צילום: דרור נחום
כל מה שרצית לדעת על דו"ח האפס
הגופים המממנים לא ילוו פרויקט ללא דוח אפס. מהו כולל? ומה ההבדל בין דוחות המיועדים למגורים, התחדשות עירונית וקבוצות רכישה
מוגש מטעם DUN'S 100
בנקים או גופי מימון אחרים בישראל מעניקים מימון לפרויקט נדל"ני רק בכפוף לקבלת דו"ח אפס שמאי. דו"ח האפס הוא למעשה בחינה עסקית מפורטת של עסקת נדל"ן המהווה מבחינת המממן המלצה לכדאיות המימון של הפרויקט.
בכדי להבין את נחיצותו של דו"ח האפס יש להבין את מנגנון המימון עליו מתבסס ליווי פיננסי, הנגזר מחוק המקרקעין בישראל. על פי החוק, גוף מימון המשעבד את הקרקע כבטוחה להלוואתו, משעבד אוטומטית את המחוברים אשר יבנו עליה. כלומר, לצורך מימון עלויות הקמת הפרויקט לא נדרשות בטוחות נוספות שכן הבניין הצומח משועבד אוטומטית גם הוא למממן.
הליווי הפיננסי פועל כמו תיבה סגורה וניתן בגין פרויקט ספציפי. ההון העצמי של היזם הנדרש בגין הפרויקט, ההכנסות מהפרויקט והאשראי שהבנק מעמיד נכנסים לאותה תיבה, וממנה בלבד יוצאות כל ההוצאות להקמת הפרויקט ולכן מנגנון הליווי הפיננסי מכונה גם ליווי סגור.
המממן חותם על ליווי סגור רק לאחר קבלת דו"ח אפס שאותו מספקים השמאים המוכרים על ידי אותו המממן.
אז מה כולל דו"ח האפס?
בדו"ח האפס נאסף מידע בשלושה היבטים.
ההיבט הפיזי שבו השמאי בוחן את מיקום הפרויקט וסביבתו, תוואי ושטח הקרקע, מה קיים בקרקע והאם יש בינוי או מפגעים וכדו...
ההיבט הקנייני שבו נבחן על שם מי רשומות הזכויות, האם יש הערות אזהרה, מה הן ההתחייבויות של היזם למוכר או לבעלים (לדוגמא, בעסקת קומבינציה או התחדשות עירונית) במקרה של רכישת קרקע מרשות מקרקעי ישראל מהן עלויות הפיתוח וכדו...
ההיבט השלישי הוא ההיבט התכנוני , בחינת היקף זכויות הבנייה על פי תב"עות חלות, הפרוגרמה התכנונית לרבות שטחי בנייה ותמהיל תוך הבחנה בין הייעודים השונים ובין השימושים (שטח עיקרי, שטחי שירות, חניונים, שטחים ציבוריים וכיוצ"ב) וכן מפרט טכני מתוכנן.
לאחר ניתוח המידע הפיזי, הקנייני והתכנוני מתבצעת הערכה של עלויות הבנייה הישירה בהתאם למפרט הטכני שנקבע, כאשר עלויות הבנייה הישירה כוללות גם את הרווח הקבלני של קבלן המפתח.
לעלויות הבנייה הישירה מתווספות עלויות בנייה עקיפה כגון היטלים ואגרות, עלויות תכנון, עלויות מימון (לרבות ריבית ועמלות) עלויות ניהול ותקורה, עלויות שיווק וכן סעיף מיוחד שנקרא בצ"מ המתייחס להוצאות בלתי צפויות.
מנגד מכין השמאי אומדן של ההכנסות הצפויות מהפרויקט באמצעות סקר שוק שבוחן עסקאות שבוצעו באזור והערכה של שווי המלאי אותו צפוי למכור היזם. יש לציין שההכנסות והעלויות לא כוללות מע"מ בפרויקט יזמי. לבסוף מעריך השמאי את הרווח היזמי הצפוי בפרויקט.
כיום באם דו"ח האפס אינו מציג רווח יזמי שנע בין 15% ל-20% היזם יתקשה להשיג מימון לפרויקט.
לצד פרויקטים יזמיים רגילים, נערכים גם דוחות אפס לקבוצות רכישה ולפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית או מחיר למשתכן שבהם דו"ח האפס שונה.
בקבוצת רכישה לדוגמא, דו"ח האפס מאגד אוסף של דוחות אפס לכל אחד מחברי הקבוצה כאשר ההכנסות הן השווי הסופי של הדירה של כל חבר קבוצה והעלויות הן עלויות הקרקע ועלויות הבנייה הישירה והעקיפה שבהן הוא נושא. בקבוצות רכישה יש רכיבים שלא נכללים בדו"ח כמו מס רכישה, הוצאות מימון ושיווק המרווח בין שווי לעלות מהווה למעשה את הרווח היזמי והוא משתנה בין כל אחד מחברי הקבוצה לפי שווי דירתו. דוחות האפס לכל אחד מחברי הקבוצה מאפשרים לבנק לתת משכנתא לכל לווה בניגוד לפרויקט רגיל שבו דוח האפס מיועד למימון היזם.
גם בפרויקטים של התחדשות עירונית דוחות האפס ייחודיים. עסקת פינוי בינוי היא למעשה סוג של עסקת קומבינציה. הדיירים הותיקים בעלי הדירות עוזבים את הדירות שלהם וחוזרים לדירות חדשות שבונה להם היזם והתמורה ליזם היא זכויות הבנייה של יתר הדירות בפרויקט. לדוגמא אם יש פרויקט של 100 דיירים שהתוכנית החדשה מאפשרת בניית 400 דירות, תמורת 300 הדירות הנוספות היזם בונה לדיירים את הדירות שלהם. לכן תקציב דוח האפס יכלול עלות של 400 דירות ושווי המלאי יהיה של 300 יחידות.
בתמ"א 38- 1 ( חיזוק ותוספת דירות על בניין קיים ) היזם מחזק את הבניין הקיים ומרחיב את הדירות הקיימות תמורת זכויות הבנייה על הגג. במקרים אלו התקציב בדוח האפס אינו כולל קרקע את עלות הקרקע אבל הוא כולל עלויות חיזוק והרחבה של הדירות הקיימות והמלאי הוא מלאי הדירות החדשות שיבנו על הגג. בפרויקטים כאלו יש דגשים נוספים שנכנסים לדוח האפס – לדוגמא לעיתים נדרש לממן שכר דירה עבור הדיירים הקיימים בתקופה שבה לא ניתן יהיה לגור בבניין במהלך הבנייה. כמו כן בדוחות אפס בפרויקטים של תמ"א 38-1 נהוג לקבוע בצ"מ מוגדל עבור עלויות החיזוק שלא ניתנות לחיזוי מלא.
בפרויקטים של מחיר למשתכן עלות הקרקע קבועה, והיזם הזוכה הוא היזם שמציע את מחיר הדירה הזולה ביותר. לכן שווי המלאי המופיע בדוח האפס נקבע במכרז כי זה מחיר הזכייה והעלויות הן עלויות הקמה של פרויקט בסטנדרט קבוע מראש. גם מחיר הקרקע והפיתוח נקבע בתנאי המכרז. בפרויקטים של מחיר למשתכן בעיקר באזורי ביקוש קיים סיכון מופחת ולכן הבנקים מוכנים להסתפק ברווח יזמי נמוך מהמקובל שנע סביב 12%.
לסיכום, מבחינת הגוף המממן, דו"ח האפס הוא מסמך בעל חשיבות מכרעת, כל סטייה מהערכות הראשוניות של השמאי עלולה לפגוע ברווחיות הפרויקט ואף לגרום לבחינה מחודשת של תנאי הסכם הליווי הנשען על דוח האפס. מכאן ניתן להבין את החשיבות הגדולה של ממצאי דוח האפס ליזם כבר בבחינה ראשונית של עסקה יזמית.
חברת פז כלכלה והנדסה מדורגת במקום הראשון בדרוג דנס 100 של החברות המובילות בליווי פרויקטים ובין משרדי השמאות המובילים בישראל.