מילכוד 66%: הבשורה בדו"ח של משרד המשפטים – והיכן נמצאים המוקשים

בשיתוף זירת הנדל"ן

ההתחדשות העירונית מתחדשת: עוד בטרם הונח לאישור על שולחן הממשלה, נייר העמדה שפירסמו משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, המציג שורה של תיקוני חקיקה דרמטיים בענף, ממשיך לעורר הדים בקרב הפעילים בתחום – ובעיקר לגרוף ביקורות אוהדות. המסמך מבקש לשחרר חסמים הנפוצים בפרויקטים רבים, ובין ההצעות הבולטות בו: הפחתת שיעור ההסכמה הדרוש מקרב בעלי הדירות במיזמי פינוי-בינוי, מאבק ב"דיירים סחטנים" וצמצום כוחם של ראשי הערים בענף ההתחדשות העירונית.

מנייר העמדה החדש עולה כי המדינה מוטרדת מהתופעה של דיירים המנצלים את הצורך בקבלת הסכמתם כדי לקבל תמורות גבוהות יותר עבור דירתם. על פי התיקון החדש, הכוונה היא להוריד את הרוב הדרוש להסכמות דיירים במיזמי פינוי-בינוי מכ-80% כיום לכ-66%, מה שיקטין את משקלם של אותם דיירים סחטנים.

מהלך דרמטי נוסף שמקודם במסגרת תיקון החקיקה הזה קובע כי דייר שביצע עבירות בנייה בדירתו — למשל בעל דירה שהורחבה ללא היתר — לא ישוקלל בחישוב מניין ההסכמות במתחם. התמורות שיקבל דייר זה, עם השלמת הפרויקט, יתבססו על רישום הדירה המקורי ולא גודלה בפועל.

עוד מוצע לאפשר הארכת תוקף להחלטה לאישור היתר בנייה במצב שבו הוגשה תביעת דייר סרבן — כדי שלא ייווצר מצב שבו פוקע תוקף ההיתר בשל התארכות הזמנים שאינה תלויה בהכרח ביזם או ביתר הדיירים. גורמים בשוק מעריכים כי אם התיקונים המוצעים יעוגנו בחקיקה, הדבר עשוי לשחרר לשוק באופן מיידי מאות יחידות דיור בפרויקטים המתקשים לגייס רוב הדרוש למימושם, נכון להיום.

עו"ד כרמית יוליס, ראש אשכול נדל"ן במשרד המשפטים וממחברי הדו"ח | צילום: עמית שאבי

קיצור הליכי התכנון

"היוזמה הינה חיובית ומבורכת ובאה להתמודד עם תופעת הדיירים הסרבנים, המהווה את אחד החסמים הבולטים הקיימים כיום בענף ההתחדשות העירונית", אומרת עו"ד אורית רימון, שותפה במשרד דן בר-אל ושות' – משרד עורכי דין ונוטריון, המתמחה בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית. עם זאת, לדבריה, בכל הנוגע להפחתת הרוב הדרוש להתנעת פרויקטים, "אין משמעות התיקון כי בחתימת 66% מהדיירים ניתן יהיה להוציא את הפרויקט לפועל, אלא כי ניתן יהיה להתחיל בשלב מוקדם יותר בהליכים משפטיים כנגד אותם בעלי דירות המסרבים לפרויקט ממניעים בלתי-סבירים. הדבר יאפשר לצמצם את העיכובים שגורמים הליכים אלה להוצאתם של פרויקטים לפועל".

רימון מצדדת בהצעה שלפיה מי שביצע עבירות בנייה לא יוכל לצאת מהן נשכר, אולם מדגישה כי יש לעשות הבחנה בין עבירות חדשות יחסית לבין מקרים שנעשו לפני שנים רבות, על ידי בעלי דירה קודמים: "לא תמיד העבירות האלה בוצעו בידיעת בעל הדירה הנוכחי, שמתגורר בדירה כבר שנים רבות. בנוסף, במקרים רבים לא ניתנה כל הודעה מהרשות המקומית ולא בוצעה כל אכיפה כנגד הבנייה הבלתי-חוקית במהלך כל השנים; במקרים אלו יש להגיע לפתרון ביניים – כזה שיהיה מקובל על בעל הדירה אך מבלי להתעלם לגמרי מהבניה הבלתי-חוקית, וכמובן בשקיפות ובידיעת כלל הדיירים".

סוגיה מהותית נוספת שזכתה להתייחסות נרחבת במסגרת נייר העמדה החדש היא חשיבות קיומה של ודאות תכנונית לפעילותו של שוק הנדל"ן ותחום ההתחדשות העירונית בפרט. כדי להגביר את הוודאות התכנונית בענף, קורא הדו"ח להחליף את מסמכי המדיניות העירוניים, המשמשים היום כלי בידי ראשי הערים — בתוכניות מתאר כוללניות להתחדשות עירונית למרחב התכנון המקומי.

רימון סבורה כי גם כאן מדובר בצעד נכון: "למסמכי המדיניות של הרשויות המקומיות, המבקשים להתוות מדיניות עקרונית בתחום ההתחדשות העירונית בהתאם לשיקול דעתן של הרשויות עצמן, אין מעמד סטטוטורי של 'תוכנית'. הדבר הזה טומן בחובו חסרונות לא מבוטלים, כגון ויתור על הצורך בשיתוף ציבור בהליך התכנוני ואי-קבלת פיצוי עקב פגיעה תכנונית.

"בנוסף, רשויות מקומיות משנות לעיתים את מסמכי המדיניות ללא קביעת הוראות מעבר מתאימות, דבר אשר פוגע ביזמים ודיירים רבים אשר הסתמכו על המדיניות הקודמת ופעלו על פיה. לכן, החלפת מסמכי המדיניות בתוכניות כוללניות או תוכניות מתאריות להתחדשות עירונית לכל מרחב תכנון מקומי, ייצרו וודאות תכנונית מבורכת, לרבות לעניין היקף הזכויות שניתן לקבל בכל מתחם – דבר אשר יקצר משמעותית את הליכי התכנון ויסייע בקידום עסקאות רבות בתחום".

עו"ד אורית רימון. לעיתים עבירות הבנייה כלל אינן ידועות לבעלים הנוכחיים של הנכס | צילום:ראובן קופיצ׳ינסקי

השבחה קבועה

הצעה מהותית נוספת בדו"ח של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – ואולי החשובה ביותר בראיית היזמים – נוגעת לסוגיית היטלי ההשבחה. הוא מבקש לקבוע בחוק כי היטל זה בפרויקטים של פינוי-בינוי יהיה בשיעור של 25% משווי זכויות הבנייה החדשות שהתוכנית מקנה לדיירים. זאת, בעוד שכיום היטל ההשבחה הוא בשיעור של 50%, ולעירייה נתונה הסמכות להקנות פטור מלא או חלקי על ההיטל. כמו כן ההיטל ייקבע כבר בתחילת ההליך התכנוני, ולא בסופו כפי שקורה כיום.

לדברי רימון, זהו צעד הכרחי ליצירת ודאות כלכלית עבור השחקנים הפועלים בענף: "על מנת להבין את חשיבות התיקון יש לראות את המצב החוקי הבלתי-אפשרי השורר כיום: על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, רשאים שרי הבינוי והפנים, בהסכמת הרשות המקומית הרלוונטית, לתת פטור מלא או חלקי מתשלום היטל השבחה; הרשות מכינה חוות דעת כלכלית בנושא, ובמקביל פונה היזם לרשות להתחדשות עירונית כדי לקבל את המלצתה למתן הפטור. לשם כך גם הרשות להתחדשות עירונית מקיימת בדיקה כלכלית משלה;

"לאחר אישור הרשות המקומית והמלצת הרשות להתחדשות עירונית, גם משרד הפנים עורך בדיקה כלכלית מטעמו, שבה הוא בוחן את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט. ריבוי השומות והבדיקות אורך זמן רב, ומביא לעיתים לתוצאות סותרות ובעיקר לאי-ודאות כלכלית בשלב מאוד מתקדם של הפרויקט, ולנזק כספי כבד ליזם".

רימון מוסיפה כי "יצירת כללים ברורים בחקיקה תפחית משמעותית את שיקול דעת הרשות, תקצר את המשא ומתן מולה ותיצור ודאות כבר בשלב מוקדם של הפרויקט. עם זאת, וכדי לאפשר את החלת היטל ההשבחה על כלל הפרויקטים, על הרשות המקומית או המחוזית, לפי העניין, לקחת בחשבון את עלות היטל ההשבחה במסגרת הדו"ח הכלכלי, ולהתאים את סל הזכויות בפרויקט באופן שיאפשר היתכנות כלכלית לביצועו".