חוסן, חסינות וזכרון חיסוני בהשקעות נדל"ן

אי הודאות שליוותה את שוק ההשקעות בתקופה האחרונה באשר למיקומנו ביחס למחזור השוק, פינתה מקומה לדאגה מיידית בהרבה עם התפשטות נגיף covid-19 והשלכותיה החברתיות והכלכליות על מדינות העולם.

חוק טבע שתקף גם בעולם הכלכלה הוא שמה שעולה חייב גם לרדת בשלב כלשהו ולפיכך, בעולם ההשקעות שמאופיין במחזורי שוק שאת אורכם ותלילותם לא ניתן לנבא מראש, רמת המחירים הגבוהה והתשואות היורדות הצביעו על האטה בלתי נמנעת שאמורה היתה להגיע בשלב כזה או אחר, וברמה כזו או אחרת. האטה צפויה זו לא הגיעה באופן טבעי, אלא נגרמה על ידי גורם חיצוני - משבר ההתפשטות הגלובלית של נגיף covid-19 והשלכותיה. המשבר תפס את השוק בנקודה חזקה מבחינת נתוני היסוד של הכלכלה (fundamentals), השוק הציג נתונים חזקים מבחינת שיעורי אבטלה נמוכים, היקף הצמיחה והצריכה והביקוש הגבוה לנכסים.

מאז המשבר הפיננסי העולמי של 2008 (GFC), נהנה העולם הפיננסי ועולם הנדל"ן בפרט משוק עולה, עם נתוני יסוד חזקים, ריבית נמוכה ותשואות גבוהות באופן יוצא דופן. למעשה, מדובר היה במחזור חסר תקדים באורכו.

הדריכות ביחס למיקומנו במחזור הפיננסי היתה גבוהה, השאלה הנפוצה ביותר בכל מפגש או מאמר מקצועי בתחום הנדל"ן היתה מתי תגיע נקודת המפנה והירידה הצפויה באופן טבעי על פי כללי מחזוריות השוק ומה יהיה היקפה.

מגפת covid-19, שהשפיעה על העולם כולו, הגיעה ללא התראה, ושיתקה את עולם הכלכלה הגלובלי.

רבים סבורים שזו תקופה של שינויים וחשבון נפש. יש שאומרים שהטבע התקומם על ניצול מוגזם של משאביו, ואילץ אותנו לעצור, להפחית את זיהום האוויר, להקטין משמעותית את תרבות הצריכה המוגזמת, אחרים טוענים שהמגפה נועדה להזכיר לנו את חשיבות הערבות ההדדית והדאגה לאחר, ועוד כהנה וכהנה.

ברוח זו, דומה שכוח נסתר התקומם על מחזור ההשקעות הארוך והדריכות הגבוהה שהוא יוצר בקרב המשקיעים והחליט לשים לו סוף, אם לא באופן טבעי שנובע מנתוני היסוד של השוק, אזי באופן חיצוני.

אלחנן רוזנהיים מנכ"ל פרופימקס

בדרך כלל, האטה שנוצרת באופן טבעי מתרחשת בצורה איטית והדרגתית, ואילו הקיפאון הנוכחי ברוב ענפי התעשיה, המסחר והתעסוקה התרחש באחת, ללא התראה. המשמעות היא שאם המשבר יהיה קצר, הוא יהיה תחליף מלאכותי להאטה הטבעית שהיתה צפויה, ואם ההתאוששות מבחינה רפואית תהיה מהירה (גרף בצורת "V"), יתכן שמבחינה כלכלית, "תחליף מיתון" זה, חמור ככל שיהיה בטווח הקצר, יהיה בעל השלכות פחות חמורות ממיתון שהיה נוצר מגורמים שנובעים מהיסודות הכלכליים בשוק.

הנושא שמעסיק את הקהילה הרפואית בעולם הוא החיסון למגיפה, מתי יהיה זמין חיסון חיצוני, האם אדם שנדבק חסין בפני המחלה, ובאיזה שלב יהיו מספיק אנשים מחוסנים, כך שההתפשטות תיבלם.

אחד המאפיינים של מערכת החיסון האנושית הוא זכרון חיסוני (protective immune memory), שמאפשר לה "לזכור" מחוללי מחלה ולאפשר תגובה מהירה אליהם. באמצעות קולטנים שמזהים את מחולל המחלה המוכר להם מן העבר, ומאפשרים תגובה מהירה של הגוף אליו. בחשיפה שניה למחולל מחלה, ניתן לראות שלוש השפעות של הזכרון החיסוני: (1) מהירות תגובה מואצת; (2) עוצמת ומשך מחלה פחותים; (3) עוצמת תגובה מוגברת של נוגדני המחלה.

זכרון חיסוני | מקור: מכון ויצמן למדע

בשוק ההשקעות, בהשאלה ובשינויים המחוייבים, המצב דומה. חלק מהשחקנים בשוק, שעברו משבר אחד או יותר בשנות פעילותם, כבר מצויידים בסוג מסויים של זכרון חיסוני, שמאפשר להם להגיב מהר ולהתאים את עצמם למצב החדש, וככל שהמשקיעים ייחשפו לשחקנים אלו, כך ההשפעה של המשבר תהיה פחותה.

אינני טוען שמי מאיתנו חסין לחלוטין בפני משבר, אך הנסיון והידע שצברנו במשברי העבר בהחלט מסייעים להתמודדות בעת משבר זה. תקופות משבר קודמות, ובעיקר המשבר הפיננסי של 2008 (GFC) היו קשות, אילצו אותנו לנקוט צעדים קשים, לימדו אותנו שיעורים חשובים מאין כמותם וציידו אותנו, בעל כורחנו, בכלים ובנסיון שלא יסולאו בפז להתמודדות עם שוק עולה ושוק יורד כאחד.

אחת הדוגמאות היא ועדת ההשקעות שלנו, שבוחנת כל השקעה, ראשית מתוך ראייה של התרחיש הפסימי ביותר על מנת להגן על המשקיעים מפניו (downside protection). למעשה "מציבים" את ההשקעה בנתוני משבר 2008 ובודקים מה היה צפוי לעלות בגורלה בנתונים אלו, האם וכיצד התמודדו מנהלי ההשקעה עם משברים קודמים ועד כמה עמדו בציפיות ממנהל השקעה מקצועי. ועדת ההשקעות למעשה "חיה" משבר פוטנציאלי גם בתקופות החזקות ביותר של השוק. יתכן שזהירות ושמרנות זו גרמו לנו לוותר על השקעות שבדיעבד התבררו כמוצלחות, אך יש סיכונים שאיננו מוכנים לקחת.

אנו מתמודדים כעת עם משבר חסר תקדים, בעל מאפיינים שונים שאינם מוכרים לשוק ולעיתים אף הפוכים למגמות שהיו עד כה. למשל, במשברים קודמים, נכסים שנמצאים במרכזי הערים הגדולות נפגעו פחות. הפעם, דווקא מרכזי הערים נמצאים בבעיה משמעותית, כיוון שהכלכלה והתעסוקה בהם תלויים במידה רבה ברכבות תחתיות ובתחבורה ציבורית שעלולים להוות מוקדי הדבקה מסיבית ולכן דווקא בהם החזרה לשגרה עשויה להתעכב מעבר לפרק הזמן שתארך בשווקי המשנה. דוגמה נוספת היא שוק המשרדים, שעבר במידה רבה למודלים של ישיבה משותפת וצפופה, ועשוי כעת לשנות מגמה זו ולרווח את שטחי המשרדים, הכל, כמובן, בכפוף לחוסנן של החברות ולשרידותן. חלק מהחברות תאמצנה חלקית את המודל של העבודה מרחוק, וחלקן דווקא הפכו יותר ויותר מודעות לצורך בנוכחות פיזית במשרדים, לטובת העובדים ולטובת התפוקה. נכון להיום סקטור הלוגיסטיקה לא נפגע ועל פי ההערכות אף אינו צפוי להיפגע, לאור העליה המתמדת במסחר אונליין שהוכיחה את נחיצותה בתקופה זו. בשוק ההשקעות, מי שיידע לזהות את ההזדמנויות ששוק משברי יודע להציע, ויהיה לו הון זמין על מנת לנצל הזדמנויות אלו, ייצא נשכר גם מתקופה מאתגרת זו.

חוסנה של חברה נמדד ביכולתה להגיב מהר, ולנקוט בפעולות המחוייבות על מנת להתאים עצמה לשינויים בשוק בו היא פועלת. האופן בו התמודדה חברה עם משבר בעבר מהווה אינדיקציה משמעותית לאופן בו תתמודד עם משבר עתידי. זו הסיבה שבתהליך בחירת השותפים שלנו, חלק ניכר מוקדש לבחינה מדוקדקת של האופן בו התנהלו מנהלי ההשקעה בתקופות משבר קודמות. לצורך כך יש צורך בהון אנושי איכותי, זכרון ארגוני והתנהלות אחראית.

כאמור, מדובר במשבר שבו עדיין רב הנסתר על הגלוי ועלינו לגלות אורך רוח, סבלנות וגמישות פעולה (agility) על מנת לצלוח תקופה זו, לא רק בבריאות ובנזקים מינימליים, אלא אף ברווח שיגיע מניצול הזדמנויות השקעה שמזמן משבר כלכלי מסוג זה.

קרנות הבית של פרופימקס נהנות מקדימות בהזדמנויות ההשקעה שמקבלות את אישור ועדת ההשקעות>> לחצו כאן לפרטים על פרופימקס ותיאום פגישה אישית