הפתרון של ליצמן לפריפריה: ביטול המס על משקיעים

האם דווקא כעת, בתקופה שבה הגירעון מעמיק, יבוטל מס הרכישה שמוטל על משקיעי נדל"ן, מס שמייצר למדינה הכנסות של כ־10 מיליארד שקל בשנה? לפי עמדת שר הבינוי יעקב ליצמן, התשובה לכך תלויה בעיר שבה מצויה הדירה.

במכתב ששיגר ליצמן ביום רביעי לשר האוצר ישראל כץ, ושהגיע לידי "כלכליסט", הוא מציע הפחתה של מס הרכישה שמוטל על משקיעים שקונים דירה בפריפריה, תוך שמירת שיעור מס רכישה גבוה על משקיעים במרכז.

בימים אלה בוחנים במשרד האוצר אם להאריך את המס, שנכנס לתוקף בהוראת שעה שאושרה ב־2015, ויפוג בסוף השנה. ההוראה מטילה מס של 8%‑10% על רוכשי דירה להשקעה, לעומת 0%‑5% על רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור. ההוראה אושרה בתקופת משה כחלון כשר האוצר, והיא נועדה להרחיק משקיעים משוק הדיור.

במכתב הסביר ליצמן כי הגיע למסקנה כי להעלאת מס הרכישה על משקיעים היתה "השפעה חיובית על שוק הדיור". הוא גרם לריסון הביקוש, בעיקר במרכז, ובכך טרם להאטה בקצב עליית המחירים. אולם לדעת ליצמן בפריפריה המצב שונה. המדינה שיווקה בשנים האחרונות מגרשים לבניית מאות אלפי דירות ונוצר עודף היצע שהוביל אותו למסקנה כי "יש מקום להפחית את שיעור מס הרכישה באזורים אלו". להערכתו, ההבדלים בין מס רכישה גבוה במרכז ומס רכישה נמוך בפריפריה יאפשרו להשיג שתי מטרות: ריסון הביקוש לדירות במרכז לצד עידוד בנייה חדשה בפריפריה לטובת משקיעים. עוד ציין ליצמן כי עלייה במספר הדירות להשכרה בפריפריה עשוי לספק מענה למשקי בית המעדיפים מגורים בשכירות.

במענה לפניית "כלכליסט" הבהיר ליצמן: "יש להפחית את מס הרכישה בפריפריה, שכן צעד זה ימריץ את הבנייה והפיתוח בדרום הארץ ובצפונה".

יעקב ליצמן | צילום: אבי מועלם

המטרה: הגדלת הביקוש

הצעתו של ליצמן נועדה לסייע בהתמודדות עם בעיה שאליה נקלעו בשנים האחרונות רשות מקרקעי ישראל וחברות בנייה. השוק הוצף במכרזי בנייה למגורים בפריפריה, למשל בערים באר שבע, קריית אתא, עפולה ושדרות - ומכרזים אלה נכשלים משום שחברות בנייה לא מעוניינות בהם או לא מצליחות להראות לבנקים המממנים כי יש ביקוש. בנוסף, שורה של חברות זכו במכרזים אך לא הצליחו למכור את הדירות ונותרו עם מלאי לא מכור.

ההחלטה על שיעור המס נתונה בידי משרד האוצר ורשות המסים. משרד הבינוי הוא רק אחד הגופים המייעצים. אלא שעמדתו רבת חשיבות, שכן הוא הגוף שמפתח שכונות חדשות ואמון על רשות מקרקעי ישראל, שמייצרת הכנסות למדינה משיווק קרקעות. אין גוף אחר שמכיר את המצב בשטח טוב ביותר, ובכלל זאת הביקוש לקרקעות לבנייה למגורים. בנוסף, מנכ"ל משרד הבינוי הוא יאיר פינס, קודם לכן המשנה למנכ"ל רשות מקרקעי ישראל ולפני כן סגן הממונה על התקציבים באוצר.

ההצעה של ליצמן יכולה להשפיע על שוק הנדל"ן בלי להגדיל את הוצאות הממשלה, בניגוד למענקים לרוכשי דירות - שעלותם נאמדת במיליארדי שקלים. ייתכן גם כי הפחתת המס תגרום לעלייה במספר העסקאות וכתוצאה סך הכנסות המדינה ממס רכישה דווקא יעלה. מן הצד השני, הסכנה הברורה היא כי המהלך יפגע בהכנסות המדינה ממס רכישה, שהגיעו לכ־8.9 מיליארד שקל ב־2019.

המהלך של כחלון הוכיח את עצמו. מאז אושר, שיעור הדירות שנמכרו למשקיעים צנח באופן חד. השיא נרשם ביוני 2015, אז מתוך 16.1 אלף דירות שנמכרו, 6,400 או 40% נמכרו למשקיעים. אחת הסיבות לשיא היה כניסתו לתוקף של העלאת המס ביולי. מאז, שיעור המשקיעים מקרב רוכשי הדירות נמצא בירידה תלולה, עד לשיא שלילי של 12% שנרשם באפריל השנה, בין היתר גם בגלל משבר הקורונה.

הרחקת המשקיעים אפשרה למתן במעט את עליות המחירים, גם משום שבהיעדרם הביקוש לדירות ירד, וגם משום שמשקיעים רבים מכרו דירות וגרמו להגדלת ההיצע. ההערכות הן כי בארבע השנים האחרונות משקיעים מכרו 22 אלף דירות, כ־9% מ־240 אלף שהיו בבעלותם בשיא.