האיטלקים בורחים מהערים, הספרדים קונים בתים מרחוק

התפרצות הקורונה הפכה סדרי עולם, זעזעה את השווקים ואילצה ענפים שלמים לשנות דרכי פעולה. בשוק הנדל"ן למגורים המגפה הפילה ביקושים לטווח הקצר, אך במקביל שינתה העדפות צרכנים ונתנה תנופה לסיורים הווירטואליים. מבריטניה ועד קנדה, כלכליסט ממפה כמה ממגמות השוק החדשות.

כרם באזור לאנגה, איטליה, בחודש שעבר. הראשונה מחוץ לסין שהטילה סגר | צילום: רויטרס

בריטניה: פחות גרוע ממשבר 2008

2020 היתה אמורה להיות השנה שבה שוק הנדל"ן הבריטי מתייצב ומרים את ראשו. מאז משאל העם על הברקזיט בקיץ 2016 נמצא השוק בחוסר ודאות לגבי עתיד הממלכה, דבר שגרם לבריטים ולמשקיעים הזרים לבחון בזהירות כל השקעה נדל"נית. כאשר העזיבה הרשמית של האיחוד האירופי החלה ב־31 בינואר, היא הביאה עמה ודאות מסוימת שלאורה יכלו הרוכשים לפעול.

בפועל, שבועות ספורים לאחר מכן הכתה מגפת הקורונה העולמית גם בבריטניה וטרפה את הקלפים מחדש. למרות התנגדותו הראשונית להטלת סגר שישבש את חיי התושבים, ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון נאלץ לחזור בו וב־26 במרץ נכנסו לתוקפן הגבלות תנועה מחמירות שמנעו את הפעילות גם בזירה הנדל"נית.

אתר הנכסים זופלה (Zoopla) העריך כי המגפה הקפיאה מכירות של 400 אלף נכסים בבריטניה בשווי מצרפי של 82 מיליארד ליש"ט. על פי נתוני המכון המלכותי לשמאים מוסמכים (RICS), בסקר החודשי שהתקיים באפריל דיווחו 93% מהנסקרים על ירידה בביקושים לרכישת דירות, ירידה חדה אף יותר מ־76% שנרשמו חודש קודם לכן.

ב־11 במאי התיר הממשל לסוכני הנדל"ן לשוב לעבודתם תחת הנחיות שנועדו לשמור על בריאותם ובריאות הרוכשים הפוטנציאליים, וכעת צפויות המכירות להתאושש בהדרגה. "אחרי שישבו שלושה חודשים בחוסר מעש, לא כולם חושבים שזה הזמן הטוב ביותר למכור", אמר ל"פייננשל טיימס" אליסטר אליוט, יו"ר סוכנות הנכסים הבריטית נייט פרנק. "אנחנו מאמינים שלא כל העסקאות יחזרו בבת אחת".

לפי שעה מעריכים מומחים כי מחירי הבתים בבריטניה יירדו השנה ב־4% לעומת 2019. מדובר בירידה צנועה יחסית ל־16% שנרשמו בעקבות המשבר הגלובלי של 2008. לפי הנסן לו, כלכלן בחברת הייעוץ המקומית קפיטל אקונומיקס ששוחח עם רשת CNBC, כמה מאפיינים ישפיעו לחיוב על הביקושים בבריטניה. עמם אפשר למנות את חסינות המערכת הבנקאית שהשתפרה מאז המשבר העולמי, התמיכה הממשלתית שמוענקת למשקי הבית והריבית שקוצצה ל־0.1%, הרמה הנמוכה ביותר שהציב אי־פעם הבנק המרכזי של אנגליה. 

קנדה: צניחה חדה בהיצע הבתים

בהשוואה לתקופה המקבילה ב־2019, מכירות הבתים בקנדה צנחו באפריל ב־57.6% ושיקפו את היקף המכירות הנמוך ביותר עבור חודש זה מאז 1984. מדובר בנתון קודר בהינתן כי בתקופה זו של השנה מתחילה בדרך כלל פעילות ערה בשוק הנדל"ן המקומי. גם בין פברואר למרץ נרשמה ירידה לא טיפוסית במכירות הבתים, שעמדה על 15%.

על פי נתוני איגוד הנדל"ן הקנדי (CREA), באפריל ירדו מחירי הבתים ב־1.3% בלבד לעומת אפריל 2019, כאשר מחיר הנכס הממוצע עמד על 488 אלף דולר קנדי (319 אלף דולר ארה"ב). הירידה המתונה יחסית נרשמה על רקע צניחה חדה בהיצע הבתים. כך, מספר הבתים שהוצעו לראשונה למכירה צנח בשיעור של 55.7% בין מרץ לאפריל.

אולם בבנק הקנדי CIBC מעריכים כי התנודתיות בשוק הנדל"ן המקומי תימשך לכל הפחות עד שיימצא חיסון לנגיף. "הכלכלה בתקופה שאחרי מציאת החיסון תהיה שונה", קבע הבנק בדו"ח שפרסם מוקדם יותר החודש. "אם לשפוט על סמך הנזק המצטבר, סביר שבמהלך 2021 יתאושש שוק הנדל"ן אל תוך תנאים של מיתון. כשהערפל יתפזר, אנחנו מצפים לרמות מחירים נמוכות בשיעורים של 10%-5% לעומת אלה של 2019. דירות היוקרה ירשמו את ירידת המחירים החדה ביותר", סיכם בנק CIBC.

איטליה: ביקוש ער לבתים בכפר

איטליה, הנמנית עם מוקדי הקורונה הקשים באירופה והראשונה מחוץ לסין שהטילה סגר על תושביה, החלה בשבועות האחרונים להסיר בהדרגה את הגבלות התנועה במדינה.

השהות הכפויה הממושכת בבתים הדגישה את חשיבות נוחות חללי המחיה והעמידה במבחן את הבתים האיטלקיים ששטחם הממוצע קטן ממקביליהם במדינות אחרות באירופה. על פי סוכנות הנדל"ן idealista, גודלו של בית ממוצע באיטליה עומד על 81 מ"ר, פחות מספרד, גרמניה וצרפת, שם שטח בית ממוצע הוא 97 מ"ר, 109 מ"ר ו־112 מ"ר בהתאמה.

יותר ממחצית מהאיטלקים חיים בסביבה אורבנית צפופה, ו־25% מהאיטלקים מתגוררים בבניינים משותפים בעלי עשר דירות לפחות. משתנים נוספים כמו מספר נפשות בדירה, חצר או מרפסת, הפכו את המגורים באיטליה לצפופים ביחס למדינות אחרות. בהתאם, מנתוני יורוסטאט עולה כי 30% מהמשפחות האיטלקיות חיות בצפיפות לעומת ממוצע של 18.3% מהמשפחות בכלל אירופה. בצרפת עומד הנתון על 8.2%, בגרמניה על 6.3% ובספרד על 5%.

כאמור, השהות הממושכת בבתים עקב המגפה רק העצימה את הקשיים שבצפיפות, וההשלכות כבר מורגשות. בעוד באיטליה בתים כפריים נתפסים בדרך כלל כמקום שמאכלס בעיקר פנסיונרים ומשקיעים זרים, על פי סקר שערכו סוכנויות נדל"ן מקומיות והתפרסם החודש במגזין הנדל"ן הכפרי "Ville & Casali", בין פברואר לאפריל השנה זינק ב־20% מספר הפניות והחיפושים אחר בתים באזורים כפריים. "המצב הסב את תשומת לבם של איטלקים רבים לפתרונות דיור שמציע מודל מחיה כפרי", הסביר עורך המגזין מורלי ג'ובאני בראיון לערוץ החדשות המקומי Sky TG24. הוא הוסיף כי הזינוק החד בעבודה מרחוק היה גורם נוסף בעליית הביקו ש למגורים מחוץ לעיר.

ספרד: השכירות זינקה

בעוד בצל הקורונה צנחו מחירי השכירות בתל אביב ב־15%, בספרד הם דווקא עלו בחודש שעבר ב־10.9% לעומת אפריל 2019. "הסיטואציה הנוכחית לא גורמת לבעלי הבתים להוריד מחירים", ציינה אנאיס לופז, דוברת פורטל הנדל"ן פוטוקאסה, בשיחה עם סוכנות רויטרס. "ייתכן שההשפעה הישירה של הנגיף על השכירות תגיע בעיכוב של כמה חודשים".

בינתיים, שוק מכירות הנכסים עושה מאמצים להתגבר על המכשולים שמציבים הסגר וחוקי הריחוק החברתי. כך, למשל, סוכנויות נדל"ן מקומיות מציעות סיורים וירטואליים בנכסים ומשקיעות משאבים לוביסטיים בהכשרת חתימות דיגיטליות. "אנחנו מלמדים את הסוכנים שלנו באיזו זווית להחזיק את המצלמה", סיפרה לרויטרס שירלי רודס מסוכנות הנדל"ן לוקאס פוקס. "זה יהיה מאוד מקצועי: מצלמת גו־פרו, תאורה, אדם אחד מקריין והשני מקליט".

"זו תעשייה עתיקה ומיושנת שבכל מקרה צריכה ניעור", הוסיף טום מיידמנט מלוקאס פוקס, בהתייחסו לענף שבשנה שעברה היווה 10.5% מהתמ"ג הספרדי. לדבריו, לפי החוקים הקיימים, פעמים רבות דרושה נוכחותם של כמה אנשים כדי לתקף חתימה על עסקה. לפני התפרצות המגפה סיפקה החברה סיורים מצולמים רק לכ־10% מנכסיה במקרים שבהם לקוח לא היה יכול להגיע פיזית למקום. אולם כעת, החברה מציעה סיורים מסוג זה עבור רוב הנכסים.

השדרוג שנכפה על התעשייה בעידן קורונה צפוי לשמור על רלבנטיות גם לאחריו, בעיקר עבור משקיעים זרים שמגלים עניין רב בנדל"ן הספרדי. על פי נתוני מועצת הנוטריונים של ספרד, ב־2018 חלקם של הזרים מכלל הרוכשים עמד על 20%.