"ירידת מחירי הדירות לא בהכרח תסייע לרוכשים"

עלייה של 2.2% בהכנסות משקי הבית, ירידה של 0.15% בריבית המשכנתאות וירידה של 0.3% במחירי הדירות — כל אלה הקלו על רכישת דירה ברבעון הראשון של 2020, שרק בסופו הושפע ממגפת הקורונה. כך עולה ממדד היכולת לרכישת דירה של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, בשיתוף כלכליסט.

"שלושת מרכיבי המדד חברו יחד והקלו על הקונים, מה שהוביל לשיפור המשמעותי ביותר במדד ההון העצמי זה שש שנים", אומר פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב, שערך את המחקר ביחד עם ירין מני, עמית מחקר במכון. עם זאת, למרות הירידה החדה בעסקאות בימי הקורונה ומצוקת היזמים ומוכרי הדירות המחפשים קונים, בן שחר לא אופטימי לגבי הטווח הקרוב: "אני מעריך שהעלייה בשכר והירידה במשכנתאות ברבעון הראשון כבר נמחקו, וככל הנראה אנו צפויים לראות עלייה לא מבוטלת בריבית המשכנתאות, שתתורגם מיד להרעה ביכולת לרכוש דיור.

"בנוסף, עם הקורונה או בלעדיה, בכל שנה מצטרפים משקי בית שצריכים דיור, לכן אני סקפטי לגבי ירידות משמעותיות במחירי הדיור, ודאי באזורי הביקוש. קשה לראות את המוכרים מורידים 20% במחירי הדירות, וגם אם נראה ירידה של 5%-10% במחירי הדירות זה עשוי להיות מלווה בעליה משמעותית בריבית המשכנתא, שיכולה למחוק כל ירידה מתונה במחירי הדירות". ייתכן שבפריפריה המגמה תהיה שונה: "יש כמובן עודף ביקוש גדול בתל אביב רבתי, אבל קשה לטעון זאת כלפי הפריפריה".

פרופ' דני בן שחר | צילום: צביקה טישלר

מדד מכון אלרוב בוחן שני פרמטרים עיקריים שמשקפים את מצבם של רוכשי הדירות: ההחזר החודשי הממוצע הנדרש לרכישת דירת ארבעה חדרים ממוצעת בישראל בשיעור מימון של 70%, וההון העצמי הממוצע הנדרש לרכישת דירת ארבעה חדרים ממוצעת בישראל (כך שהתשלום החודשי השוטף לא יעלה על 30% מההכנסה נטו). נתוני ההחזר החודשי הממוצע הצביעו על ירידה בשיעור של 1.6% בהשוואה לרבעון הקודם (7,689 שקל). בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד חלה ירידה של 4.6%. בשמונה מתוך 12 הערים הגדולות שנבחנו חלה ירידה ברבעון הראשון השנה בהשוואה לרבעון הקודם. בשנה האחרונה חלה ירידה במדד בכל 12 הערים שנבחנו.

אילוסטרציה | צילום: דוד הכהן

גם ההון העצמי הנדרש שיקף ירידה של 5% בהשוואה לרבעון הקודם והגיע ל־880 אלף שקל. ב־12 הערים שנבחנו חלה ירידה בהון העצמי הנדרש ברבעון הראשון השנה. ועדיין, משק בית בעשירון השישי מסוגל לרכוש דירה בבאר שבע, חיפה וחדרה בלבד. משק בית בעשירון השביעי מסוגל לעמוד בהחזר חודשי גם באשדוד ובפתח תקווה. משק בית בעשירון השמיני יכול לרכוש גם ברחובות, בת ים, ראשון לציון, בני ברק וירושלים. בתל אביב יכולים לרכוש דירה אך ורק משקי בית בעשירון העשירי.

החשש שעולה כרגע הוא מהצפוי להתרחש ברבעונים הקרובים, זאת לאור עלייה שכבר ניתן לראות בנתוני המשכנתאות, ועל רקע נתוני אבטלה גבוהים אשר ישפיעו על השכר הממוצע במשק ברבעונים הקרובים. "20% אבטלה יכולים להיות מכה משמעותית לשוק הדיור", מדגיש בן שחר.