ניתוח שוק השכירות למגורים בתקופת הקורונה - יותר חורים ממסקנות

חטיבת המחקר המפוארת של בנק ישראל התיימרה להציג היום (א') "ניתוח מיוחד של שוק השכירות למגורים במשבר הקורונה". אבל בפועל מה שקיבלנו היה בראש ובראשונה תזכורת לכך שבכל הנוגע לשוק השכירות בישראל אנחנו בעיקר מגששים באפלה. מי שמנסה לגזור מסקנות כלשהן על בסיס חודש־חודשיים של עסקאות בשוק שמתנהל רובו ככולו בין משכיר פרטי לשוכר פרטי, הרחק מעיניו הבוחנות של השלטון, נאלץ בסופו של דבר לספק מחקר מביך למדי, שכולל הרבה יותר חורים ממסקנות.

רמת הביקושים במחקר של בנק ישראל נשענה על החיפושים שלנו בגוגל, שכללו בסך הכל שישה צירופים: "דירות להשכרה", "יד2 דירות להשכרה", "דירות להשכרה יד2", "השכרת דירות", "יד2 השכרת דירות", "השכרת דירות יד2". מנגד, ההיצע נמדד לפי כמות מודעות ההשכרה באתרים ובלוחות אינטרנטיים, שכוללים כמובן לא מעט הצעות שנועדו בעיקר לרחרח ולבדוק מה קורה בשוק. והמחירים? מספיק להסתכל על נתוני הבסיס שעליהם נשען המחקר אל מול המסקנה כי בתל אביב למשל "ניכרת ירידה של 15% במחיר השכירות המבוקש", כדי להכיר בכך שמדובר לכל היותר במשאלת לב או בניסיון מאולץ לייצר מסקנות הגיוניות למדי, אבל שאינן מגובות בהכרח בנתונים מבוססים.

כך למשל בשבוע של 14-8 במרץ המחיר המבוקש לשכירות דירה בתל אביב (2.5־3 חדרים) עמד על 6,975 שקל. והנה, חודש מאוחר יותר המחיר המבוקש ירד ל־6,126 שקל, מה שאיפשר לבנק המרכזי "לחגוג" את הירידה בתל אביב (בשאר האזורים בארץ הם מציינים ש"לא ניכרת התמתנות בשכר הדירה המבוקש, לפחות עד כה").

אלא שמבט על הנתונים לאורך כל השבועות האחרונים מלמד שדווקא השבוע ההוא במרץ היה חריג. בין 12 ל־18 בינואר למשל המחיר המבוקש עמד על 5,989 שקל, מה שאולי מאפשר להציג דווקא עליות מחירים, חרף המגפה בחוץ. במבט שנתי, מאפריל 2019 עד סוף אפריל 2020, המחיר המבוקש הממוצע להשכרת דירה בתל אביב עמד על 6,175 שקל, שהם 159 שקל פחות מהמחיר המבוקש לפני שבוע. אז המחירים ירדו או עלו?

אגב, לפחות לפי מחקר לא ממש מייצג שלי, בחודש האחרון אכן נרשמה התקררות בשוק השכירות, אבל היא בכלל לא מגיעה ללוחות האינטרנטיים. בעלי דירות רבים הלכו לקראת השוכרים, גם בגלל לבם הרחום וגם מפני שאף אחד לא רוצה היום לחפש שוכרים חדשים.

ועל רקע הקושי המובן והמוכר לדעת מה קורה בשוק השכירות, כדאי להזכיר שכבר 20 שנה מחירי השכירות מהווים רבע ממדד המחירים לצרכן שלנו. מי שמודאג ממסד הנתונים ומרמת האמינות של מחקרי בנק ישראל, שיחשוב טוב על האמינות של נתוני האינפלציה שמתפרסמים בכל חודש.