בית המשפט אסר על האחים נקש לבצע עבודות לשיפוץ מלון בטיילת תל אביב

מלון הבוטיק יחכה: בית המשפט הורה לאחים נקש להפסיק את עבודות השיפוץ שביצעו במבנה המלון ההיסטורי "מונופול" ברחוב אלנבי 4 בתל אביב, במטרה להפכו למלון בוטיק. זאת מאחר ונקש, באמצעות חברה המוגדרת כדיירת מוגנת בנכס, ביצעו את העבודות ללא אישורם של וואליד ועבד אבולעפיה שמחזיקים בשליש מהמבנה, וחרף התנגדותם לביצוע העבודות. בית המשפט קיבל את תביעת וואליד ועבד אבולעפיה, הוציא צו להפסקת העבודות, וחייב את האחים נקש בתשלום הוצאות משפט בסך 50 אלף שקל.

המבנה שבמוקד הפרשה, הוקם בשנות ה-30 סמוך לטיילת הרברט סמואל ולבית האופרה ולמזרקה שסמוכה אליו. במשך 80 שנה פעל בו מלון מונופול" ובקומת הקרקע הופעלה מסעדה. ניהול המלון נעשה לאורך השנים על ידי חברת פבר, שוכרת מוגנת על פי הסכם שכירות שנחתם ב-1944 בינה לבין הבעלים הקודמים של המגרש – משפחת אבישר.

בשנת 2018 רכשו נקש מניות של חברת פבר, ואף חלקים בנכס בהיקף 3%, במחצית 2018 נסגרו המלון והמסעדה, והאחים נקש החלו בביצוע עבודות להסבת המבנה למלון בוטיק. מי שהתנגדו לביצוע העבודות הם וואליד ועבד אבולעפיה שמחזקים ב-32% מהנכס, שטענו כי נקש לא פנו לבקש את אישורם לביצוע העבודות, והיתר בנייה לעבודות כלל לא התקבל. נקש דחו את הטענות בנימוק כי העבודות שמתבצעות הן רק עבודות שיפוץ קוסמטי, שאינן מצריכות היתר בנייה, והן מבוצעות לדרישת עיריית תל-אביב בשל היותו של הנכס במצב רעוע המסכן את השוהים בו.

בתביעה שהגישו וואליד ועבד אבולעפיה באמצעות עוה"ד מור דמתי וגבי מויאל ממשרד המבורגר עברון, נטען כי נקש ביצעו עבודות נרחבות של הריסה ובנייה בנכס בניגוד לדין ולהסכם השכירות, ללא הסכמת השותפים בנכס ומבלי שקיבלה היתרים לביצוע העבודות. עוד נטען כי רישיון לשיפוץ המבנה אינו יכול להוות תחליף להיתר בנייה כדין, ולא ניתן לבצע מכוחות עבודות טעונות היתר בנייה, וכי לא ניתן להתחיל בעבודות ללא הסכמת השותפים בנכס.

מנגד טענו נקש, כי מדובר בעבודות שנדרשו על ידי העירייה כתנאי לחידוש העסק למלון, ואף נועדו לחזק את המבנה הישן של המלון על מנת לתקן את הליקויים בו וכדי להתאימו לדרישות של המאה ה-21 בהתאם לדרישות השימור של עיריית תל אביב. עוד טענו נקש, כי הם פעלו בהתאם לחוזה השכירות ואף קיבלו היתר לעבודות השיפוץ ביולי 2018.

שופט בית משפט השלום בתל אביב עמית יריב, קיבל את התביעה וקבע כי התנהלותם של האחים נקש מהווה הפרה של הסכם השכירות ושל דיני הגנת הדייר באופן המצדיק מתן צו שימנע את המשך העבודות. עוד נקבע בפסק הדין כי העבודות שמבצעים האחים נקש בנכס הן נרחבות, וחרף טענתם כי השיפוץ נובע מדרישת העירייה, לא הוכיחו במסמכים דרישה לשיפוץ בהיקף המבוצע בפועל, או כי העבודות מהוות תנאי לחידוש רישיון העסק.

עוד קבע יריב, כי העובדה שלעבודות ניתן רישיון על ידי הרשויות, אינה מאפשרת לנקש לעשות "כל העולה על רוחה" מבחינת היחסים החוזיים בינה כדיירת מוגנת לבין בעלי הבית.

יריב אף לא קיבל את הטענה כי העבודות המבוצעות הן "שיפוץ קוסמטי" או "שיפוץ חירום" כתוצאה מסכנה בטיחותית מהמבנה. זאת כאשר העבודות כללו הקמת בריכת שחייה שאין כל קשר בינה לבין מצבו הפיזי של המבנה. "הנתבעת לא הציגה צו מבנים מסוכנים שהוצא למבנה, דרישה לביצוע שיפוץ או כל מסמך אחר היכול ללמד כי מקור העבודות הנרחבות המבוצעות במושכר הוא בהיות המבנה הקיים סכנה ודאי לא סכנת חיים", קבע יריב והוסיף כי גם העובדה שבמהלך ביצוע העבודות הוציאה עיריית תל אביב צו הריסה לעבודות בשל העובדה כי בוצעו ללא היתר בנייה, מלמדת כי החברה לא פעלה בתום לב.

על כן סיכם יריב כי "הנתבעת לא היתה רשאית להתחיל בביצוען של העבודות שבמכר והעבודות חורגות מזכויותיה כדיירת מוגנת. מדובר ללא ספק וללא מחלוקת בעבודת הריסה ובנייה מחדש של פנים המבנה תוך שיפוץ וחידוש החזית". קבע יריב וציין כי ביצוע שינויים מרחיקי לכת בקניינו של בעל הנכס לא רק ללא רשותו, אלא על אף התנגדותו הברורה והמפורשת, מהווה פגיעה ברורה ומהותית בקניינו של הבעלים. לשאלה האם נקש - דיירת מוגנת נכס - רשאית לבצע שיפוץ ללא הסכמת בעלי הבית או חלק מהם, השיב יריב בשלילה: "לעניין זה יש תשובה ברורה וחדה הן בדיני המקרקעין, הן בדיני השכירות, והן בדיני הגנת הדייר- לא", קבע יריב.

האחים נקש טענו כי לא חלה עליהם חובה לקבל את הסכמת משפחת אבולעפיה מאחר והיא מחזיקה בכובעה השני גם כבעלים של רוב הנכס. יריב קבע כי נקש לא הוכיחה טענה זו, מאחר וכשהתחילה בביצוע העבודות היו רשומות לטובתה הערות אזהרה על כ-3% בלבד מהזכויות בנכס. "הפועל היוצא הוא שהנתבעת, דיירת מוגנת בנכס, מבצעת בו עבודות בנייה והריסה בהיקפים משמעותיים, החורגים חריגה רבתי מההיקף המותר לביצוע על ידי שוכר, גם אם הוא בבחינת דייר מוגן, מבלי שקיבלה הסכמה של התובעים, שהם בעלי חלקים מן הנכס, ובידיעה ברורה שהבעלים מתנגדים לכך. ביצוע שינויים מרחיקי לכת בנכס, כפי שביצעה ורוצה לבצע הנתבעת במושכר, פוגעת פגיעה בסיסית ביותר – פגיעה בזכותו של בעל הקניין לקבוע מה יעשה בקניינו".

יריב קיבל את התביעה ונתן צו האוסר על נקש להמשיך בביצוע עבודות הבנייה וההריסה בנכס, אלא ברשות כל הבעלים. האחים נקש חויבו בתשלום הוצאות משפט בהיקף 50 אלף שקל.