משרד השיכון מוסיף עוד גזירות על תמ"א 38 בשילוב קבוצות רכישה

בעלי דירות שמקדמים פרויקט של תמ"א 38 בשיתוף עם קבוצת רכישה, עלולים לספוג קנסות של מיליוני שקלים, כך עולה מחוות דעת חסרת תקדים של עו"ד עמית גריידי הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון. גריידי מתייחס בחוות הדעת שנכתבה בשיתוף הרשות להתחדשות עירונית למקרה שבו הדיירים הוותיקים בבניין מבקשים לקדם פרויקט של תמ"א 38 או פינוי־בינוי באמצעות חברה שמארגנת קבוצות רכישה, וזאת בניגוד למצב הנפוץ שבו הדיירים חותמים על הסכם עם חברת בנייה רגילה.

כאשר הדיירים הוותיקים חוברים למארגן קבוצת רכישה הם עלולים להיחשב ליזמים המוכרים דירות, ולכן כפופים לחוק מכר דירות. אם יעברו על החוק הם צפויים לקנסות. הסיבה לכך היא שבדרך כלל מערכת ההסכמים שבין מארגן הקבוצה, הדיירים הוותיקים וחברי קבוצת הרכישה, מקנה למארגן ולדיירים הוותיקים שליטה מלאה בפרויקט, ולחברי הקבוצה אין שום שליטה על התהליך. עם זאת חברי הקבוצה לא זוכים להגנות שמקנה להם חוק מכר דירות, כמו ערבות, תקופת אחריות או פיצוי על עיכוב במסירת הדירות.

חוות הדעת החדשה של משרד הבינוי, הנחשפת כאן לראשונה, מצטרפת לשורה של מהלכים של המשרד וכרסמו בכוחם של מארגני קבוצות הרכישה. באוגוסט 2019 פרסם המשרד נייר עמדה שבו שורה של קריטריונים שבהם צריך לעמוד מארגן קבוצת רכישה, אחרת ייחשב ליזם המחויב להוראות חוק מכר דירות ולקנסות. במשך 2019 הוטלו קנסות על מארגני קבוצות רכישה שלא עמדו בקריטריונים, בין היתר הטיל המשרד קנס של יותר מ־4 מיליון שקל על קבוצת הרכישה יונייטד שרונה. 

עו”ד אלעזר במברגר. חקירות של קבוצות רכישה שהובילו לקנסות של מיליונים

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, עו"ד אלעזר במברגר מסביר כי "מטרת נייר העמדה להציב גבולות בשוק קבוצות הרכישה". שרת הבינוי והשיכון, יפעת שאשא ביטון מוסיפה כי "זה צעד חשוב לשמירה על האינטרסים של רוכשי הדירות בתהליכים של התחדשות עירונית". חוות הדעת של גריידי נולדה בעקבות חקירה של פרויקט תמ”א 38 שביצע בסוף 2019 ובסופה החליט להטיל קנס של 2.6 מיליון שקל על דיירים של בניין ותיק בתל אביב. גריידי חוקר היום שני פרויקטים נוספים שמהם עולים חשדות דומים.

הקנס הוטל לאחר שבמשרד הגיעו למסקנה כי הדיירים שארגנו פרויקט של חיזוק הבניין במתכונת של תמ"א 38 ומכרו את הדירות הנוספות לקבוצת רכישה, כפופים לחוק מכר דירות בדיוק כמו כל חברת בנייה. בין היתר עלה בחקירה כי על פי ההסכם בין קבוצת הרכישה למארגן, השליטה בפרויקט היא של הדיירים הוותיקים; המארגן והדיירים הם אלה שבוחרים את הקבלן המבצע ללא מעורבות חברי הקבוצה; והיתר הבנייה היה על שם הדיירים הוותיקים. בנוסף, נקבע בהסכמים כי הקבוצה מחויבת לבנות את הבניין בהתאם למפרט שנקבע מראש בהסכם שבין הדיירים הוותיקים למארגן הקבוצה ואילו לחברי קבוצת הרכישה לא היה שיקול דעת נוסף בעניין. כחודש לאחר מתן הקנס, הליקויים תוקנו והוא הפוחת ל־133 אלף שקל. 

שרת הבינוי והשיכון יפעת שאשא ביטון | צילום: יעל אורבך

חברת בנייה יזמית רגילה מבטיחה ללקוחותיה דירה שתימסר במועד ידוע מראש. הלקוחות לא מעורבים בהתנהלות היזם מול ספקים ורשויות, הם לא משפיעים על זהות הקבלן המבצע, העיצוב האדריכלי, או סוג החומרים מהם בנוי הבניין. כספם מובטח והם מוגנים בשורה של הגנות הקבועות בחוק מכר דירות, בין היתר תקופת אחריות לנזקים בדירה, ופיצוי כספי במקרה של עיכוב במסירת הדירה.

לעומת זאת קבוצת רכישה היא האחראית על כל אחד ממרכיבי הפרויקט, בין היתר בוחרת את הקבלן המבצע, את האדריכל ואת העיצוב האדריכלי. משום שחברי הקבוצה נחשבים ליזמי הפרויקט הם לא זכאים להגנות שניתנו לרוכשי דירות על פי חוק מכר דירות. מחיר הדירה אינו מובטח, והם לא יקבלו ערבות חוק מכר או פיצוי על עיכוב במסירת הדירה.

הבעיה על פי משרד הבינוי מתעוררת כאשר דיירים בבניין שצפוי לעבור פרויקט התחדשות במתכונת של תמ"א 38, חוברים למארגן קבוצת רכישה. בדרך כלל מארגן הקבוצה מתחייב מראש בהסכם שנחתם עם הדיירים הוותיקים על כל מרכיבי הבנייה, ובהם גודל הדירות, העיצוב האדריכלי ועוד. כך שהחברים בקבוצת הרכישה מקבלים על עצמם מצב נתון, ובדרך כלל אין להם יכולת להשפיע עליו. במקרים רבים הדיירים הוותיקים הופכים לחברים בקבוצת הרכישה. כאשר מדובר בפרויקט תמ"א 38 שבו מתווספות רק כמה דירות חדשות, הדיירים החדשים נמצאים במיעוט מובנה ולא יוכלו להשפיע על הליך הבנייה.

במצב כזה גריידי קובע כי זו עסקה יזמית. "ככל שההסכמים שנחתמו שוללים בפועל את זכותה של קבוצת רכישה לשלוט בפרויקט, הדבר יכול ללמד על כך כי אין מדובר בעסקה של קבוצת רכישה אלא בעסקת מכר רגילה. בעסקת מכר כזו, הגורם המנהל או הדיירים עשויים להיחשב מוכר לפי חוקי המכר".

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "המורכבות של קבוצות הרכישה, המתווספת על זו של תהליכי ההתחדשות העירונית הביאה אותנו להוציא מסמך זה. מחובתנו להתריע בפני הציבור הרחב כי ההגנות הקיימות על-פי חוק בפרויקטים רגילים, אינן תקפות במרבית המקרים של קבוצות רכישה, וכי עליו להיזהר שבעתיים בבואו לבצע עסקאות מעין אלה. אנו מזמינים את הציבור להיוועץ איתנו ועם המינהלות העירוניות שלנו במקרים נקודתיים, טרם החתימה".