללא כל תשלום מצדכם, כאשר היזם נושא בכל הוצאות העסקה.
אולם מוטב לזכור: על פי החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה, תמ"א 38 תסיים את דרכה באוקטובר 2022, כלומר בעוד פחות משלוש שנים מהיום. בהתאם, נוצר חלון הזדמנויות קריטי עבור בניינים שעדיין לא התחילו את התהליך. כעת, כשרוב האנשים זמינים ונמצאים בבית, דומה שאין זמן טוב יותר להתניע את המהלך ולפעול לגיבוש הסכמות בקרב הדיירים.
רכישת דירה להשקעה
בימים של עבודה במתכונת חירום ולחץ כלכלי, קשה לייצר פניות לרכישה של דירה להשקעה, לא כל שכן לגייס הון עצמי בסכומים הדרושים. מאידך, קיימים מגוון פתרונות שעשויים לסייע לכם במימון העסקה ובהוצאות הנלוות לה. כך למשל, ניתן לשקול הכנסת שותף בשיעור מסוים מסכום העסקה; נטילת הלוואה מובטחת במשכנתא ביחס לנכס קיים; או דחיית התשלומים בעסקה למועד מאוחר.
דרך נוספת להשלמת הון יכולה להיות באמצעות שימוש בקרנות השתלמות או הלוואות המתקבלות מבתי ההשקעות וקרנות הפנסיה השונות. אלו האחרונים יודעים להציע היום הלוואות בתנאי ריבית מאוד אטרקטיביים, במתווה של "הלוואת בלון" (כך שלאורך חיי ההלוואה תשלמו את רכיב הריבית בלבד, בסכומים זניחים בדרך כלל, והחזר הקרן יבוצע רק בתום תקופת ההלוואה).
אם נחליט לאתר נכס להשקעה, נשאף על פי רוב להתמקד באזורים מתפתחים, תוך ביצוע בחינה מושכלת וחקר שוק מעמיק של האזור. כמו כן נפעל לזהות עוגנים – רכבת קלה, פרויקטים ותוכניות של פינוי-בינוי, אוניברסיטאות ומכללות סמוכות, השקעה מסיבית מצד העירייה בתשתיות ופיתוח, ועוד; כל אלו יכולים ללמד אותנו על הפוטנציאל הגלום בסביבת הנכס, ועל המגמה העתידית הצפויה באזור בשנים הקרובות.
השקעות נדל"ן בחו"ל
מי מאיתנו שיחליט להשקיע בנדל"ן בחו"ל צריך לזכור שמוקדם עדיין להעריך את ההשפעות הגלובליות של המשבר הנוכחי לאורך זמן. כאן נדרשת זהירות יתירה בבחינה ובניתוח של יעד ההשקעה כמו גם באופי העסקה: האם מדובר בעסקה סיבובית (רכישה, השבחה ומכירה)?; האם מדובר בנכס מניב לטווח ארוך?; האם הנכס יירשם בבעלותנו הבלעדית במרשם המקרקעין, או שמדובר בהשקעה עקיפה במסגרת קרן השקעה או רכישת מניות בחברה?
כל השאלות הללו צריכות להיבחן בתשומת לב בכל עסקת נדל"ן, וביתר שאת כשמדובר בחו"ל, במקום שבו על פי רוב הכללים אינם ברורים לנו ואנחנו לא נמצאים במגרש הביתי והמוכר. על מנת לגשר על פערי המידע הרבים והסיכון הרב שכרוך מטבע הדברים בסוג כזה של עסקאות, מומלץ מאוד להיעזר באנשי מקצוע מומחים מטעמנו לבחינת העסקה – גם בארץ, אך בעיקר במדינת היעד.
יש להניח שהזדמנויות מעניינות להשקעה תהיינה מצויות בשפע אחרי המשבר הזה. הקלישאה הרווחת היא שמזל הוא הדבר הזה שקורה כשהזדמנות פוגשת מוכנות. ובכן, נראה שאין זמן טוב יותר לתכנן – ולהתכונן.
הכותב הוא המייסד והבעלים של אבישי שולב – משרד עורכי דין, המתמחה בעסקאות נדל"ן ובליווי פרויקטים של התחדשות עירונית
לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>