דו"ח המבקר: צניחה ברכישת הדירות הציבוריות ב-2019

צניחה במספר הדירות שנרכשו על ידי משרד השיכון בשנת 2019, כך עולה מדו"ח המבקר בנושא הדיור הציבורי אשר מתפרסם היום (ב'). לפי המבקר, בעוד ב-2018 נרכשו 964 דירות לטובת הדיור הציבורי, ב-2019 נרכשו רק כשליש – 330 דירות. זהו הנתון הנמוך ביותר מאז 2015. אז שווקו 270 דירות.

בישראל תחום הדיור הציבורי מבוסס על מערך הסיוע הממשלתי ונועד להבטיח שגם אוכלוסיות שמתקשות להשכיר או לרכוש דיור יוכלו לחיות בכבוד בסיוע המדינה. המערך בישראל כולל השכרה בדירות בבעלות המדינה, וכן סיוע בשכר דירה. בשנת 2018 כ-49 אלף דירות ציבוריות שימשו למגורי משפחות כאשר בשנה זו כ-170 אלף משקי בית קיבלו סיוע בשכ"ד בסכומים שנעים בין 340-3,900 שקל לחודש. בשנת 2019 עמד מספר הדירות בדיור הציבורי על 53 אלף דירות ב-110 ישובים. מתוך הדירות הללו כ-39 אלף דירות המהוות כ-73% מהדירות במאגר הן דירות עמידר, יתר הדירות הן של עמיגור – 21%, חלמיש – 3%, ואחרות (שקמונה, חלד, שיכון ופיתוח) 3%.

בהשוואה גלובלית, ניתן לראות שישראל ממוקמת רק מקום אחד לפני המקום האחרון במדינות ה-OECD (נכון ל-2018) כאשר בוחנים את מספר הדירות בהשוואה לכלל הדירות במשק בהשוואה למדינות אחרות, כאשר רק פורטוגל נמצאת אחריה, ומדינות כמו פולין, סלובניה ומלטה נמצאות במיקום טוב יותר.

דיור ציבורי | צילום: אוראל כהן

אין התאמה בין מספר הדירות לשיעור האוכלוסיה באותו האזור

הירידה בהיקפי הדיור הציבורי אינה דבר חדש, במשך עשרות שנים המדינה חיסלה את המלאי הקיים אשר עמד על כ-400 אלף דירות בשנות הקמת המדינה, רובן נמכרו. כעת כשהמלאי הקיים נמוך משמעותית נוצרו בעיות נוספות, כך למשל, כיום, 41% מהדירות הציבוריות נמצאות במחוזות הדרום והגליל (כ-11.5 ו-10 אלף דירות בהתאמה) למרות שבאזורים אלה גרה רק כ-30% מהאוכלוסיה בישראל. במחוז חיפה נמצאות 9,000 דירות המהוות כ-17%, במרכז יש 15 אלף דירות שהן 28%, בירושלים 7,500 דירות שהן 14%. מבדיקת המבקר עולה, כי יש פערים גדולים בין שיעור דיירי הדיור הציבור לבין שיעור האוכלוסיה שגרה באותו האזור מתוך סך תושבי המדינה. כך בעוד במרכז נמצאות כ-30% מהדירות גרה באזור זה כ-45% מהאכולוסיה. בירושלים הפער קטן יותר ועומד על הפרש של 3%, בחיפה יש איזון ואילו רק במחוזות הדרום והגליל יש יותר דיור ציבורי מאשר אחוז האוכלוסיה באותו האזור ובהפרש משמעותי 21% מהדירות בדיור הציבורי לעומת 8% מהאוכלוסיה הכללית שגרה באזור זה.

העובדה שנרכשו דירות במספר ישובים מצומצם יחסית מונעת מחלק מהזכאים לממש את זכאותם ביישובים שבהם הם מתגוררים ולפי המבקר הם "נאלצים לקבל סיוע כספי לשכירת דירה בשוק החופשי או להתנתק מקהילתם ומהשירותים החברתיים המוכרים להם ולעבור להתגורר ביישוב אחר, שבו קיים דיור ציבורי". למשל מפרט המבקר שורה של ישובים שנמצאים באשכול חברתי-כלכלי נמוך של 1-3 ואין בהם אפילו דירה אחת של דיור ציבורי. דוגמה לכך הם ישובים כמו רהט, טייבה, מודיעין עלית, אום אל פאחם, וטמרה.

קרוב ל-3 שנות המתנה לדירה

חוק הדיור הציבורי אשר אפשר מכירה מסיבית של דירות שהיו בשירות הדיור הציבורי נחקק ב-1998 ונכנס לתוקף ב-2013. מ-2014 ועד 2019 נמכרו כ-10 אלף דירות כאלה בסכום של 2.5 מיליארד שקל. בשנים אלה נרכשו רק 2,600 דירות בעלות כוללת של 3.4 מיליארד שקל.

לצמצום מלאי הדירות יש השפעה מרחיקת לכת על הזכאים הממתינים לדיור ציבורי. בעוד ב-2011 היה יחס של 27 דירות לזכאי (63.5 אלף דירות ו-2,340 ממתינים), באוגוסט 2019 היחס עמד על 11 דירות לזכאי (53 אלף דירות לעומת 4,700 ממתינים מתוכם כ-1,000 ממתינים להחלפת דירה). צמצום זה במלאי הדירות גרם להתארכות זמן ההמתנה מ-25 חודשים ב-2016 ל-31 חודשים ב-2019.

באוצר התנגדו להמשך רכישת הדירות ודרשו לבטל את חוק הדיור הציבורי

הערכה היא כי אם לא תינקט פעולות נוספות מספר הזכאים יגדל ב-8,000 עד לשנת 2028 וזאת בהשוואה ל-2018. למרות זאת תוכנית "גרים בכבוד" שגובשה על ידי משרד השיכון ומעלה הצעות להגדלת ההיצע לא מתייחסת לעלות התוכנית ולמקורות המימון הנדרשים כדי להוציא אותה אל הפועל. כך, מציעה התוכנית להעלות את היקף הדירות בעשור הקרוב ב-7,200 דירות בשנה ובנוסף להוסיף חד פעמית 800 דירות, כלומר תוספת של כ-73 אלף דירות בעשור.

חלק מההצעות היו להפריש 10% מתוך הכנסות רמ"י משיווק קרקעות לטובת הדיור הציבורי, גיוס מיליארד שקל באג"ח, ומהלכים נוספים כמו תקבולי הקרן לדיור ציבורי ומשכנתא , הגדלת זכויות תכנוניות לטובת דיור ציבורי, והקצאת 5% מתוכנית מחיר למשתכן אשר הייתה אמורה להוסיף כ-1,500 דירות בשנה. ביולי 2018 הוגשה על ידי שר השיכון הצעת החלטה בנושא והוחלט על הקמת צוות בין משרדי שימליץ על תוכנית פעולה בראשות מנכ"ל משרד השיכון ויגיש המלצותיו בתוך 60 ימים. מחלוקות בין חברי הצוות מנעו את הגשת ההמלצות עד כה.

הצוות קיים תשע ישיבות אך בניגוד לאנשי משרד השיכון, נציגי האוצר סברו שיש להפסיק לרכוש דירות למאגר הדיור הציבורי ולסייע לזכאים במודל השכרה לטווח ארוך. גם נציגי המועצה הלאומית לכלכלה תמכו בעמדה זו של הגדלת הסיוע על פני רכישה של דירות. נציגי האוצר גם התנגדו לגיוס אג"ח נוסף על ידי חברת עמידר בטענה שהוא עשוי לפגוע בדירוג האשראי של המדינה ובאמינות הפיסקלית שלה. נציגי האוצר גם סברו כי יש לבטל את חוק הדיור הציבורי המאפשר מכירה של דירות לדיירים, זאת בניגוד לעמדת משרד השיכון, וזאת נוכח העלות הגבוהה של הסובסידיה לעומת התועלת האפשריות של המכירה שטרם נבחנו.

בתגובה לפניית משרד המבקר בדצמבר 2019 ענו באגף התקציבים באוצר, כי המדיניות של רכישת דירות בשנים האחרונות לא הביאה לתוצאות הרצויות והתור לדיור הציבורי התארך. לתפיסת האוצר הפתרון טמון בהשכרת דירות לטווח הארוך לצד ייעול מערך הדיור הקיים. במשרד השיכון אמרו בתגובה כי הם מקיימים עבודת מטה לגיבוש מודל שכירות ארוכת טווח ובמקביל יציגו את הנושא לממשלה חדשה.

עוד נמצא, כי התוכנית להקצות 5% מהדירות במסגרת פרויקט מחיר למשתכן לטובת דיור ציבורי לא צלחה, ומתוך תוכנית ל-392 דירות בשנת 2019 אושרה בנייה של 18 דירות בלבד. עד לתום מועד הביקורת אושרו בסך הכל 443 דירות ציבוריות ב-8 יישובים כאשר בתקופה זו פורסמו מכרזים ל-58 אלף דירות, כך שמדובר ב-0.3% מהדירות.

אלא שגם לגבי הדירות הקיימות אין ניהול נכון. לפי נוהלי השכרת הדירות הציבוריות ניתן להשכיר אותם לגופים שונים ובהם גרעינים התיישבותיים, כפי שנחשף שקרה ביישוב ירוחם בתקופתו של השר אורי אריאל. התנאי להשכרה הוא שדירות אלו לא נדרשות עבור זכאים. בסך הכל, נכון למאי 2019 הושכרו כ-1,800 דירות ציבוריות (כ-3.5% מהדירות הציבוריות) לגופים ציבוריים. למרות דו"ח מבקר שעסק בכך ב-2013 ובו נקבע כי יש לפעול למצות את המאגר הקיים לטובת הזכאים, נותרו 930 דירות שלגביהן אין כל הסדר עתידי בדבר השבתן למשרד השיכון.

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בתגובה:

1. לגבי יישובים שאין בהם דיור ציבורי - אכן מדובר בפער היסטורי בן עשרות שנים, ובכוונת המשרד לקדם פתרונות בכלים הבאים:

א. במסגרת שיווקי "מחיר למשתכן" פועל המשרד לרכישת דירות דיור ציבורי חדשות גם ביישובים בהם לא קיימות כיום דירות דיור ציבורי, אך קיים ביקוש לדירות אלה.

ב. הוחלט במשרד לעדכן את תכנית רכש הדירות ולהתחיל לרכוש דירות גם ביישובים בהם לא קיימות כיום דירות דיור ציבורי, אך קיים פוטנציאל ביקוש לכך, בעדיפות ליישובים בהם לא קיים צפי לשיווק דירות במסגרת תכנית "מחיר למשתכן".

ג. יחד עם זאת נבקש להדגיש כי גם במצב הקיים, על פי מדיניות המשרד, אדם העומד בתנאי הזכאות לדיור ציבורי ואולם מתגורר ביישוב שאין בו דיור ציבורי - זכאי להירשם בתור הממתינים ביישוב סמוך, ובהעדר פתרון דיור מיידי ביישוב הסמוך – זכאי לסיוע מוגדל בשכר דירה, ככל זכאי לדיור ציבורי הממתין לדירה.

2. לגבי "לגור בכבוד" - הדו"ח המסכם של הצוות לא הוגש לממשלה בשל פיזור הכנסת, ולא בשל מחלוקות בין חברי הצוות. המחלוקות קיבלו ביטוי בדעות מיעוט ששולבו בדו"ח. במצב הנוכחי, וע"פ חוות הדעת המשפטית, אין אפשרות להעלות הנושא בפני הממשלה. עם כינונה של הממשלה יוצג הנושא בפני השר הממונה לרבות המלצת המבקר. נכון להיום בהנחיית שרת הבינוי והשיכון נמשכת עבודת המטה.

ממשרד האוצר נמסר בתגובה:

משרד האוצר פועל לקידום פתרונות שיתנו מענה רחב ככל האפשר. בדו"ח המבקר נטען, בין היתר, כי יש לשקול את היעילות הכלכלית של החזקת מלאי הדיור הציבורי אל מול חלופות, כמו גם לבחון את ניהול מלאי דירות הדיור הציבורי. משרד האוצר הצביע על כך שיתכן כי הפתרון למצב זה לא טמון ברכישה נוספת של דירות למלאי, אלא בגיוון כלי הסיוע הממשלתיים בדיור, בעיקר באמצעות מנגנונים של השכרת דירות לטווח ארוך, בסיוע בשכר דירה לטווח ארוך וביצירת חיבור עמוק יותר בין מנגנוני הסיוע הרווחתיים הנוספים אותם מעניקה המדינה לסיוע אותו היא מעניקה בתחום הדיור, וזאת לצד ייעול מערך הדיור הקיים. יחד עם זאת יש לציין כי הדו"ח מתייחס בהרחבה להשקעה חסרת התקדים ברכישת דירות לדיור הציבורי, שלאחריה התרחש גידול חד בתור הממתינים.