צילום: יח"צ
השפעת הקורונה על שוק הנדל"ן הישראלי
מה יקרה בשוק הדיור למגורים, שוק המשרדים ושוק המבנים המסחריים והקניונים בעקבות משבר הקורונה?
מוגש מטעם DUN'S 100
לאחר חג הפסח, המשק הישראלי מתחיל לחזור בהדרגה לפעילות.
גם ענף הנדלן שעצר מביצוע עסקאות בתקופת הקורונה (החל מ 15.3.20) מתחיל לחזור ולבצע עסקאות מחדש.
אם בחודש אפריל האחרון נסגרו רק 2 מכרזים של רשות מקרקעי ישראל, הרי שבחודש מאי כבר נסגרים יותר מכרזים (לפחות 12 מכרזים נסגרו במאי נכון לעכשיו) והצפי הוא שהמספר יילך ויגדל בהמשך.
לא כל החברות צלחו את משבר הקורונה ובחודשים הקרובים נדע מי הן החברות ששרדו את המשבר ומי אלו שלא.
שוק המשרדים
בעקבות משבר הקורונה, החלו עובדים רבים לעבוד מהבית. פגישות מתנהלות באמצעות zoom או אפליקציות דומות, העבודה השוטפת בוצעה מרחוק והמעסיקים למדו כי ניתן לנהל חלק משמעותי מהפעילות העסקית מרחוק וכי יש לכך יתרונות, שהבולט בהן הוא הקטנת הוצאות השכירות והוצאות שוטפות.
המשבר הגיע כאשר שוק המשרדים נמצא בעודף היצע ניכר של משרדים וכבר בשנה הקודמת היו לא מעט משרדים ריקים ללא שוכרים באזור הבורסה ברמת גן, בבני ברק וגם בתל אביב במקומות מסוימים. בנוסף, ישנם עשרות מגדלי משרדים הנמצאים בשלבים שונים של בניה ועתידים להשתחרר לשוק בשלוש השנים הבאות.
פועל יוצא של האמור לעייל הוא שנראה כי מחירי המשרדים יירדו ובשיעור מהותי.
משרדים ריקים ללא שוכרים יביאו להורדת מחירים דרסטית בהיקף של עשרות אחוזים.
מבנים מסחריים וקניונים
גם בתחום זה צפויה פגיעה וירידת מחיר וזאת כתוצאה מירידה צפויה בכח הקניה של הצרכן הישראלי בעקבות המשבר ובעקבות הלימוד של כולנו שלא כל דבר חייבים לקנות ועל חלק מהדברים אפשר לוותר ולא לקנות ו/או לייצר תחליפים בשימוש ביתי ועוד פתרונות יצירתיים.
כמו כן נראה שלא כל כך מהר יחזרו לייצר מוצרים בסין. ממשלות וחברות יעדיפו להבא לפזר את הייצור במספר ארצות ולהסתמך על ייצור מקומי במידה משמעותית כדי שיהיו תלויות בעצמן בעת חרום נוספת ולכן עלות ייצור המוצרים תתייקר והמחיר לצרכן יתייקר גם הוא.
העולם הבין כי מחיר זול בלבד אינו חזות הכל ויש ערכים בטחוניים ואסטרטגיים שיש לקחת בחשבון ואשר לא נלקחו עד היום במסגרת השיקולים של רוב המדינות.
צריך להבדיל בין מרכזים מסחריים פתוחים לקניונים סגורים. האחרונים נפגעו בצורה משמעותית יותר וצפויים לפיכך להפחית דמי שכירות לבעלי העסקים הפועלים בתחומם.
בשורה התחתונה - נראה כי תהיה ירידה במחירי הנכסים המסחריים אבל קשה להעריך בשלב הזה את מידת הירידה אבל כן ניתן להעריך שהירידה תהיה בשיעור חד ספרתי עד דו ספרתי נמוך.
מגורים
בתחום הזה אנו מעריכים כי צפויה עליה במחירי הדירות. ייתכן שבחודשים הקרובים תהיה ירידה קלה מאוד שתתוקן מהר.
הבית הינו מבצרו של כל אדם ובמיוחד בתקופה של מצוקה קשה וכאשר יש בעיה ולא ניתן להתנייד, כולנו מתכנסים בבתים שלנו.
בחודשים האחרונים לא היו כמעט התחלות בניה חדשות בישראל ולפיכך עודף הביקוש על היצע הדירות אשר היה קיים ממילא בישראל עוד לפני פרוץ הקורונה רק גדל.
נראה כי בשנת 2020 , במקום כ-40-45 אלף התחלות בניה מתוכננות, יהיו בפועל רק כ-30-35 אלף התחלות בניה. דבר שיגדיל את עודף הביקוש על ההיצע ויוביל לעלית מחירי הדירות.
יש לזכור כי חלק משמעותי מהתחלות הבניה הוא של מחיר למשתכן שנמצא בפריפריה ושם הביקוש ממילא נמוך.
דווקא באזורי הביקוש, המחסור בדירות שהיה גדול עוד לפני הקורונה ,יגבר ויביא לעלית מחירים משמעותית.
אומנם כח הקניה של הישראלים ירד בעקבות הקורונה אבל מצד שני יש צפי לגל עליה משמעותי לישראל כחלק מלקחי הקורונה. העולים הפוטנציאליים ראו את הטיפול הרפואי הטוב שניתן בישראל בהשוואה לארצות שבהן הם גרים וכן ניהול משבר הקורונה בישראל היה טוב יותר מרוב מדינות העולם, כמו כן האנטישמיות בארצות רבות מתגברת עקב הקורונה ולפיכך נקודות אלו יביאו יהודים רבים להחלטה לעלות לישראל.
העליה המוגברת של עולים מחול תביא איתה עודפי ביקוש נוספים לדירות.
אם נוסיף לכך את ביטול תוכניות התמ"א אשר להן נקבע כבר תאריך תפוגה, נקבל את הבלתי נמנע... עליות מחירים בשוק הדיור.
לסיכום – הקורונה משנה סדרי עולם בענף הנדל"ן והשפעתה רק החלה ותגבר בחודשים ובשנים הבאות. צריכים להיות מוכנים לשינויים אלו ולהערך לגמישות עסקית בפעילות הנדל"ן כי מה שהיה כבר לא יחזור על עצמו והגבינה כבר זזה...
מאת אבי דויטש, מנכ"ל, רו"ח (MBA), קרן אקספו.