בן משה: "בעלי המניות יצטרכו להחליט, אני אדיש לעסקת בעלי העניין"

מוטי בן־משה מבשל עסקת בעלי עניין ברבוע כחול שבבעלותו (100%). החברה דיווחה אתמול כי היא פועלת לעסקה שבה יועבר נדל"ן של דור אלון לרבוע כחול נדל"ן, בתמורה להקצאת מניות. המשמעות היא העברה של שלושה נכסים מהותיים של דור אלון, בשווי כולל בספרים של 730 מיליון שקל נכון לסוף 2019, אל רבוע נדל"ן, בתמורה להקצאה של 33%-26%, כתלות בשווי שבו תיעשה העסקה להעברת הנכסים. השווי יקבע ע"י ועדות בלתי תלויות ומעריכי שווי בלתי תלויים.

בעלי המניות ברבוע נדל"ן שבה מחזיק (57%) בן־משה באמצעות אלון רבוע כחול (100%) ידוללו בהתאם, בכשליש מאחזקתם. עם זאת, בן־משה עצמו יקבל ביד השנייה, כבעל השליטה בדור אלון, את מניות של רבוע נדל"ן ויעלה לאחזקה ישירה ועקיפה של עד 70% ברבוע נדל"ן כאשר בדור אלון הוא ישאר עם שליטה של 70%. זו הנקודה שבעלי מניות המיעוט צפויים להקשות על בן־משה, מאחר ובעוד הם מדוללים, הוא יגדיל את אחזקתו ברבוע נדל"ן בעד 13% ללא השקעה הונית בחברה.

רבוע נדל"ן נסחרת בשווי של 2.1 מיליארד שקל ושווי של 13% ממניותיה הינו כ־270 מיליון שקל. הגוף המוסדי הגדול שמחזיק (15%) ברבוע נדל"ן הוא חברת הביטוח מנורה, שתהיה למעשה זו שתכריע אם הצעתו של בן־משה תתקבל או לא. מנורה צפויה להתחיל במו"מ לגבי תנאי העסקה עם בן־משה. עם זאת, גורמים בחברות הביטוח הגדולות אמרו כי הפרדה בין פעילויות שונות, כמו נדל"ן ואנרגיה, היא פעולה חיובית לשעצמה.

מוטי בן משה	צילום: עמית שעל

"בעלי המניות הם שיצטרכו להחליט. אני אדיש לעסקה מאחר שאני מחזיק בשליטה הן בחברה הזו והן הזו. אני חושב שזו פעולה שיכולה לתרום לשתי החברות ולכל בעלי המניות, מאחר שהיא צפויה בין היתר להעלות את דירוג האג"ח של שתי החברות ולהקטין את הוצאות המימון שלהן", אמר בן־משה .

הפרויקט המרכזי שאמור להחליף ידיים הוא אלוני־ים בהרצליה פיתוח, פרויקט שבו לרבוע כחול נדל"ן יש זכויות בנייה ל־110,000 מ"ר של משרדים, שטחי מסחר וחניות. שווי הפרויקט בספרים הינו 488 מיליון שקל אולם הוא עשוי לגדול בחודשים הקרובים מאחר והחברה החלה כבר בדיפון שטח הפרויקט.

הפרויקט הגדול השני הוא מתחם אלון עין שמר שבו מחזיקה (50%) דור אלון, ששוויו בספרים 140 מיליון שקל והוא מייצר לחברה NOI שנתי של 9 מיליון שקל. מתחמי נדל"ן נוספים של החברה מוערכים בשווי 75 מיליון שקל, בראשם מתחם אלוני כפר סבא. שטחים אלה נמצאים בדור אלון ההיסטורית, עוד מהתקופה שבה נשלטה בידי דודי ויסמן ושרגא בירן, כשויסמן שניהל את עסקי האנרגיה של החברה ביקש להשאיר בהם פעילות נדל"נית גם בנפרד מזו של רבוע כחול נדל"ן.

מאז רכש את השליטה בקבוצת אלון רבוע כחול באמצעות הסדר חוב, השביח בן־משה את החברות, בעיקר את דור אלון הפועלת בתחום התדלוק, חנויות נוחות ותחנות הכח. רווחיה של זו עלו מ־40-35 מיליון שקל בשנה בפי 3 ויותר.

במצגת שצורפה לדיווח טענה רבוע נדל"ן שרמת המינוף של החברה צפויה לרדת בעקבות העסקה אל מתחת ל־49% חוב ל־CAP. בנוסף, בחברה צופים עלייה של כ־150 מיליון שקל ב־NOI עם השלמת הפרויקטים אלוני ים, הרצליה פיתוח, ואלוני כפר סבא.

עוד נטען במצגת כי ההון העצמי של רבוע נדל"ן צפוי לגדול מ־2.145 מיליארד שקל ל־2.875 מיליארד שקל. בחברה הדגישו כי משמעותה האפקטיבית של הגדלת מצבת הנכסים ללא הגדלת החוב היא הזרמה הונית לחברה. עוד טוענים בסביבת כי לפיתוח הפרויקט בהרצליה נדרשים 1.5-1 מיליארד שקל, וזו פעולה שלרבוע נדל"ן הרבה יותר טבעי ונוח לבצע. "אילו רצתה דור אלון למכור את הנכס במזומן היא היתה נדרשת לתשלומי מיסים גבוהים. בפעולה של העברה לא נדרש תשלום מס", הסבירו בחברה.

בהודעה למשקיעים כתבה רבוע נדל"ן כי "להערכת הדירקטוריון, בהתבסס על דיון ראשוני שנערך בנושא, העסקה עשויה ליצור ערך משמעותי לחברה, להגדיל משמעותית את ההון העצמי, להגדיל את מצבת הנכסים ללא הגדלת החוב, להוריד את רמת המינוף, להגדיל את ה־NOI, לתרום לגיוון מקורות ההכנסה, לצמצם חשיפה לנכס בודד ושוכר מהותי, לשפר את מיצובה העסקי והפיננסי של החברה ולהעלות את רמת הדירוג שלה".